杭 州 市 物 業 管 理 條 例
 

　　（2011年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 2011年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十屆會議批準  根據2013年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二會議通過 2013年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正  2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議第一次修訂 2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準  2021年6月29日杭州市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議第二次修訂 2021年7月30日浙江省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準）
 

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，保障物業的合理使用，根據《中華人民共和國民法典》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理活動及相關的監督管理適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人，按照物業服務合同的約定，對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施進行維修養護，并管理維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 本市物業管理活動納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、協商共建的工作格局。

　　第四條 鼓勵積極運用數字化等新技術、新方法，發揮公共數據平臺作用，提升物業管理質量和服務水平。

　　第五條 開展物業管理活動，應當依法保護業主、非業主使用人的隱私和個人信息。

　　第六條 房產等有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、物業管理協會應當建立和完善人民調解、行政調解等相銜接的物業管理活動糾紛處理機制。

　　鼓勵通過和解、調解等途徑解決物業管理活動糾紛。

　　第七條 物業管理協會應當按照章程開展行業自律管理，接受房產主管部門的指導和監督。

　　鼓勵和支持物業管理協會組織業務培訓，參與相關標準編制、行業誠信體系建設等工作。

　　第八條 業主委員會、物業管理委員會、物業服務人、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會，依照本條例的規定負有向業主公開信息義務的，應當以書面通知、在物業管理區域主要出入口等顯著位置公布或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式公開信息，但是本條例另有規定的除外。
 

　　第二章 物業管理區域

　　第九條 新建物業共用主要配套設施設備的，劃分為一個物業管理區域。

　　前款所稱新建物業，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發的建設項目。

　　新建物業在編制建設工程設計方案或者初步設計時，應當依照法律、法規的規定，按照有利于生產、生活和物業管理需要的原則，合理確定主要配套設施設備的共用范圍。有關主管部門在進行建設工程設計方案審查時，應當征求區、縣（市）房產主管部門的意見。

　　第十條 建設單位應當自取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向建設項目所在地的區、縣（市）房產主管部門提出劃分物業管理區域的申請。

　　區、縣（市）房產主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，自收到申請之日起十個工作日內劃分物業管理區域，并書面告知建設單位。物業管理區域的劃分應當征求相關的居民委員會的意見。

　　新建物業出售時，建設單位應當將物業管理區域范圍在銷售現場的顯著位置公布，并在房屋買賣合同中明示。

　　第十一條 沒有劃分物業管理區域的建成居住區需要實施物業管理的，由所在地的區、縣（市）房產主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主、相關的居民委員會意見后，結合城市管理和物業管理實際需要確定物業管理區域，并向全體業主公告。

　　第十二條 有下列情形之一的，業主委員會可以向所在地的區、縣（市）房產主管部門提出物業管理區域調整方案：

　　（一）因河道、城市道路等物理分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經業主大會同意，劃分為兩個以上物業管理區域的；

　　（二）兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，歸并為一個物業管理區域的。

　　區、縣（市）房產主管部門應當征求所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府及相關的居民委員會的意見，自收到材料之日起二十個工作日內作出決定。
 

　　第三章 業主和業主組織

　　第一節 業主和業主大會

　　第十三條 房屋所有權人為業主。

　　因表決業主共同決定事項或者選舉業主委員會的需要，業主委員會、物業管理委員會可以通過所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府請求不動產登記等相關部門依法協助核實房屋所有權人信息，但是能夠通過其他途徑核實的除外。

　　第十四條 業主在物業管理活動中，依法享有下列權利：

　　（一）提議召開業主大會會議；

　　（二）參加業主大會會議，行使投票權；

　　（三）就制定或者修改管理規約、業主大會議事規則，選聘、解聘物業服務人以及其他物業管理事項提出意見和建議；

　　（四）選舉業主委員會成員、候補成員，享有被選舉權；

　　（五）監督業主委員會、物業管理委員會的工作；

　　（六）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務，監督物業服務人履行物業服務合同；

　　（七）就選舉、表決、共有收入等事項享有知情權；

　　（八）監督共有部分的管理、使用；

　　（九）監督物業保修金、建筑物及其附屬設施的維修資金（以下簡稱物業專項維修資金）、業主共有收入的管理、使用；

　　（十）法律、法規規定的其他權利。

　　第十五條 業主在物業管理活動中，依法履行下列義務：

　　（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）遵守物業管理區域內共有部分的使用、公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、供排水管理、動物飼養、衛生防疫、綠化等方面的法律、法規、規章；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）依法配合物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和相關管理措施；

