一、2021上海房產糾紛律師提供最新消息商鋪轉租需要注意的點

　　1、轉租一定要得到出租人的同意，如果出租人對此不知情，那么轉租則無效；

　　2、轉租期限不能超過租賃期限本身，超過了租賃期限的部分不發生效力；

　　3、當出租人得知轉租事宜后，超過六個月沒有表示異議，那么則推定為同意。

　　二、簽訂店鋪租賃協議時，需要注意哪些陷阱？

　　1、出租人的主體資格

　　房屋是不動產，房屋出租人必須具有房屋的所有權或者使用權，如果是所有權人，應依法取得房地產權證；是使用權人，應有合法的租賃憑證及允許轉租的書面證明。另外，如果是數人共有的房屋，還須經過共有人書面同意。

　　2、房屋的用途

　　租賃商鋪簽立合同時必須確認房屋租賃的用途。租賃房屋開服裝店必須為商業用房，否則將會影響營業執照的辦理。

　　3、租賃期限

　　一般的都簽5年。租不到這么長時間的話可以轉讓，還可以有一筆價格不菲的轉讓費。

　　房屋租賃合同的最長期限為二十年。根據我國《合同法》的規定，租賃期限不得超過二十年，越過二十年的，其超過部分無效。租賃期間屆滿，當事雙方可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過二十年。

　　4、裝修補償

　　租賃雙方應在租賃合同中明確出租房屋是否可能裝修;雙方應約定，在租賃期結束或因其他原因解除租賃合同后，對裝修成果如何進行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應賠償承租方裝修損失;若承租方違約，出租方應對承租方適當補償。

　　5、轉租房屋

　　在商鋪經營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉租的問題。出租人是否允許承租人轉租，應在租賃合同中明確規定。若承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　6、租賃合同登記

　　在租賃合同成立后，合同當事人應將租賃合同送至當地房管部門登記備案。沒有進行登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。

　　三、門面租賃主要收哪些稅？

　　門面租賃主要收稅的稅有：

　　1、個人所得稅：按“財產租賃所得”每次收入不超過4000元的，減除費用800元;4000元以上的，減除20%費用，其余額為應納稅所得額，依10%的稅率計算繳納個人所得稅。

　　取得的財產租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：

　　財產租賃過程中繳納的稅費；

　　由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用；

　　稅法規定的費用扣除標準。

　　注：允許扣除的修繕費用，必須提供有效，準確憑證。以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

　　2、房產稅：按租金收入12%征收房產稅。

　　3、印花稅：按租賃金額千分之一繳納印花稅，稅額不足一元的按一元計算。

　　4、城鎮土地使用稅：以土地使用證確認的面積為計稅依據。尚未核發土地使用證或實際占用面積超過土地使用證確認面積的，納稅人應據實申報，地方稅務部門核實計稅。（具體以實際征收為準）

　　四、哪些情況能解除租賃協議？

　　根據《合同法》規定，主要在下列情況下，當事人可以單方行使解除權，解除合同：

　　1、承租人使用不當，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。承租人不正確使用租賃物使之損失，屬于承租人嚴重違約行為，為了保護自己財產安全，出租人應有權利單方解除合同，終止雙方的租賃關系。

　　2、承租人擅自轉租的，出租人可以解除合同。租賃合同明確約定可以轉租的，承租人可徑行轉租，這屬于出租人同意;合同未約定轉租的，承租人在合同成立后要轉租，則必須先取得出租人的同意。承租人未經出租人同意而轉租的，出租人單方終止租賃關系。

　　3、承租人逾期支付租金的，出租人可以解除合同。承租人遲延交付租金的，應負債務遲延履行的責任。獲得租金是出租人的基本權利，也是出租人出租的直接目的所在，承租人不支付租金就會使出租人訂立合同的目的不能實現，因此，出租人有權解除合同。

　　4、不定期租賃的，當事人可以隨時解除合同。對于不定期租賃，當事人任何一方都可以隨時解除合同，但出租人解除合同時應當在合理期限之前通知承租人。

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