1、宅基地是否只能一戶一宅

　　上海動遷律師：新《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

　　且在其他法律法規(guī)中也有規(guī)定，堅決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省(區(qū)、市)規(guī)定的標準。各地應結合本地實際，制定統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標準和宅基地申請條件。對多占的宅基地按照《土地管理法》有關規(guī)定按非法占用土地處理。

　　2、宅基地面積多少才合法

　　關于宅基地標準，每個地方跟每個地方都不一樣，具體的要結合當?shù)氐恼叻ㄒ?guī)。

　　比如《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第十三條規(guī)定，本省依法實行農(nóng)村村民一戶一處宅基地制度。人均耕地不足一千平方米的平原或者山區(qū)縣(市)，每處宅基地不得超過二百平方米；(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山區(qū)縣(市)，每處宅基地不得超過二百三十三平方(三)壩上地區(qū)，每處宅基地不得超過四百六十七平方米。縣(市)人民政府可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，在前款規(guī)定的限額內(nèi)規(guī)定農(nóng)村宅基地的具體標準。

　　陜西省實施《中華人民共和國土地管理法》中規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，城市郊區(qū)每戶不超過一百三十三平方米（二分），川地、原地每戶不超過二百平方米（三分）；山地、丘陵地每戶不超過二百六十七平方米（四分）。

　　3、一戶多宅是否違法

　　農(nóng)村一戶多宅的情況非常的多，但是對于認定之前也不能一概而論的都認定成是違法的，我國法律上雖然規(guī)定了只能“一戶多宅”但是在現(xiàn)實中也存在合法取得多塊宅基地的情況。

　　比如，你在本村擁有一塊合法的宅基地，但是在另一個村又繼承了一塊宅基地，那么這就形成了一戶多宅的情況。對于這種情況，按照相關法律法規(guī)，是可以進行確權的。

　　如果直接斷定一戶多宅是違法的，那么是不合法的，村民可以通過法律途徑來解決。

　　4、宅基地能否繼承

　　言簡意賅的說，宅基地是不能繼承的，因為它不屬于遺產(chǎn)，村民只有宅基地的使用權，有也不能隨便的對宅基地進行處置。

　　實踐中，有許多人將宅基地進行買賣、出租等，這種行為在一定程度上來講是不合法的，所簽訂的協(xié)議也沒有法律效力。不過凱諾律師提醒大家，宅基地雖不能繼承，但是宅基地上面的房子則是可以繼承的。

　　根據(jù)《繼承法》中的第三條規(guī)定，房屋可以作為法定遺產(chǎn)處理，可以繼承；繼承了房屋，宅基地的使用權也就隨著房屋而轉移給新的所有人。

　　確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第四十九條規(guī)定“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權”。那么也就是說，根據(jù)"地隨房走"的原則，繼承人對宅基地上的所建房屋的繼承會導致其對宅基地的繼承。

　　5、申請宅基地需要提交哪些東西

　　申請農(nóng)村宅基地應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料：(1)村民個人申請宅基地的申請書;(2)申請人基本情況。(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等);(3)村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應出具的材料：

　　1）申請人現(xiàn)有的宅基地情況；

　　2）對申請人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；

　　3）村民會議或村集體經(jīng)濟組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等，并注明擬占用土地地類;

　　（4)屬于建新交舊的，申請人與村委會簽訂的建新交舊協(xié)議書;(5)其他需要提交的材料。

　　6、宅基地能否買賣

　　宅基地是不可以買賣的，但是宅基地上的房屋可以在本村農(nóng)戶之間進行買賣和流轉，不過需要經(jīng)過政府部門依法批準，發(fā)放相關證件。如果是本村以外的人來買宅基地，你賣給了他，是屬于無效的。需要注意一點的是如果你宅基地上房屋已經(jīng)倒塌就不能在本村進行買賣。

