買房前向賣方支付20萬定金。最后，購房合同沒有簽訂。買方持有之前的協議起訴要求雙倍返還40萬定金。但被法院駁回。關于定金我們需要注意什么？讓上海房產官司律師帶領我們來看看案件的詳細情況：

　　看上合適的房子付20萬定金。

　　2020年9月，陸先生從房屋中介了解到浙江余姚市丈亭鎮的一家工廠。經過多次現場觀看，陸先生決定購買工廠。同年12月，陸先生就購買工廠的細節與業主家屬林某協商后，當天通過銀行轉賬匯款20萬元作為定金。林某在《工廠銷售定金收據》上作為收款人簽字，其中規定如果買方不想購買工廠，該定金屬于賣方。如果賣方不愿意出售工廠，定金將雙倍返還賣方。雙方同意在一周內簽訂工廠銷售合同。

　　然而，由于工廠銷售范圍、支付方式等主要合同條款未能達成協議，房屋銷售合同未能簽訂。考慮到雙方未能就合同內容達成共識，林幾天后將20萬元押金退還給陸先生。
 

　　買賣告吹買家要求雙倍返還定金。

　　最后看中的房子交了定金，房款也準備好了，只是一腳簽了合同，賣家卻不賣，讓陸先生無奈又生氣。為此，陸先生向余姚市人民法院起訴了林。

　　陸先生認為，在審判過程中，雙方就合同簽訂的主要條款達成協議，并向被告交付了20萬元定金。同時，定金收據規定，正式合同將在一周內簽訂。現在林拒絕簽字，有過錯，所以他要求林雙倍退還40萬元的定金。

　　對此，林某辯稱，首先，他只是談判工廠銷售的代表，而不是所有者。第二，雙方尚未就工廠價格、付款方式、交付程序三個重要條件達成協議，根本無法簽訂購買合同。由于工廠銷售合同尚未簽訂，押金收據也應無效。第三，雙方未簽訂購買合同是協商不成的，不是被告的單方面過錯，不適用定金罰款。因此，法院要求駁回原告的訴訟請求。
 

　　定金收據有效但不適用于定金罰款。

　　經審理，法院認為，工廠銷售定金收據是當事人的真實意圖，其法律效力自當事人實際交付定金時產生。那么，被告是否應當按照定金收據的約定承擔雙倍定金返還的違約責任呢？

　　上海房產官司律師根據《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規定的精神，定金罰款適用于一方有過錯和違約的情形。在本案中，法院認為不足以確定被告的違約和單方面過錯，原因如下：

　　1、雙方未就合同主要條款達成協議，最終未能正式簽訂合同，無法證明是被告違約和單方面過錯造成的。適用定金罰款的前提是雙方應就房屋銷售的主要條款達成協議。如果雙方未就房屋銷售的主要條款達成協議，則適用定金罰款顯然違反了合同法的自愿和公平原則。具體而言，在本案中，《定金收據》沒有明確記錄雙方達成協議的主要合同條款，包括房地產銷售范圍、銷售價格和付款方式，因此很難推定雙方已完全協商一致。原告提供的證據只能表明雙方對合同的主要條款存在爭議，也不能證明未簽訂正式合同是由被告違約和單方面過錯造成的。

　　第二，在談判過程中，原告沒有履行謹慎的義務，雙方都有過錯。作為一個常識和理性的市場交易主體，原告應在交易過程中履行必要的謹慎義務，知道被告不是財產所有者，被告的行為不足以讓原告有充分的理由相信他的代理權。

　　綜上所述，如果雙方最終未能簽訂正式合同，不僅要歸咎于被告，還要合理推定談判失敗。因此，本案不適用定金罰款，被告不需要承擔雙倍返還定金的違約責任。原告在一審判決后上訴。最近，二審法院維持了原判。

       上海房產官司律師提醒

　　定金作為一種普遍適用的金錢擔保，對促進雙方信守承諾、提高交易效率具有積極意義，廣泛應用于日常買車、買房等交易過程中。與保證、抵押、質押、留置等保證債權人利益的擔保不同，定金為雙方的履行提供了保障。換句話說，定金的懲罰性法律效力可能發生在支付定金的一方或接受定金的一方。在日常經營和生活中，合同簽訂者往往認為只要簽訂定金合同，就可以放心，但事實并非如此。法官提醒我們：

　　1、定金罰款的適用是有條件的。作為合同當事人，雙方有義務積極、誠實地協商合同，盡快促進合同。如果您忽視履行相應義務，導致合同未能簽訂，即使您簽訂了定金合同，也不能適用定金罰款。同時，如果你想申請雙重返還罰款，你必須注意這些細節！包括定金必須實際交付，主合同必須有效，合同未訂立為單方面違約等。

　　2、在交易過程中，我們應履行必要的謹慎義務。簽訂合同時，買方應履行必要的謹慎義務，如核實房屋所有人信息、房屋是否被占用等相關信息，并在合同中明確交付的具體時間和地點，防止雙方在履行合同時發生爭議。

 

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