　　（五）按照規定交存物業專項維修資金；

　　（六）按照約定交納物業費；

　　（七）法律、法規規定的其他義務。

　　業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十六條 下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　　（五）使用物業專項維修資金；

　　（六）籌集物業專項維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

　　（九）業主委員會運行經費的籌集、使用和管理的具體規則及辦法；

　　（十）使用屬于全體業主所有的共有收入或者其他資金，但是在業主大會議事規則約定的次數和額度限制內的除外；

　　（十一）物業管理區域內有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　第十七條 專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，按照房產測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。

　　業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

　　第十八條 一個物業管理區域內的全體業主可以成立一個業主大會。

　　物業管理區域內只有一個業主或者全體業主一致同意的，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會職責。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的約定召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）經百分之二十以上業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者物業管理緊急情況需要及時處理的；

　　（三）區、縣（市）房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府經調查發現業主大會的決定違反業主大會議事規則的約定的；

　　（四）法律、法規規定或者管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

　　第十九條 召開業主大會會議，業主委員會應當于定期會議召開十五日前或者臨時會議召開七日前通知全體業主，將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等向全體業主公示，并按照有關規定在本市物業管理信息網絡系統填報相關信息。住宅小區召開業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主大會會議不得就未公示議題進行表決。業主委員會應當將會議決定以書面形式向全體業主公布。

　　第二十條 業主投票一般應當采用電子方式，但是業主要求提供紙質方式的，業主委員會應當提供。

　　市房產主管部門應當建立業主電子投票系統，并免費提供給業主投票使用。

　　投票期限不少于五日且不超過六十日。

　　第二十一條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理，業主共同權益，業主義務，共有收入、財務管理、審計，停車管理，印章管理，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、非業主使用人具有約束力。

　　業主大會議事規則應當就業主大會的名稱、議事方式、表決程序及方式，業主委員會的選舉、罷免和議事規則、人員組成、職責、任期及職務終止等事項依法作出約定。

　　管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得有對部分業主顯失公平的內容。管理規約和業主大會議事規則的示范文本由市房產主管部門會同市民政部門依法制定。

　　第二十二條 物業管理區域符合下列條件之一的，視為具備召開首次業主大會會議的條件，建設單位應當在一個月內按照有關規定向所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送首次業主大會會議籌備資料：

　　（一）房屋出售并交付的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；

　　（二）首套房屋出售并交付滿兩年，且房屋出售并交付的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。

　　首次業主大會會議由依照本條例規定組建的物業管理委員會組織召開。物業管理委員會應當擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案、制定業主委員會成員候選人產生辦法和業主委員會選舉辦法、確定業主委員會成員候選人名單，并在首次業主大會會議召開十五日前向全體業主公示。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約和業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　分期開發的建設項目為一個物業管理區域的，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業建筑面積和進度等情況，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會成員的辦法。建設單位出售該物業管理區域內的房屋時，應當向買受人明示業主大會決定的事項。

　　第二十三條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米一點二元且總額不低于六萬元的標準承擔。建設單位應當在竣工驗收備案前向街道辦事處、鄉鎮人民政府交存籌備經費。

　　籌備經費使用后有結余的，結余部分可以按照業主大會的決定用于物業管理的相關事項。

　　第二節 業主委員會

　　第二十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，制作、保存業主大會會議記錄；

　　（二）按照業主大會議事規則的約定報告業主委員會履職情況；

　　（三）擬定物業服務人選聘、續聘、解聘方案并提請業主大會決定，根據業主大會的決定代表業主與物業服務人訂立、解除物業服務合同，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；

　　（四）擬定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提請業主大會決定；

　　（五）監督管理規約的執行；

　　（六）調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（七）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