　　根據(jù)《物權法》規(guī)定，宅基地使用權人可以占有和使用土地，有權利該宅基地土地上的房屋以及附屬設施進行使用和轉讓的權利，宅基地不屬于農(nóng)戶個人的財產(chǎn)，是村集體經(jīng)濟組織的，是不能進行買賣的。

　　7、宅基地沒有證是否違法

　　關于這個問題，《國土資源部關于進一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實維護農(nóng)民權益的通知》中就曾強調(diào)：由于有的農(nóng)戶沒有辦證是歷史遺留問題，不能讓老百姓為當?shù)卣块T的疏忽買單，因此對沒有辦證的宅基地絕對不能“一刀切”，而是要加強宅基地確權頒證和檔案管理工作。

　　在農(nóng)村，很多宅基地之所以沒有證，多數(shù)情況下是因歷史遺留問題造成的。因此只要符合當下的政策，即使沒有宅基地使用證，在宅基地拆遷時也是可以獲得補償?shù)摹?/p>

　　8、村委會是否有權強拆宅基地上面的閑置房

　　村委會作為村民自治組織，其職責是辦理本村的公共事務和公益事業(yè)，調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護社會治安，向人民政府反映村民的意見、要求和提出建議。

　　因此，村委會無權強拆宅基地上面的閑置房屋，否則可能會承擔法律責任。

　　9、宅基地拆遷是否有補償

　　隨著國家不斷的發(fā)展，宅基地遇上拆遷也是在所難免，但是有許多當事人說，他們家的宅基地拆遷，但是征收方?jīng)]有給補償，或是補償非常的少.....

　　這其實是不合法的，根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

　　具體的補償費用由市、縣級人民政府結合實際情況制定。

　　提醒大家，如果征收方以宅基地所有權是村集體的，不給發(fā)放宅基地補償款，那么被征收農(nóng)民可以采取法律措施維護自己的權益。

　　10、宅基地征收也要“先簽補償協(xié)議”了嗎？

　　預簽約，即在征收決定作出前先行組織被征收人簽訂補償安置協(xié)議，這在棚戶區(qū)改造等城市房屋征收中已實行多年。

　　2021年，這一調(diào)整程序順序的做法也將被引入到農(nóng)村宅基地征收上，“未批先占”不合法，但“未批先簽”的確是合法的。

　　廣大宅基地使用權人（通俗點兒說就是在村里有宅基地上房屋的農(nóng)戶）一定要及時學習所在省市的征地工作程序規(guī)定，將重點放在土地征收啟動公告發(fā)布后對征地補償安置方案（通常會印制成一個精美的手冊）的知情、參與和監(jiān)督上，切勿消極等待正式的“征地批文”公告，到那會兒協(xié)議早就簽完90%以上了，剩下的戶的征地補償安置決定都下來了。

　　如果被征地農(nóng)民對宅基地及其上房屋這塊兒的補償標準、方式、項目等不滿，就不要盲目跟風簽訂補償安置協(xié)議，即使補償安置決定作出，我們也有依法復議、訴訟實施救濟的機會。

　　11、宅基地征收能走“收回宅基地使用權”嗎？

　　需要澄清的一點是，“收回宅基地使用權的決定”與“責令交出土地決定”完全不是一回事。后者才是《土地管理法實施條例》明文規(guī)定的用于農(nóng)村征地的文書，前者則來自《土地管理法》第66條，與一般征收程序無關，是一種特殊狀況下村集體經(jīng)批準收回集體土地使用權的行為。

　　近期的實踐中，一些地方在征收拆遷項目中慣用“收回”程序來實現(xiàn)對農(nóng)民房屋的“幫拆”，這種做法是完全沒有法律依據(jù)的。

　　請農(nóng)民朋友們牢記，一旦在一個有正式公告、方案的征收項目中出現(xiàn)了“收回”程序，基本意味著存在程序違法。被征地農(nóng)民有權針對村委會或者縣級政府作出的“收回”決定或者批復申請復議、提起訴訟，爭取將其撤銷。

