買了學(xué)區(qū)房，卻不能上學(xué)怎么辦?學(xué)區(qū)房承諾落空是否違法?下面聽上海律師事務(wù)所律師帶你了解一下內(nèi)容。

　　買了學(xué)區(qū)房卻不能上學(xué)應(yīng)該怎么辦？首先我們應(yīng)該知道，開發(fā)商的學(xué)區(qū)房承諾是否違法?上海律師事務(wù)所律師推薦你看如下幾個案例判決，請對號入座，再想解決的辦法：

　　1.開發(fā)商售樓廣告中對于學(xué)區(qū)房的承諾內(nèi)容明確，屬于合同內(nèi)容，對開發(fā)商具有約束——陸山與淮南恒久置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案

　　案例要旨：出賣人在銷售廣告、宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)教育優(yōu)惠措施所作的說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，購房者基于對此的信賴才購房的，該宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。案號：(2014)淮民一終字第00168號審理法院：安徽省淮南市中級人民法院來源：法信精選

　　2. 商品房銷售廣告中有關(guān)“買房讀名校”的承諾具體確定，且對合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，應(yīng)視為要約——北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與余云飛商品房預(yù)售合同糾紛案

　　案例要旨：開發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳單中有關(guān)“買房讀名校”的承諾具體明確，對購房人是否訂立商品房買賣合同及房屋價格產(chǎn)生了重大的影響，因此該承諾應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分，對開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有法律約束力。案號：(2014)二中民終字第3255號審理法院：北京市第二中級人民法院來源：法信精選

　　3.商品房銷售廣告中較為醒目位置印有“學(xué)區(qū)房”字樣，并對學(xué)區(qū)房的承諾內(nèi)容明確，且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，因此，該承諾應(yīng)視為要約——熊芳芳與寧波房地產(chǎn)股份有限公司房屋買賣合同糾紛案

　　案例要旨：開發(fā)商在報紙媒體上發(fā)布的銷售廣告下方較為醒目位置印有“學(xué)區(qū)房”字樣的，該廣告的內(nèi)容屬于商品房屋相關(guān)配套設(shè)施的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。因此，該允諾應(yīng)視為要約，應(yīng)視為合同內(nèi)容。案號：(2015)甬海民初字第379號審理法院：寧波市海曙區(qū)人民法院來源：裁判文書網(wǎng)

　　4.開發(fā)商在廣告中宣傳該樓盤為學(xué)區(qū)房，但未有具體承諾，購房者也未能證明該學(xué)區(qū)對于合同的訂立及房屋價格的確定具有重大影響，該廣告宣傳內(nèi)容不視為要約——吳建東、黃靜菊與江蘇中成華地置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

　　案例要旨：開發(fā)商通過有關(guān)媒體發(fā)布廣告宣傳的學(xué)區(qū)不在開發(fā)商樓盤的開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi)，且購房者也未能提供證據(jù)證明該開發(fā)商宣傳的學(xué)區(qū)對于雙方合同的訂立及房屋價格的確定具有重大影響的，該廣告宣傳內(nèi)容不能視為要約。案號：(2018)蘇民申186號審理法院：江蘇省高級人民法院來源：裁判文書網(wǎng)
 

　　【律師觀點】

　　上海律師事務(wù)所律師觀點：商品房銷售廣告原則上為要約邀請，但說明和允諾具體明確并對房屋價格的確定有決定性作用的，視為要約我們認(rèn)為，對商品房銷售廣告的內(nèi)容性質(zhì)認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)具體情況區(qū)別處理，不能機械地將其一概作為要約邀請。

　　根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，對商業(yè)廣告的內(nèi)容在原則上應(yīng)認(rèn)定為是一種要約邀請，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容看待。但對在實際生活中，一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及相關(guān)設(shè)施所作的具體明確的說明和允諾，如小區(qū)綠化率達80%、規(guī)劃區(qū)內(nèi)有健身房、游泳池、每單元兩部電梯等等內(nèi)容，就應(yīng)具體問題具體處理，不能簡單地認(rèn)定為要約邀請。

　　根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，如果意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時，該意思表示即為要約。在實際生活中，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說明和允諾才決定購買房屋的。

　　上海律師事務(wù)所律師認(rèn)為，如出賣人對其開發(fā)項目規(guī)劃范圍內(nèi)的商品房及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施所作的一些說明和允諾具體確定，并對房屋價格的確定有決定作用，足以讓買受人產(chǎn)生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時，買受人就此內(nèi)容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對象和內(nèi)容具有特定化，根據(jù)《合同法》第14條關(guān)于要約的規(guī)定，該說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人是向買受人發(fā)出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。
 

　　由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同，即使雙方當(dāng)事人可就格式合同之外的宣傳廣告內(nèi)容進行協(xié)商約定，但因出賣人在房地產(chǎn)市場中處于強勢地位，銷售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說明和允諾內(nèi)容沒有訂入買賣合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說明和允諾不符發(fā)生的。

　　為保護弱勢群體買受人的合法利益，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》規(guī)定，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下三個條件的，即可視為要約：

　　第一，該內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)、居住區(qū)綠地、電梯、車庫、健身、購物、收視等設(shè)施齊全等，對規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外。

　　第二，對房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定。如小區(qū)綠化率達到80%、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。

　　第三，該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。

　　只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內(nèi)容未訂入商品房買賣合同中，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這不僅符合《合同法》的規(guī)定和客觀實際，也有利于保護買受人權(quán)益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營行為，建立維護市場誠信制度。而締約過失責(zé)任雖可對買受人給予適當(dāng)?shù)难a救，但對買受人遭受的信賴?yán)鎿p失無法計算，司法實踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對買受人合法利益的保護。(摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引(下)》，韓延斌著，人民法院出版社2014年版)
 

　　【法律依據(jù)】

　　1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

　　第三條　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　2.《中華人民共和國合同法》

　　第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

　　(一)內(nèi)容具體確定;

　　(二)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

　　第十五條 要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。

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