　　第二十五條 業主委員會成員、候補成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力且具有完全民事行為能力的業主擔任。業主可以在業主大會議事規則中約定業主委員會成員、候補成員需要符合下列條件：

　　（一）遵守法律、法規和管理規約；

　　（二）具有必要的工作時間；

　　（三）按照有關規定或者約定，交存物業專項維修資金、交納需要業主共同分攤的費用，且未惡意拖欠物業費；

　　（四）本人及近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；

　　（五）業主大會議事規則約定的其他條件。

　　鼓勵業主中符合條件的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員。

　　第二十六條 業主委員會成員候選人通過下列方式產生：

　　（一）居民委員會推薦；

　　（二）業主自薦或者聯名推薦。

　　物業管理委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，按照法律、法規的規定和業主大會議事規則的約定審查業主委員會成員候選人的資格條件。業主委員會成員候選人確定后，物業管理委員會應當在選舉日的十五日前將候選人的情況向全體業主公示，公示時間不得少于七日。

　　第二十七條 業主委員會成員人數為五人以上十一人以下的單數，但戶數在一百戶以下的，可以由三人組成。業主委員會成員由業主大會選舉產生。業主委員會主任、副主任，由業主委員會成員推選產生。業主大會會議選舉產生的業主委員會成員人數未達到業主大會議事規則約定的人數，但達到本條規定的業主委員會最低人數要求并且超過約定人數二分之一的，業主委員會成立。

　　業主委員會可以按照規定刻制業主大會、業主委員會印章。印章一般由業主委員會保管，也可以委托相關的居民委員會保管。使用業主大會、業主委員會印章，應當遵守管理規約和業主大會議事規則的約定。

　　第二十八條 業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會成員但得票數達到法定票數的候選人，可以當選為業主委員會候補成員，候補成員的任期與業主委員會成員任期相同。業主委員會候補成員可以列席業主委員會會議，但不享有表決權。

　　業主委員會成員缺額的，可以從業主委員會候補成員中按照得票數依次遞補，并向全體業主公示。遞補后，業主委員會成員人數仍未達到法定最低人數要求或者未超過業主大會議事規則約定的總人數二分之一的，應當依照本條例規定重新選舉。

　　第二十九條 業主委員會會議由主任或者其委托的副主任按照業主大會議事規則的約定或者業主大會的決定組織召開。經三分之一以上業主委員會成員提議召開業主委員會會議的，由提議的成員按照業主大會議事規則的約定組織召開。業主委員會召開會議，應當提前告知相關的居民委員會，并接受其指導和監督。

　　業主委員會會議應當有過半數的成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。業主委員會成員不得委托他人參加會議。業主委員會應當自作出決定之日起三日內將決定內容向全體業主公布，并告知相關的居民委員會。

　　業主委員會會議應當制作會議記錄，并由出席的成員簽名確認。業主委員會會議記錄應當妥善保存，保存時間按照業主大會議事規則或者業主大會的決定確定。業主委員會會議記錄的示范文本由市房產主管部門制定。

　　第三十條 業主委員會應當及時向全體業主公開下列信息，公開時間不得少于十五日：

　　（一）業主委員會成員和專職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息；

　　（二）管理規約、業主大會議事規則；

　　（三）業主大會、業主委員會的決定；

　　（四）物業服務合同；

　　（五）每半年度共有收入籌集、使用的詳細情況；

　　（六）每半年度使用業主大會、業主委員會印章情況；

　　（七）依照法律、法規規定以及按照管理規約、業主大會議事規則的約定，應當向業主公開的其他信息。

　　業主委員會應當按照有關規定，在本市物業管理信息網絡系統填報前款規定的信息。前款規定的信息有變更的，業主委員會應當依照前款規定將變更后的信息向全體業主公開，并自變更之日起七日內重新填報。

　　第三十一條 業主委員會成員、候補成員不得有下列行為：

　　（一）挪用、侵占業主共有財產；

　　（二）索取、非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬，或者利用職務之便要求物業服務人減免物業費等相關費用；

　　（三）泄露業主個人信息或者將業主個人信息用于與物業管理無關的活動；

　　（四）偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書面委托書或者業主簽名，冒充業主或者指使他人冒充業主進行電子投票；

