上海找拆遷律師事務(wù)所咨詢關(guān)于宅地基上的房屋拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目，律師考慮宅基地房屋特性及拆遷補(bǔ)償協(xié)議確定的內(nèi)容，農(nóng)村宅基地征用和房屋拆遷是實(shí)行“分開補(bǔ)償”的，可以區(qū)分三部分：即地上物、宅基地使用權(quán)、其他補(bǔ)助。

　　（一）地上物補(bǔ)償（房屋及附屬設(shè)施）

　　1.補(bǔ)償對(duì)象關(guān)于地上物的補(bǔ)償，即房屋拆遷所獲得的補(bǔ)償。首先應(yīng)當(dāng)明確房屋所有權(quán)人，以確定房屋拆遷補(bǔ)償款的歸屬。根據(jù)上海高院《關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》的規(guī)定，宅基地房屋的權(quán)利人原則上應(yīng)當(dāng)以宅基地使用證和宅基地房屋建造用地審批表所核定的人員為準(zhǔn)。

　　確定房屋所有權(quán)人后，其內(nèi)部的分割在法院審判時(shí)則遵循房屋權(quán)利人對(duì)上述老宅的貢獻(xiàn)大小、資金來源及實(shí)際居住等情況綜合考慮，酌定各自應(yīng)有的份額。

　　2. 補(bǔ)償金額計(jì)算房屋地上物貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~按房屋的面積計(jì)算，房屋的用途和建筑面積以宅基地使用證、房地產(chǎn)權(quán)證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。

　　3. 房屋貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（房屋建安重置結(jié)合成新單價(jià)+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×房屋建筑面積。

　　4. 地上物的補(bǔ)償除房屋外還包括附屬設(shè)施以及棚舍等地上物的補(bǔ)償。若選擇產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換，則應(yīng)結(jié)清選擇的安置房屋的價(jià)值與應(yīng)獲得的貨幣補(bǔ)償金額之間的差價(jià)。

　　（二）宅基地使用權(quán)補(bǔ)償

　　上海房屋拆遷律師咨詢宅基地使用權(quán)的對(duì)象系宅基地使用人。宅基地使用權(quán)人的確定，應(yīng)以農(nóng)村建房用地審批文件和農(nóng)村宅基地使用權(quán)證上核定的人員等為準(zhǔn)。

　　農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有無償性、福利性及嚴(yán)格的人身依附性，并且按戶計(jì)算，農(nóng)村宅基地使用權(quán)并非一經(jīng)申請(qǐng)后就一成不變。

　　根據(jù)上海高院《關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見(試行)》第三條的規(guī)定：當(dāng)一戶出現(xiàn)人口減少時(shí)，宅基地仍是由一戶中剩余的成員共同使用，宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同共有。

　　宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償即根據(jù)土地面積的補(bǔ)償，主要項(xiàng)目有拆遷補(bǔ)償款中土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼。

　　（三）獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

　　上海拆遷方面律師除了房、地的補(bǔ)償，征收時(shí)還有其他補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，即對(duì)拆遷安置人口在搬出老房的補(bǔ)助，補(bǔ)償對(duì)象是實(shí)際居住人，主要有搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備移裝費(fèi)、簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、協(xié)議置換配合獎(jiǎng)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修過渡費(fèi)等。

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