上海房產咨詢律師導語：老舊住宅加裝電梯方便了高層居民，但低層住戶反對的聲音也不少。如果業主事先沒有出資增加電梯，而在電梯完工后卻申請補交維修費，法院是否會支持？

       案件詳情

　　緣起：老建筑安裝電梯。老者不同意這筆錢。

　　房主郭某已經80歲高齡，住在廣州市荔灣區一棟9層的房子里。由于房屋年代久遠，又沒有電梯，居民上樓較不方便，因此業主在2017年至2018年間共加裝電梯事宜。

　　經過多次協商，該棟住宅的業主謝某等32戶業主同意增設電梯，并就加裝電梯的工程方案及費用分擔、賠償方案等問題達成協議。根據籌款方案，郭某作為三樓的業主，應支付10077元的集資款，但郭某不同意其出資。

　　2019年6月，在獲得了《建設工程規劃許可證》后，施工單位按照設計方案加裝電梯。一年后，電梯建成并投入使用，前期參與籌款的業主以刷卡的方式使用電梯。
 

　　糾紛：乘電梯的申請被拒絕。那位老人無助上法庭。

　　由于住在三樓，而且已經80多歲了，所以在電梯投入使用之后，步行上下樓梯會帶來很多不便，雖然郭某曾表示愿意使用電梯補交集資款，但謝某等32戶業主認為郭某前期對加裝電梯有異議，造成電梯安裝工程延誤，反對郭某使用電梯。

　　郭某遂向廣東省廣州市荔灣區人民法院提起訴訟，請求法院確認，在支付了10077元的費用后，新造電梯的業主享有與32個新造電梯業主相同的權利和義務。

　　法院審理時，謝某等32戶業主表示，除了10077元的集資款，郭某還需要額外支付8000元作為電梯建設延遲的滯納金，并承擔了他為這次訴訟帶來的25000元的法律費用，他們才同意郭某使用電梯。而郭某只表示只同意支付集合資金。
 

　　判決：老年人乘電梯確有需要。付完錢即可。

　　番禺區法院審理后認為，案涉電梯在使用屬性上系建筑物的共有部分，郭某與其他業主對其擁有使用權并共同經營。而郭某使用電梯不屬于相關法律及司法解釋中規定的應當由業主共同決定的事項，不會造成該住宅其他業主使用電梯的法定權利受到損害，因此無需經過該住宅多數業主的同意。但是按照公平原則，使用電梯的前提是要繳納集合資金，因此法院判決郭某支付10077元增設電梯集資款后，由該住宅業主代表向郭某提供電梯卡，因此法院判決郭某增加電梯集資款后，由該住宅業主代表提供電梯。

　　二審宣判后，謝某等32戶業主不服，提起上訴。經廣州市中級人民法院審理，二審裁定駁回上訴，維持原判。
 

　　裁判解析

　　新增電梯系統中的所有同樓業主均可使用。

　　這起案件的爭議是同樓住戶拒絕郭某使用電梯來補繳集資款。此案的核心爭議焦點在于，郭某是否需要經過本案房屋多數業主同意，才能享有電梯的使用權。對于這一點，應從案件涉及電梯的物權歸屬和權利行使的條件進行分析，并兼顧各當事人的利益平衡做出判斷。

　　第一，從案涉電梯的物權歸屬和權利內容來看，我國法律規定，業主對除建筑物所有權以外的共有部分，應實行共同管理。本案件中，住戶在出行時，必然要用一幢住宅的公共部分，案涉電梯屬于建筑物的共有部分，同樓業主對其享有共有和共同管理的權利。然而，與傳統意義上的電梯相比，與樓內同步建設的電梯不同，目前各業主的加梯面積并不包括在樓道內，也就是說，電梯的共有部分尚未體現出來。所以，在本案中，應當理解為業主對某一電梯只有使用權和共同經營的權利。

　　第二，從物權行使的程序性條件看，在涉及建筑物共有及共同經營權利的重大事項上，依照現行法律，(b)制訂及修改業主大會議事規則，將維修資金用于建筑物及附屬設施的改建，以及其他事項，應由業主協商決定，即參與投票和同意業主人數之比應符合法律規定。就本案而言，郭某使用電梯顯然不屬于法律規定的與共有和共同管理權利有關的重大事項，而且并不會導致該住宅其他住戶或業主使用電梯的合法權利受到損害，因此其使用電梯無須經案涉住宅業主同意。

　　但因案涉電梯是由業主籌措資金建造的，如未出資業主在沒有出資的情況下無償使用電梯，違反了公平原則，不符合社會主義公平正義的核心價值，故未出資業主要求使用電梯應補交必要的籌款。所以，郭某必須按照最初的籌款計劃承擔10077元的籌款，才能使用案件電梯。

　　該案上海房產咨詢律師認為，郭某已80歲高齡，確有使用電梯之必要，對安裝電梯期間提出異議屬于正常表達意見的范圍，若因此理由拒絕鄰居間老年老人在繳納電梯籌款后正常使用電梯，既與社會主義和諧社會誠信友愛的價值觀不符，也與《中華人民共和國民法典》第八條“守法和公序良俗”原則不符。對其他業主來說，如果認為郭某阻礙電梯加裝的行為給其造成了損失，可以另案主張權利，要求賠償，但不能以此為由拒絕郭某在補交集資款后使用電梯。

