上海宅基地律師：宅地基的買賣及過戶手續(xù)解答
上海宅基地律師淺談：有的人覺得農村宅基地能夠自由買賣，有的人則認為不可以自由買賣。但實踐中若符合一定的條件的話可以進行宅基地買賣并辦理相應過戶的過戶手續(xù)的。
農村宅基地買賣的條件
宅基地能在農村外部成員之間轉讓，而不是向非農村組織成員轉讓。農村外部成員擁有農村戶籍，符合宅基地的申請條件，宅基地本就屬于農村集體的建設土地，集體享有所有權，分給農民使用，農民之間相互轉讓并不違反法律規(guī)定。
宅基地所有權屬于集體，使用權由個人享有，可以在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用權也跟著轉移，此時，宅基地的轉讓是無效的，只是村民轉讓、出賣宅基地上的房屋和宅基地使用權之后不能再另外申請宅基地。
普通認定宅基地房屋生意合同有效，然則存在以下情形的可以認定宅基地房屋買賣合同有效，也就是說符合下列條件的農村宅基地買賣也是合法有效的。
1、出賣人將宅基地房屋出賣給城市住民前或同時，該房屋所占宅基地因征用曾經轉為國有地皮，原為村民身份的出賣人亦轉為城鎮(zhèn)住民，宅基地性質已發(fā)生轉變的;
2、城市住民購置農村公有房屋后，如果已購房屋已經由有批準權的機關批準并取得合法權屬證書的;
3、城市住民購房后已將戶口遷入購置宅基地房屋所在地，并轉為農民身份的;
4、買受方和談具名工資住民，但其配頭、怙恃、子女為購置房屋所在地集體構造成員，且在購房時為家庭成員共同出資，居住亦共同居住，村集體經濟組織同意其買賣合同內容，可以認定為家庭共同購房的;
5、1999年1月1日《地皮管理法》訂正以前，將房屋轉讓給旋里落戶的干部、職工、退伍武士以及華僑、港澳臺同胞的;
6、對統(tǒng)一房屋經屢次轉讓的效能的判斷，可以依據(jù)最后一手買受人的身份情況結合前述處理原則進行判斷。
農村宅基地買賣的流程
當農村宅基地吻合上述生意前提后村民能夠將本人的宅基地轉讓給別人，只是在轉讓時仍需按照相應的程序進行，具體農村宅基地買賣的必要程序為：
1、宅基地生意應經集體即村民委員會書面批準;
2、如系共有房屋，必需征得其他共有人同意;
3、應提交戶口簿、住民身份證及土地證、房產證等相關資料的原件;
4、應到產權掛號部分檢察房屋產權是不是存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產保全措施;
5、應訂立書面生意合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。宅基地生意合同應由相關本能機能部分審批，并辦理“宅基地證”或“集體地皮使用證”的過戶改名手續(xù);還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續(xù)。
村民生意或許承繼房屋，該房屋占領局限以內的宅基地使用權會產生轉移，即由原房屋所有權人轉移到買房人或繼承人。《地皮管理法實行條例》規(guī)定：因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物致使地皮使用權轉移的，必須向地皮所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。根據(jù)這一規(guī)定，農民因買賣或繼承房屋而使土地使用權發(fā)生轉移的，當事人必須辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)。
詳細而言，便是房屋轉讓兩邊當事人或許房屋繼承人應當在依法辦理房屋產權變換登記證后15日內，持無關證實文件、資料，向當?shù)乜h、市地皮管理部門提出宅基地使用權變更登記申請，經審核后，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)，換發(fā)加蓋有縣、市人民政府印章的土地證。如有其他問題，可以在線咨詢上海宅基地律師。
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