在現實生活中，很多人可能會遇到“一房二賣”或者“一房多賣”的情況，最近上海房產律師接受了不少關于一房兩賣的法律咨詢。那么，當出現這種情況時，會產生哪些法律后果?出賣方又該承擔哪些法律責任呢?下面上海房產律師通過案例給你詳細解答！
 

  【 典型案例 】

　　岳某大學畢業后留在某城市工作，為了結婚，準備買一套經濟適用的二手房。岳菜看中了孫某所有的一套兩居室佳房。經過雙方協商，以20萬元成交,簽訂了房屋買賣合同，岳某交給孫某首筆的房款5萬元，其余約定于3個月以內交付。期間，孫某與另一名購房者車某接洽，以25萬元的價格將房屋出售給李某，并辦理了過戶手續。孫某提出返還岳某交付的首筆購房款，遭到拒絕。雙方為購房合同履行發生爭議，訴至人民法院。

　【案例分析】

　　上海房產律分析：在房屋交易中,由于簽訂房屋買賣合同、支付購房款與辦理產權登記之間存在定的時間差，一些唯利是圖的房產商或者房主房兩賣,甚至是房多賣,將房屋出售給出價最高的購房者，損害了其他購房者的利益。對此,我國法律嚴格子以禁止。如(商品房銷售管理辦法》規定:“房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人"(第十條);在未解除高品房買賣合同前將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告,責令限期改正，并處以2萬元以上3萬元以下罰款:構成犯罪的，依法追究刑事責任"(第三十九條)。


　　發生了一房兩賣的情況，如何確定房屋的產權歸屬呢?我國法律對于不動產的權屬變動采取的是以在記為準。(中華人民共和國物權法》第九條規定:“不動產物權的設立變更轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外:第十四條:“不動產物權的設立、變更轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力。”因買賣面發生房屋所有權轉移的，應當辦理所有權轉移、變更登記手續,即通常所說的過戶登記手續。

　　這時的“過戶登記”是物權發生變動時具有公示性質的登記，公示的目的在于向他人展示，標的所有物已經發生轉移， 而若沒有公示，則不發生物權變動的效力，此時不能對人展示，標的物所有權已已經發生轉移房屋所有權歸誰所所有的評判標準就是誰進行了過戶登記，也就是誰登誰擁有。在日常生活中，人們覺得我拿到揮著我占有著某撿東西，這件東西就已經是我的了 ，但是事實往往不是這樣的因為大宗物件比如房屋、汽車等必須要股行登記手續，這樣才能向別表明這件東西是你的。
 

　　孫某與岳某及與李某的合同都是有效的。孫某和岳某的買賣合同雖然已經部分履行,但是并沒有辦理房屋產權過戶登記，孫某和岳某,孫某和李某的買賣合同，不發生所產部門辦理了過戶登記手續，房屋所有權發生轉權轉移的效力，不能對抗第三人，所以岳某并沒有取得該房展的所有權。而孝某到房地產部門辦理了過戶登記手續，房屋所有權發生了轉移，張某取得房屋的所有權。由于孫某嚴重的違約行為，導致合同無法履行，岳某該如何維護自己的權益呢?

　　根據一方兩賣的不同情況，房屋的買受人人可以采取不同的措施來維護自己的權益。如果房屋出賣人為第，此時,第一買受人無法依二個買受人辦理了過戶登記,第二買受人依登記取得了房屋的所有權，可以向出賣人要求損害賠償:如梭房屋出賣人為第一個買受人辦理了過戶登記手續，又與第二買受人人成立以同一房屋為標的物的買賣，并把房屋交給第二買受人，此時,第一買受人人可以向第二買受人行使物上請求權，要求返還房屋，因為第一買受人已經通過使記取得了該房屋的所有權，第二買受人無權占有，但是第二買受人可以向出賣人請求損害賠償。房屋出賣人沒有向第一買受人履行合同義務，又與第二買受人就同 房屋成立買賣，此時，買受人中誰先進行房屋所有權的過戶登記，誰就取得了該房屋的所有權，而沒有進行房屋登記的買受人可以向出賣人請求損害賠償。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于房兩賣的情況下無法取得房屋的買受人享有的權利做出了規定其中第八條規定:具有下列情形之，導致商品房買賣 合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同返還已付購房款及利息賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款倍的賠償責...商品房買賣合同訂立后出賣人又將該房屋出賣給第三人。”第九條規定:“出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一.導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息賠償損失并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款倍的賠償責-.--故意息瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事買，”
 

　　雖然岳某沒有取得房屋所有權，他和孫某之間的買賣合同卻是真實有效的，只不過因為車某已經取得了房屋的所有權，岳某和孫某之間的合同就發生了股行不能孫某必須承擔履行合同不能的違約責任。而在這種“一房兩賣”的思意性質嚴重的違約行為中，出賣方必須示擔較重的讓約賠償責任。依據上述司法解釋的規定，岳某可以請求解除合同，要求孫某返還已付購歷款及利息，賠償損失,井長相不超過已付購房款信(5萬元)的賠償責任。

　　上海房產律師說：為了避免一房兩賣情況的發生，《中華人民共和國物權法》其二十條第一款規定:“當事人簽為了我一房兩實情況的發生，(中華人民共和國物權法)還創設了預告發記制度。其蝦按照約定可以向登記機構申請預告登訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權，動產的，不發生物權效力。”購房者在 預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不登記。如果購房者辦理了房屋買賣的預告年簽訂房屋買賣合同之后辦理產權過戶之前，可以申請預告其他購房者，是無效的。

　　辦理預告登記的貼登記，房產商或者房主再拉自處分房產，將其出售給中(中華人民共和國物權法》第二十條筑期房者可以請求繼續股行合同，取得房屋的產權。二款同時規定:“預告經記后偵權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內為申請登記的，預告登記時效。也就是說購房者在辦理房屋買賣預告登記后，應當與能夠辦理產權登記之日起三個月內辦理產權過戶手續，購房者無權請求繼續履行合同，只能要求房產商承擔違約責任。
 

　　【法律依據】

　　《中單人民共和國物權法》第九務不的產物權的設 。(規定的除外，業、更更，傳讓和消天，經依法登記，發生效力：未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外

　　《中華人民共和國物權法》第十四條 不動產物權的設立、交更、轉讓和消天，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記障時發生效力。

　　(中華人民共和國物權法》第二十條第二款 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之目起三個月內來申請登記的，預合登記失效。

　　《最高人民法院關于審理商品房買實合同川紛家件 適用法律若干問題的解釋》第八條具有下川情形之的，導致商品房 買實合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、遇還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承框不超過已付購購房款一倍的賠償責任:

　　(一)商品房買賣合同訂立后，出要人來告如買受人又將該房屋抵押給第三人，

　　(二)商品房買奧合同訂立后，出實人又將該房屋出實給第三人。

　　對于一方兩賣你還有什么不明白的問題嗎？可以找上海律師事務所律師咨詢，上海房產律師提示：遭遇一方兩賣，一定要及時用法律武器保護自己合法權益！
 

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