上海房屋糾紛律師事務所集中談下建設工程優先權對已辦理產權過戶登記房屋的效力　　

        建設工程承包人的優先受償權在我國法律中是第一次規定，關于承包人就建設工程折價或者拍賣價款優先受償的性質問題，存在不同的觀點。一種觀點認為是承包人的留置權；另一種觀點認為，承包人享有的是法定抵押權，即承包人就其完成的建設工程享有法律規定的抵押權；還有一種觀點認為，應將承包人的優先受償權直接視為承包人的優先權。第一種觀點是借鑒承攬合同中的留置權規則，即承包人在發包人不支付報酬時，可以留量建設工程，并依擔保法的規定行使留置權。第二種觀點是參照外國的立法例得出。第三種觀點是從我國的立法例提出的，認為承包人的工程價款包含著工人的工資部分，工人工資在任何情況下均應優先受償，該權利與《中華人民共和國海商法》中救助人的救肋費用的優先權相似。

　　承包人享有優先受償權，雖然與留置權、法定抵押權有許多相似之處，但是，不能將他們等同。承包人的優先受償權與留置權有明顯差異的。

　　⑴留置權的標的是動產，而建設工程合同的標的是不動產。

　　⑵留置權的成立條件之一是債權人占有標的物，而承包人在工程完工后一般不再占有標的物。即使承包人采取不移交工程方式占有標的物，由于沒有合法的登記手續，也不能形成合法的占有。

　　⑶留量權可以自行采取拍賣、變賣或者折價的方式處分占有物，并以其價款優先受償。而承包人的優先受償權，只有通過與發包人協議折價或者請求人民法院依法拍賣實現。

　　將承包人的優先受償權作為法定抵押權，也是不妥的：

　　⑴我國法律并無法定抵押權的規定。按擔保法的規定，抵押權因當事人的法律行為而產生，而不能由法律規定產生。

　　⑵依照我國法律的規定，不動產抵押以登記為生效條件，而法定抵押權的不動產沒有進行登記，這與登記制度是有矛盾的。

　　⑶在建筑工程合同中，建設人往往已為取得貸款而就工程設定了抵押權，在這種情況下，貸款抵押權成立在先；如果承認法定抵押權，則承包人的抵押權要優先于貸款人的抵押權。這從抵押權的角度來說，對前者有失公平。

　　筆者同意將承包人的優先受償權直接視為承包人的優先權的觀點，理由是：

　　⑴承包人的優先權的基礎是建設工程的存在，其他債權人的債權請求權仍然以建設工程的存在為基礎。如果沒有承包人建設的工程，則其他的債權人的抵押權不可能設立。因此，賦予承包人就工程價款的優先權符合公平原則， 這同海商法中因救助而使船舶存在，并規定救助人的優先權同理。

　　⑵承包人的優先權的提法有法律根據。我國擔保法第九十四條規定：海商法等法律對擔保有特別規定的，依照其規定。海商法規定了船舶優先權，而合同法規定了承包人的優先權。

　　我國合同法明確規定了建設工程優先權，人民法院在審判工作中必須嚴格依照執行。當承包人為追償工程價款，依法申請人民法院拍賣建設工程時，法院應當及時受理，依法保護申請人的權利。法院在建設工程拍賣變價后，在清償建設單位的債務時，首先應當保護申請人的債權的實現，因為，申請人的權利是法定的優先權，這個優先權優先于所有債權人的債權，包括有擔保物權的債權人。

　　但合同被告確認無效的，承包人不享有建設工程優先權。這是因為，我國合同法只保護承包人追償工程價款的合法權利。如果合同是無效的，承包人的權利不再追償工程價款的權利，而請求“折價補償”的權利。“折價補償”不能適用建設工程優先權。

　　典型案例

　　尹艷芳、楊國會與上海某某建設工程有限公司執行異議案[6]

　　在上海某某建設工程有限公司（以下簡稱上海某某公司）與新銅城公司建筑工程施工合同糾紛仲裁過程中，徐州市中級法院于2013年7月22日查封新銅城公司所有的包括涉訴的Z9-1-1102室房產在內的房產計92套。然在2009年12月4日的時候，尹艷芳、楊國會與新銅城公司就簽訂購買涉訴房產的商品房買賣合同，約定該商品房總金額為575246元，簽訂合同時付款175246元，余額400000元辦理貸款。簽訂合同當日，新銅城公司為尹艷芳、楊國會開具銷售不動產統一發票，金額為175246元，性質為預收購房款。2010年1月11日，新銅城公司為尹艷芳、楊國會開具銷售不動產統一發票，金額為400000元，性質為預收購房款。2009年12月16日，尹艷芳、楊國會繳納爭議房產涉及的契稅11505元。

　　在得知涉訴房屋被查封后，尹艷芳、楊國會向徐州中級法院提出執行異議，要求解除對涉訴房屋的查封。

　　上海某某公司答辯稱其查封的是新銅城公司的房產，其享有建筑工程優先受償權，請求法院予以保護。

　　法院認為：尹艷芳、楊國會對未辦理過戶登記無過錯，其權利應受保護。尹艷芳、楊國會與新銅城公司簽訂購買爭議房產的商品房買賣合同，不違反法律的強制性規定，應屬有效合同；其繳納購房首付款175246元，并辦理了400000元的貸款，應視為其向合同相對人即新銅城公司的付款義務履行完畢；前述合同約定新銅城公司應在2011年3月31日前將爭議房產交付尹艷芳、楊國會使用，但因為新銅城公司的原因，沒有按期交付。關于爭議房產的過戶登記問題亦因新銅城公司的原因沒有辦理，異議人對此無過錯。

　　尹艷芳、楊國會對爭議房產享有的權利優于上海某某公司建筑工程優先受償權。根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋（2002）16號）第二項規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。本案中，尹艷芳、楊國會基于對新銅城公司的信任與其簽訂購買本案爭議房產的商品房買賣合同，并交納購房款以及該房產涉及的契稅等相關費用，其對爭議房產享有的權利優于承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權。

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