本該是和的家庭，卻因借名買房而上法庭！這是怎么回事？姐姐以為房子是她買的，只是借了弟弟的名字。弟弟認為房產證上寫著自己的名字，房子是自己的，不應該屬于姐姐。借名買房真的有效嗎？誰是買房后房子的所有權？上海好的房產糾紛律師講法律如何界定這一點？

　　基本案情

　　阿梅和阿榮是兄弟姐妹。2008年，已經有兩套房的阿梅看中了一個小區的一套房，于是向前業主支付了4.37萬元的定金。因為當時弟弟阿榮剛工作，是集體戶口，和父母商量后，阿榮認為以弟弟阿榮的名義買房不僅可以解決弟弟定居、后續結婚生子的問題，還可以解決因限購政策而沒有購房資格的問題。因此，阿榮與前業主簽訂了房地產買賣合同，同意阿榮以82萬元的價格買房。

　　2010年9月，房地產轉讓以阿榮的名義登記并辦理抵押登記，但房屋首付、稅費和2013年4月前的抵押貸款均由阿梅支付，隨后的抵押貸款由阿榮自行償還。2013年5月初，她的父母要求把房子給阿榮。阿梅堅決不同意，只同意給父母養老。從那以后，父母建議把房子給阿榮，阿榮實際上還清了抵押貸款。2020年5月，姐弟矛盾加劇。阿梅向廣州市白云區人民法院提起訴訟，要求法院命令阿榮以其名義登記產權轉讓，并協助辦理房地產抵押登記和銷售手續。
 

　　阿梅表述：我的父母很長一段時間沒有工作和收入來源，基本上沒有儲蓄。當他們買房子時，阿榮的工作收入很低。我支付了2013年以前的物業管理費、水、電、煤等費用，銀行貸款預留的電話號碼也是我的手機號碼。所以，這所房子的所有權應該屬于我。
 

　　阿榮表述：我不同意阿梅的請求。雙方之間沒有借名買房的事實。我父母給我買了房子。因為阿梅熟悉購房流程，她委托她辦理購房手續。阿榮是房子的實際產權人，房子已經以我的名義登記了。當時，阿梅對我和我的父母負有一些債務，一些錢等于阿梅的出資來償還債務。阿梅無證據證明房屋產權登記錯誤，不能主張房屋轉讓手續。
 

　　法院判決

　　白云法院認為，阿梅主張以阿榮的名義購房并提起訴訟，應承擔相應的舉證責任，以證明雙方明確同意以阿榮的名義購房，所有權仍屬于實際投資者，即阿梅。

　　在這種情況下，雖然阿梅支付了房子的首付款、相關稅費和部分抵押貸款，但阿梅提供的微信聊天記錄并沒有證實雙方同意借名買房。阿梅和阿榮是兄弟姐妹，雙方有密切的親屬關系，家庭成員為家庭日常生活或一方幫助另一方有經濟交流，經濟補貼應該正常，阿梅提交的證據沒有證實雙方已經達成買房的協議，不足以合理排除親屬基于個人感情或家庭、贈與或貸款的可能性，上海好的房產糾紛律師因此，如果阿梅未能提供書面協議或其他證據證明其主張，應依法承擔證據的不利后果。

　　綜上所述，一審法院駁回了阿梅的全部訴訟請求。判決結束后，阿梅沒有上訴，判決具有法律效力。
 

　　法官說法

　　在實踐中，由于購房是很常見的，因為購房資格有限，逃避債務。《中華人民共和國物權法》第九條規定:房地產產權的設立、變更、轉讓、消除，依法登記后生效；未經登記不生效，但法律另有規定的除外。本文是房地產登記和效力的規定。房地產產權的公示方式是登記。只有登記后，才能產生物權變更的效果，具有物權變更的外部特征，獲得房地產產權變更的可信度。
　　

　　因此，借名買房的借名人與名人之間的借名買房協議只在其內部產生債權債務關系，而不產生物權變更的效果。借名人可以根據債權請求將房屋轉讓給自己的名義，而不是基于物權請求權。

　　法條延伸：

　　《民法典》第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　律師提醒：

　　我們應該嚴格遵守法律，不要通過借名買房來利用漏洞，避免國家房地產監管政策，或非法購買經濟適用房和其他經濟適用房。上海好的房產糾紛律師提醒我們也應該充分了解借名買房的風險，防止渴望直接利益，最終收益大于損失。

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