　　從目前的情況看，這類復議、訴訟中面臨的難點極多，尤其是在立案受理階段很容易被法院的“民庭”和“行政庭”來回踢皮球。這“收回決定”到底是個什么性質(zhì)，該由哪個庭來依法審理，也有待司法實踐中的進一步明晰。

　　嚴格按照“征收補償”的標準和程序走，對農(nóng)民的權益才是最有保障的。這一權利救濟原則請大家務必掌握。

　　12、宅基地征收到底該怎么給補償？

　　農(nóng)戶最關心的補償條件問題，單看《土地管理法》第48條是看不出來的。48條規(guī)定的都是些原則、方式，其中有幾點值得再強調(diào)一下：

　　1.農(nóng)村村民住宅的補償費用應當單列，不得以“地上附著物”這一概念對農(nóng)民住宅房屋進行補償；

　　2.“先補償后搬遷，居住條件有改善”。前半句強調(diào)不能“先拆再談補償”，那種先行搬遷拆除的協(xié)議看都不要看，可以先簽約，但不能因為我簽約了就直接動手拆房子；后半句強調(diào)不能“越拆越窮”，突出“安置”而不是“補償”是農(nóng)村拆遷的一大特點。

　　3.采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞窖a償。3種法定補償方式，后兩種應當保障農(nóng)民的選擇權，第一種有沒有則要看當?shù)氐囊?guī)劃條件。但起碼要有合法的、能夠辦得下證來的安置房提供，否則補償方式上不合法。

　　4.對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償。事實上，在對房屋的補償部分與城市房屋拆遷是雷同的，只要是拆除房屋導致的直接損失，都應當給予補償。不能因為房屋是農(nóng)村的或者法律上沒有明文的直接規(guī)定就不補，那個“等”字是留給各地進行細化規(guī)定的。

　　在這4大原則的基礎上，各省市會有自己的宅基地上房屋拆遷補償規(guī)定。“地錢”+“房錢”+“補助和獎勵”的補法通常都是類似的。

　　“補助和獎勵”這部分有沒有是要看我們是否符合住房困難的保障政策，以及是否在規(guī)定期限內(nèi)配合了簽約騰房，不是每戶都有的。

　　前兩項則是所有農(nóng)戶的關注核心。“地錢”即宅基地區(qū)位補償價，或者叫土地使用權基價，一般與當?shù)卣魇辙r(nóng)用地的區(qū)片綜合地價標準一致（這個標準可在各省政府的官網(wǎng)上查到），個別地方會有細微差別。

　　“房錢”就是房屋的重置成新價，有些地方規(guī)定可通過專業(yè)評估計算得出，那么農(nóng)戶有權參與選定評估機構，并且對評估全程參與、監(jiān)督，對評估結果有權申請復核、專家委員會鑒定。

　　實踐中，地錢不給只給房錢，房錢標準“一刀切”不讓評估，無證房屋面積不予補償或僅給予較低標準的補償?shù)纫幌盗袉栴}都會影響宅基地上房屋的拆遷補償數(shù)額，但對于被拆遷村民而言，上面這些是我們首先需要弄懂的。

　　上海動拆遷糾紛律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，把握住征收的程序和標準，協(xié)議搬遷則因其“商量著來”“不具有行政強制性”的特征而在補償標準上不應低于征收拆遷（否則老百姓憑什么簽約同意開發(fā)商來拆除我的房子呢），我們就不會在宅基地上房屋拆遷中吃虧上當。在《土地管理法實施條例》修訂前，農(nóng)村征地的程序仍存在一些不確定性，各地在操作中也會存在些許的區(qū)別，這都需要大家在2021年新年伊始睜大眼睛，盯緊自家正在或即將經(jīng)歷的征地拆遷項目，確保自己賴以居住生活的家園能夠在拆遷后重獲新生。

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