上海房屋律師告訴你小區(qū)內(nèi)屬于業(yè)主共有的部分

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條第二款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

　　《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定:“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

         02

　　其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”業(yè)主對(duì)小區(qū)專有部分以外的共有部分，不僅享有共有的權(quán)利，還享有共同占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。

　　哪些屬于小區(qū)公共收益

　　01

　　公共區(qū)域的廣告收益

　　對(duì)于這一部分收入，大家都有共同的認(rèn)識(shí)，這是屬于公共收益。電梯是小區(qū)的公共設(shè)施，轎廂屬于公共區(qū)域，在小區(qū)內(nèi)的其他公共區(qū)域鋪設(shè)廣告，比如車庫(kù)入口、小區(qū)大門、小區(qū)廣告燈箱等，這些收益理應(yīng)納入公共收益。

　　02

　　小區(qū)公共區(qū)域停車位收益

　　在小區(qū)內(nèi)設(shè)立露天停車位，占用的是小區(qū)的公共區(qū)域，那停車費(fèi)的收益自然算入公共收益。

　　如果小區(qū)車庫(kù)，開(kāi)發(fā)商能拿出產(chǎn)權(quán)，所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，那業(yè)主無(wú)權(quán)享有收益；如果車庫(kù)的車位，開(kāi)發(fā)商拿不出產(chǎn)權(quán)，那也應(yīng)該算入公共收益。

　　03

　　小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益

　　如果在小區(qū)的公共區(qū)域，有門面或者攤位出租，收取租金，收益屬于公共收益。

　　包括長(zhǎng)期攤位、自助售賣機(jī)、短期攤位等，比如有公司來(lái)小區(qū)擺上一天或者一段時(shí)間的攤位，所繳納的攤位費(fèi)也是如此，而一些小區(qū)時(shí)而會(huì)有水果攤、賣衣服的、賣書(shū)的攤位，道理一樣。

　　04

　　利用公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入

　　如果小區(qū)有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等活動(dòng)場(chǎng)地，是屬于小區(qū)的公共配套，在小區(qū)業(yè)主使用時(shí)，會(huì)繳納一定的費(fèi)用，那么這筆收入，也應(yīng)該是屬于公共收益。

　　05

　　部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)

　　在一些寬帶、通信公司進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，如果繳納了費(fèi)用，這筆費(fèi)用也屬于公共收益。

　　06

　　因損壞小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行的賠償

　　因損壞小區(qū)的公共設(shè)施，例如在小區(qū)鋪設(shè)管道，損害了小區(qū)的綠化帶，給予的賠償，也屬于公共收益。不管是個(gè)人還是單位，只要是損壞小區(qū)的公共設(shè)施，如果進(jìn)行了賠償，都應(yīng)該算作公共收益。

　　07

　　物業(yè)管理用房的收益

　　如果小區(qū)配給物業(yè)管理用房，有兩三間，甚至更多，物管公司有一間或者幾間沒(méi)有用，把剩下的租出去，那么租金就應(yīng)該算作公共收益。

　　小區(qū)公共收益如何使用

　　（1）用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金；

　　（2）通過(guò)業(yè)主大會(huì)全體業(yè)主投票決定，可以用于：

　　①維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；

　　②業(yè)主公益活動(dòng)的開(kāi)展；

　　③業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼；

　　④邀請(qǐng)第三方對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收益進(jìn)行審核所需費(fèi)用；

　　⑤業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他事項(xiàng)。上海房產(chǎn)糾紛律師所

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