上海房產(chǎn)律師引用經(jīng)典二手房買賣糾紛案例，講解二手房買賣過(guò)程中常見(jiàn)的“坑”，房產(chǎn)買賣是家庭的大事，買的好皆大歡喜，買不好晦氣三年。以下列舉二手房買賣“十大坑”，助大家跳過(guò)坑買到心儀好房。
一、房屋情況未約定，惡意交房吃官司
案情簡(jiǎn)介：張小姐購(gòu)買了一套二手房，誰(shuí)知收房時(shí)卻發(fā)門窗均不翼而飛。在與賣主聯(lián)系后得知門窗是賣主拿走的，賣主稱按約定他只將房屋交付給張小姐即可。張小姐將賣主告上法院，法院經(jīng)審理認(rèn)為賣主的做法違背誠(chéng)實(shí)信用原則，屬于對(duì)合同的惡意履行，判決其賠償損失。
上海房產(chǎn)律師提醒：在二手房中介買賣合同中，對(duì)于房屋的格局、裝修以及與房屋配套使用的附屬設(shè)施等情況應(yīng)約定清楚，以免在合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛。
二、戶籍政策要了解，否則買房難落戶
案情簡(jiǎn)介：外地來(lái)京的王先生經(jīng)過(guò)努力小有積蓄，準(zhǔn)備購(gòu)房后將全家戶口從外地遷入北京。為此，王先生在合同中約定，賣主在簽約后立即辦理戶口遷移手續(xù)，后賣主將自家戶口從該房中遷出，然而當(dāng)王先生到戶籍管理部門準(zhǔn)備辦理落戶手續(xù)時(shí)卻被告知，一年前賣主一家已辦理了外地來(lái)京的落戶手續(xù)，按規(guī)定現(xiàn)在不得再辦理落戶手續(xù)，王先生極其惱怒，遂要求賣主賠償其損失，并將賣主告上了法院。近日，法院判決賣主承擔(dān)違約責(zé)任，但王先生落戶北京的愿望一時(shí)仍難以實(shí)現(xiàn)。
上海房產(chǎn)律師提醒：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在我市購(gòu)買二手房落戶的條件包括每套房屋五年內(nèi)只能享受一次購(gòu)房落戶政策、買主應(yīng)在原戶主戶口遷出后方可辦理落戶手續(xù)等。否則，就難以辦妥戶口遷入手續(xù)。
三、房?jī)?nèi)命案被隱瞞，購(gòu)買兇宅惹爭(zhēng)端
案情簡(jiǎn)介：吳女士購(gòu)買了套二手房，誰(shuí)知入住不久后即得知該幢房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)命案。吳女士遂與賣主交涉要求解除雙方的買賣合同，遭賣主拒絕后吳女士將其告上了法院，經(jīng)法院調(diào)解，賣主支付給吳女士五萬(wàn)元的補(bǔ)償款。
上海房產(chǎn)律師提醒：按照我國(guó)的民俗，所售房屋內(nèi)發(fā)生命案一事將足以影響購(gòu)房人是否購(gòu)買該房屋，然即使賣主在出售時(shí)刻意隱瞞事實(shí)并將房屋售出，買主一旦知道此事，仍會(huì)與賣主產(chǎn)生爭(zhēng)議，同時(shí)賣主的行為也涉嫌欺詐，可能導(dǎo)致其與買主簽訂的合同無(wú)效。
四、為避稅費(fèi)不過(guò)戶，政策有變起沖突
案情簡(jiǎn)介：李女士與王先生簽訂了二手房買賣合同，雙方約定兩年后再辦理過(guò)戶手續(xù)。誰(shuí)知不久后國(guó)家有關(guān)政策發(fā)生變化，若兩年后過(guò)戶，李女士作為賣主是得不償失，李女士遂要求王先生立即辦理過(guò)戶，不料王先生因李女士未答應(yīng)其降價(jià)的要求而堅(jiān)持兩年后再過(guò)戶，為此二人發(fā)生了沖突并鬧到法院，最終雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
上海房產(chǎn)律師提醒：在二手房買賣中，對(duì)于有關(guān)稅費(fèi)的交納，國(guó)家及地方有關(guān)政策法規(guī)通常已作規(guī)定，但買賣雙方往往還會(huì)對(duì)此作特別約定以試圖規(guī)避稅費(fèi)。然一旦有關(guān)政策發(fā)生變化，這些約定不僅無(wú)法起到規(guī)避稅費(fèi)的作用，還會(huì)成為買賣雙方爭(zhēng)議的導(dǎo)火索。
五、“霸王條款”不合法，中介起訴被駁回
案情簡(jiǎn)介：楊小姐與某中介公司簽訂了一份協(xié)議，約定由中介公司作為居間人將一套房屋介紹給楊小姐。協(xié)議還約定，若買賣合同未能簽訂，楊小姐應(yīng)向中介公司支付違約金，此后由于種種原因買賣合同并沒(méi)有簽成，中介公司遂訴至法院要求楊小姐按約定支付違約金，但法院最終駁回了中介公司的訴訟請(qǐng)求。
上海房產(chǎn)律師提醒：根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，居間人未促成合同成立的，僅可要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。因此中介公司向楊小姐主張違約金的請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)。
六、買房誤信黑中介，房財(cái)兩空無(wú)人賠
