房地產合作開發是指房地產企業與土地所有者、開發商等各方簽訂的合同，合作進行房地產開發項目。在合作開發過程中，合同解除的問題是比較常見的糾紛之一。本文廣州律師將圍繞廣州市房地產合作開發合同解除條件的認定問題展開討論，旨在幫助各方了解相關法律規定和判例，并提供一些解決糾紛的建議。

　　一、法律規定

　　《合同法》第六十二條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。當事人可以約定違約金以補償因違約所造成的損失。”該條規定了合同違約的基本原則和補償方式。

　　《中華人民共和國擔保法》第三十六條規定：“當事人違反合同約定，在法律規定的期限內不履行債務的，債權人可以解除擔保合同。”該條規定了擔保合同解除的基本原則和條件。

　　廣東省高級人民法院《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解釋》第六條規定：“房地產開發合同解除應當遵循《合同法》和相關法律的規定，實事求是地認定合同中解除條件是否成立。”

　　二、合同解除的條件

　　根據《合同法》第十一條的規定，合同應當符合法律規定和當事人的協商一致原則。因此，對于房地產合作開發合同的解除條件的認定，應當結合具體的合同內容、法律規定和當事人的協商一致原則進行分析。

　　一般來說，房地產合作開發合同的解除條件包括以下幾個方面：

　　（一）約定的條件

　　當事人可以在合同中約定解除條件，例如在開發過程中，某一方違反合同約定，給另一方造成重大損失的情況下，可以解除合同。

　　（二）法定條件

　　根據《合同法》的規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。因此，如果一方違約，給另一方造成了重大損失，另一方可以依法解除合同。

　　（三）權利人行使權利的條件

　　當事人在合同中約定某一方行使某項權利的條件，如果該條件未達成，另一方可以解除合同。例如，在房地產合作開發合同中，土地所有者可以要求開發商在一定期限內開發項目并交付，如果開發商未能按時交付，則土地所有者可以解除合同。

　　（四）法定期限的條件

　　根據《中華人民共和國擔保法》的規定，當事人違反合同約定，在法律規定的期限內不履行債務的，債權人可以解除擔保合同。在房地產合作開發中，如果一方違反了合同約定，在法律規定的期限內未能履行債務，則另一方可以解除合同。

　　三、案例分析

　　某房地產公司與某土地所有者簽訂了《房地產開發合同》，約定在土地使用權期限內，該房地產公司有權開發該土地，開發項目為住宅用地，總建筑面積為50000平方米。合同約定了解除條件，當土地所有者違反合同約定，給房地產公司造成重大損失時，房地產公司可以解除合同。在開發過程中，土地所有者違反了合同約定，多次要求房地產公司減少總建筑面積，導致項目開發進度緩慢，給房地產公司造成了重大經濟損失。房地產公司遂以土地所有者違反合同約定給其造成重大損失為由，向法院申請解除合同。

　　經審理，法院認為，根據《合同法》和《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解釋》的規定，當事人應當約定合同的解除條件。在本案中，合同中約定了土地所有者違反合同約定，給房地產公司造成重大損失時，房地產公司可以解除合同。而在實際履行過程中，土地所有者多次要求減少總建筑面積，導致項目開發進度緩慢，給房地產公司造成了重大經濟損失。因此，房地產公司申請解除合同的請求符合法律規定，法院予以支持。

　　四、建議

　　對于房地產合作開發合同解除條件的認定，應當結合具體的合同內容、法律規定和當事人的協商一致原則進行分析。如果遇到合同糾紛，雙方應當及時尋求法律咨詢或訴訟解決，以避免糾紛的進一步擴大。在簽訂合同之前，雙方應當仔細閱讀合同條款，特別是解除條件和條款，以避免后續的糾紛。此外，雙方應當嚴格按照合同條款履行自己的義務，以避免違約行為引發的糾紛。

　　在實際操作中，為避免因解除條件的不明確而引發的爭議，當事人在簽訂合同時應當盡可能詳細地約定解除條件，例如，約定違約行為的類型、性質、后果、違約的期限、違約方的救濟等方面。同時，應當注意約定的解除條件必須符合法律規定，如不能損害國家利益、社會公共利益、第三人的合法權益等。

　　在合同的履行過程中，雙方應當嚴格履行合同義務，及時溝通并協商解決合同履行中出現的問題，避免因違約而導致的合同糾紛。如果遇到問題，應當及時與對方協商，盡力解決糾紛，以避免問題擴大化。如果無法協商解決，可以尋求法律救濟。

　　五、結論

　　總之，廣州律師提醒大家，在房地產合作開發中，解除條件的認定涉及到法律、商業、實踐等多個方面的問題，需要充分考慮各種因素的影響，從多個角度進行分析和判斷。當事人應當在簽訂合同時嚴格約定解除條件，避免解除條件的不明確而引發的爭議。在合同履行過程中，雙方應當嚴格履行合同義務，及時溝通并協商解決合同履行中出現的問題，以避免因違約而導致的合同糾紛。如果遇到問題，應當及時與對方協商，盡力解決糾紛，以避免問題擴大化。如果無法協商解決，可以尋求法律救濟。