律師點評

　　公正裁判實現利益衡平

　　增建電梯引發的法律糾紛往往涉及建筑物區分所有和相鄰關系，本案即屬典型。在處理此類法律糾紛時，首先需分析增建電梯行為的法律性質，進而判斷其導致的物權變動效果。加裝電梯系不動產附合之事實行為。在本案中，對于加裝電梯的物權歸屬，加裝前后全體業主未作約定，相關法律亦無明確規定，故應依照民法典第三百二十二條“按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定”。電梯加裝后構成建筑物的重要成分，由住宅建筑物不動產權人取得加裝電梯的所有權。

　　其次，需要進一步分析加裝電梯屬于整棟建筑物的共有部分，即由全體業主共有；還是屬于整棟建筑物的區分專有部分，即集資加裝電梯的業主專有。對此，上海房產咨詢律師支持第一種觀點，即共有論，最主要的原因在于經濟效用以及規范結構的融貫性考量：第一，從物之效用發揮的整體性進行考量，增建的電梯已與整棟建筑物結合為整體，其不應成為部分業主的專屬產權部分，否則既會降低建筑物的整體使用效能，也會造成建筑物區分所有制度結構復雜化。第二，從平衡各方合理利益來看，各地政府以多數決規定對加裝電梯行為作出許可，即異議業主須負擔一定的容忍義務，而容忍義務的負擔屬于特別利益犧牲或強制犧牲，故應予以相應的補償——允許其取得電梯的共同所有權。第三，增建電梯是基于全體業主的共同決議，盡管存在異議業主，但最終決議代表了全體業主的共同意志，故該決議的約束力應及于全體業主。

　　最后，是增建電梯使用上的利益衡平問題。與既有電梯不同，增建電梯雖已與建筑物結合為一個整體，但其面積并未分攤至各專有部分，也即其增建成本由出資的部分業主而非全部業主負擔，故此，對未出資業主的利用權利作出限制并無不當。進行該種限制的規范基礎可以通過解釋具體法律規則獲得。依據民法典第二百七十三條之規定，業主對共有部分的權利義務具有一致性或關聯性，即享有權利需以履行義務為前提。在本案中，郭某主張權利需以履行相應的義務為前提，即交納集資款。對于未出資業主使用增建電梯的條件，上海房產咨詢律師認為，補足出資款即足，無須設置任何程序限制。因為未出資業主的共有權已經被確認，其僅因未出資而被設置消極障礙，一旦障礙消除即應恢復其完全所有權的法律地位。

　　總之，本案的裁判結果完全符合建筑物區分所有制度的規范目的，且充分實現多方利益衡平。建筑物區分所有屬于不動產相鄰關系的特殊情形，因此在法律適用上應遵循民法典第二百八十八條“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”之處理相鄰關系的一般規定，其實際上就是指物的整體經濟效能發揮與具體利益衡量兩個方面。實踐中，人們往往忽略了相互之間客觀利益共同體的聯結，忽略了享有權利的義務約束，而通過司法裁判的實踐理性可以不斷的將此種價值理念融入社會以及人們的日常生活之中。

　　延伸思考

　　在老建筑上安裝電梯要平衡多方利益。

　　現有住宅增設升降機，是國家為了適應社會經濟發展，滿足人口老齡化需要而實施的一項民生民生工程，是提高居民滿意度、改善民生的一項重要措施。但是，在實踐中，由于電梯的安裝問題涉及到不同樓層居民的切身利益，廣大居民在加裝方案、費用分攤、低層業主補償等事項上往往難以達成一致，這也導致近年來訴至法院的增加率上升。

　　既有住宅加裝升降機，從法律規定來看，重建建筑物及其附屬設施的事宜，應由業主共同決定?！睹穹ㄍ▌t》頒布實施后，增加既有住宅電梯須符合本法第218條第二款的規定，應由占土地使用權面積比例三分之二以上且占人口三分之二之業主參與表決，而參與投票者超過四分之三，參與投票者超過四分之三，且參與投票之業主人數超過四分之三。為此，在實踐中，就推進舊樓加裝電梯事宜，業主是在按照上述規定獲得多數業主的同意，經有關部門核發的《建設工程規劃許可證》，即可辦理，無需取得該住宅所有業主的一致同意，有異議的住戶不能阻撓電梯的正常施工。

　　但是需要注意的是，加電梯涉及到的法理，情理復雜，鄰里間應該多一分理解與包容，堅持自愿平等、友好協商、兼顧公平的原則進行協商，共同創造和諧、舒適的生活環境。低層業主在加裝過程中，應當根據睦鄰原則，給予其他業主安裝電梯的方便和接受一些限制，高樓主還應尊重低層相鄰權利人的物權，充分考慮施工對低層住戶的影響，如果由于安裝電梯給其他業主帶來通風、采光、靜音等利益造成損害的，得利業主應當向受損業主作出合理賠償。另外，在加裝電梯過程中遇到少數業主的阻攔，應依據睦鄰原則與對方充分溝通，權衡多方利益，盡可能找到加裝電梯的“最佳解決方案”，如無法協商，可向相關行政部門、社區居委會、草根組織等介入指導；如仍無法解決，則應通過法律途徑及時維護其正當權益，不要在對峙中使用過度。

 

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