案情簡(jiǎn)介：徐先生在一所“房屋信息咨詢中心”王主任的介紹下與一賣主簽訂了二手房買賣合同，按約定徐先生支付了首付款。誰(shuí)知不久后王主任即不知去向，而賣主同時(shí)也消失的無(wú)影無(wú)蹤，徐先生發(fā)覺(jué)他已上當(dāng)受騙，無(wú)奈之下只得報(bào)警。
上海房產(chǎn)律師提醒：目前二手房中介市場(chǎng)良莠不齊，很多所謂的“中介公司”其實(shí)并沒(méi)有相應(yīng)的資質(zhì)，而是僅僅掛著“信息咨詢中心”的牌子以號(hào)稱介紹低價(jià)房源吸引客戶，但實(shí)際上其并沒(méi)有什么房源，也無(wú)法履行與購(gòu)房者簽訂的合同，與其簽約的結(jié)果通常就是上當(dāng)受騙，因此在選擇二手房中介時(shí)最好還是選擇那些正規(guī)的中介公司。
七、房屋權(quán)利有瑕疵，買房愿望險(xiǎn)落空
案情簡(jiǎn)介：武先生購(gòu)買了一套房屋，然而入住后不久，賣主妻子就要求解除賣主與武先生簽訂的合同，理由是該房系其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，她對(duì)賣房一無(wú)所知，因此賣主與武先生簽訂的合同無(wú)效。后法院審理查明，賣主妻子理應(yīng)明知賣主將房屋出售一事，最終法院駁回了賣主妻子的訴訟請(qǐng)求。
上海房產(chǎn)律師提醒：根據(jù)我國(guó)《婚姻法》規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，不得擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此在購(gòu)買二手房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)注意賣主是否已婚，該房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
八、沒(méi)有通知租賃人，出售房屋起波折
案情簡(jiǎn)介：張先生有套房屋一直出租，最近打算將其出售。經(jīng)介紹張先生找到了一位買主，雙方簽訂了合同，張先生遂通知承租人租賃期滿后不再續(xù)約，誰(shuí)知承租人表示他也有意購(gòu)買該房，而張先生未通知他就和第三人簽約無(wú)效，聲稱要向法院起訴。最終經(jīng)律師斡旋，張先生與承租人達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，張先生返還其三個(gè)月的租金，承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
上海房產(chǎn)律師提醒：根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，因此若有意出售的房屋先前已經(jīng)出租，則應(yīng)在出售前通知承租人，以免橫生波折。
九、合同約定不明確，買方毀約引糾紛
案情簡(jiǎn)介：楊女士與劉先生簽訂了一份二手房買賣合同，將自己的一套房屋賣給劉先生，雙方約定楊女士辦理銀行解押手續(xù)時(shí)劉先生支付首付款。不料在簽約后劉先生通知楊女士想解除合同，楊女士遂沒(méi)收了劉先生支付的定金。然不久后她收到了劉先生的律師函，函中稱劉先生已準(zhǔn)備好首付款，但楊女士卻沒(méi)有去銀行辦理解押手續(xù)，因此是楊女士違約要求楊女士返還定金，而后劉先生向法院起訴，現(xiàn)法院一審判決駁回劉先生的訴訟請(qǐng)求。
上海房產(chǎn)律師提醒：在二手房買賣中常會(huì)涉及買賣雙方各自所要履行的義務(wù)，諸如買方支付首付款，賣方辦理銀行解押手續(xù)，買方付清房款，賣方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)等，在合同中應(yīng)明確各自義務(wù)履行的先后順序，以便出現(xiàn)糾紛時(shí)確定責(zé)任。
十、買賣未通知物業(yè)，出現(xiàn)問(wèn)題難維修
案情簡(jiǎn)介：吳先生購(gòu)買了一套二手商品房，誰(shuí)知入住后發(fā)現(xiàn)屋頂漏水，吳先生與物業(yè)聯(lián)系要求維修，結(jié)果被告知在原房主未到場(chǎng)的情況下物業(yè)不愿進(jìn)行維修，吳先生與原房主聯(lián)系，卻得知其已出國(guó)。吳先生只得聘請(qǐng)律師與物業(yè)公司進(jìn)行交涉后方就維修問(wèn)題達(dá)成一致。
上海房產(chǎn)律師提醒：若購(gòu)買的二手房原系商品房，在合同中應(yīng)約定賣主須將有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移情況告知開(kāi)發(fā)商及小區(qū)物業(yè)，以便房屋出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)聯(lián)系維修。
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