上海房產律師：物業費可以隨意漲嗎？
摘要：物業管理公司在提供物業服務時，可以根據物業服務合同的約定向小區業主收取物業費。那么，物業費可以隨意漲嗎?下面由小編詳細講解。
一、物業費可以隨意漲嗎?
1、物業管理費的標準，應以物業管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。除因政府調整價格外，開發商和物業管理公司不得單方面提價。雙方應按物業管理合同中約定的物業管理費的標準來執行，一方如果擅自變更，應承擔違約責任：可由物價部門進行調處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。
2、漲物業費的重要前提。物業公司可以在合理范圍內上調物業費，但有一個重要前提，即經過業主同意。物業公司調整物業費有一個重要前提，即物業服務企業要上調物業費前提是“接受業主的委托”。也就是說，物業費漲價要業主同意才行。按照規定，已經成立了業主委員會的小區物業費用由雙方商定，如物業提出漲價的要求，必須經過“占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主表決通過”。
二、什么情況下可以拒交物業費?
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，業主拒絕繳納物業費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
何謂“正當理由”?
從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現在三個方面：
第一，根據誠實信用原則，如果發生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時，應當進行調整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經濟秩序。
第二，誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協作關系。
第三，誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。因此，在司法實踐中，判斷業主拒交物業費是否基于正當理由，主要通過審查業主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。
根據以上分析，我們認為，本條規定的“正當理由”，應當限定在物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業主不交費用是基于正當的、合理的理由，才能構成業主拒交的“正當理由”。總之，司法實踐中要對“正當理由”認真審查，從嚴掌握，防止業主濫用“正當理由”損害物業服務企業合法權益。
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