上海房產(chǎn)律師_夫妻一方賣房簽的合同有效嗎?
在房屋買賣合同糾紛中，經(jīng)常會(huì)涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應(yīng)如何處理的問題。一般我們認(rèn)為夫妻一方賣房簽的合同是無效的。但是凡事都有特例，并不是夫妻一方賣房簽的合同都是無效的。那么，怎樣認(rèn)定夫妻一方賣房簽訂的合同是否有效呢?上海房產(chǎn)律師結(jié)合最高法觀點(diǎn)，回答如下：
婚姻法司法解釋(三)第11條規(guī)定了關(guān)于夫妻共同共有房屋的出售問題。在司法實(shí)踐中，許多實(shí)質(zhì)上由夫妻雙方共同共有的房屋在進(jìn)行房屋登記時(shí)登記在了夫妻一方名下。雖然房屋登記在夫妻一方名下，只要是夫妻關(guān)系存續(xù)期間用共同財(cái)產(chǎn)所購買的房屋就屬于夫妻雙方共有的財(cái)產(chǎn)，是否在房產(chǎn)證上加上另一方的名字，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)沒有影響。
實(shí)踐中，夫妻一方在與第三人商定賣房時(shí)，可能與配偶進(jìn)行過商議，也可能沒有進(jìn)行過商議就與第三人簽訂了房屋買賣合同。合同簽訂之后，賣房人的配偶作為房屋共有人，以賣房人未經(jīng)其同意為由請(qǐng)求確認(rèn)已簽訂的房屋買賣合同無效。
另外還有一種普遍的情況，即對(duì)于夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同之事，其配偶是知道的，但是房屋買賣合同簽訂之后，由于房屋價(jià)格上漲而反悔，其配偶以未經(jīng)其同意為由請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。這兩種情況都涉及夫妻內(nèi)部權(quán)利義務(wù)關(guān)系和夫妻一方與第三人買賣房屋的外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系的處理問題。
我們認(rèn)為，夫妻之間的權(quán)利義務(wù)的確值得關(guān)注，但是在外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系與內(nèi)部權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生沖突時(shí)，要優(yōu)先保護(hù)外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
經(jīng)過調(diào)研，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按善意取得制度來處理該類問題，因此我們作出了婚姻法司法解釋(三)第11條第1款的規(guī)定，即一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。這一款的適用有以下幾個(gè)條件：
第一，第三人屬于善意購買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;
第二，買受人支付了合理對(duì)價(jià);
第三，買受人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
也就是說在這三個(gè)條件均已具備的情況下，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定夫妻一方賣房簽的合同是有效的
當(dāng)然，如果夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋，在保護(hù)善意第三人利益后，可能確實(shí)損害了出賣人配偶的權(quán)利，為此，我們制定了婚姻法司法解釋(三)第11條第2款的規(guī)定，即夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
以上就是上海房產(chǎn)律師對(duì)于夫妻一方賣房簽的合同有效嗎?這一問題的解答。如果對(duì)于夫妻擅自賣房的行為，還有其他的疑問，可以隨時(shí)找上海房產(chǎn)律師進(jìn)行在線咨詢。
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