　　（五）不妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料，偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計資料或者不按照規定提供、移交會計資料；

　　（六）不按照規定刻制、使用、移交業主大會或者業主委員會印章；

　　（七）損害業主共同利益或者不正當履行職責的其他行為。

　　業主委員會成員、候補成員有前款規定行為之一或者不再具備業主大會議事規則約定的資格條件的，除已依照本條例規定自行終止職務的外，百分之二十以上業主可以提議業主大會罷免其職務，業主委員會也可以按照業主大會議事規則的約定提議業主大會罷免其職務。

　　被提出罷免的業主委員會成員、候補成員有權向業主大會提出申辯意見。業主委員會成員、候補成員向業主大會提出申辯意見的，業主大會應當在聽取申辯意見后作出決定。

　　第三十二條 業主委員會成員、候補成員任職期間有下列情形之一的，其職務自行終止，由業主委員會確認并向全體業主公布：

　　（一）不再是本物業管理區域業主的；

　　（二）被依法認定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的；

　　（三）被依法追究刑事責任的；

　　（四）本人以書面形式提出辭職的；

　　（五）法律、法規規定以及業主大會議事規則約定的其他情形。

　　第三十三條 業主委員會任期為三至五年。業主委員會應當在任期屆滿三個月前，向所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府書面報告本屆業主委員會屆滿日期、需要交接的物業管理重要事項等情況，并按照規定選舉產生新一屆業主委員會，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當予以指導。

　　第三十四條 業主委員會任期屆滿或者因缺額等原因在任期內終止的，應當在任期屆滿或者終止之日起十日內，在物業管理委員會監督下，將下列資料和財物移交給新一屆業主委員會；新一屆業主委員會尚未選舉產生的，應當移交給物業管理委員會；尚未成立物業管理委員會的，應當移交給相關的居民委員會：

　　（一）業主委員會會議材料和由業主委員會保管的檔案資料、印章；

　　（二）所有財務會計資料；

　　（三）由業主委員會保管的屬于全體業主共有的財物；

　　（四）應當移交的其他資料。

　　業主委員會成員在任期內職務終止的，應當自終止之日起七日內向業主委員會移交前款規定的資料及財物。

　　第三十五條 業主大會、業主委員會的運行經費由全體業主承擔；物業管理區域內有共有收入的，運行經費可以在共有收入中列支。

　　鼓勵業主委員會編制業主大會、業主委員會年度運行經費預算，提前報請業主大會審議決定。

　　業主大會可以決定給予業主委員會成員適當的工作津貼。經業主大會決定，業主委員會可以聘請執行秘書、財務人員等專職人員，負責協助處理業主委員會日常事務和財務工作。

　　第三十六條 業主委員會應當建立財務管理制度。共有收入和業主大會、業主委員會運行經費應當按照會計準則建立賬簿。

　　業主委員會應當按照《會計檔案管理辦法》的規定妥善保管收支原始憑證以及相關會計資料。

　　第三十七條 有下列情形之一的，業主委員會應當委托專業機構對共有收入的收支情況和業主大會、業主委員會運行經費的使用情況等進行審計：

　　（一）業主委員會任期屆滿的；

　　（二）業主委員會主任或者負責財務管理的業主委員會成員在任期內職務終止的；

　　（三）管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

　　業主委員會任期屆滿或者在任期內終止的，應當由新一屆業主委員會委托審計；新一屆業主委員會尚未產生的，由物業管理委員會委托審計；業主委員會、物業管理委員會拒絕委托審計的，居民委員會可以代為委托。

　　審計結果應當向全體業主公布，審計費用可以在共有收入中列支。

　　第三節 物業管理委員會

　　第三十八條 有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組建物業管理委員會，區、縣（市）房產主管部門應當予以指導，并會同民政部門對物業管理委員會成員開展相關培訓：

　　（一）新交付物業項目尚不具備召開首次業主大會會議條件的；

　　（二）新交付物業項目具備召開首次業主大會會議條件但是尚未成立業主大會的；

　　（三）業主委員會任期屆滿需要換屆選舉的；

　　（四）業主委員會因缺額、被罷免等原因在任期內終止需要重新選舉的；

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