一看購房者自身的需求

　　二看房屋的質量問題的嚴重程度

　　三看根據合同約定和法律規定，能夠采取什么樣的措施和爭取到什么樣的損失賠償。

　　上海房產律師事務所作為購房者來說，明明買的是新房，就想精心裝修然后作為自己避風擋雨的港灣，結果剛裝修或者剛交房，就發現種種質量問題，不論這個問題是大是小，心里肯定會不舒服，住起來也會有心理陰影。因此很多人寧愿放棄已經花費了這么多精力、時間和金錢的房屋，及時止損。但是作為開發商來說，肯定不愿意輕易的解除合同，再把已經賣掉的商品房再拿回去，那么什么樣的情況能夠成功退房呢？

　　在要求退房的過程中又需要注意什么問題呢？我們通過一個成功退房的案例來說明。 2017年年初，秦皇島的戴先生花了180萬買了一套三層別墅，合同簽訂的當日，交納了房款、維修基金、物業費等相關費用，開發商于2017年8月24日交付了房屋。 2018年5月，戴先生開始裝修房屋，但是在裝修過程中，他發現房屋墻體開裂、通縫，外承重墻漏水等現象。

　　雙方都委托了不同的鑒定機構對房屋質量進行了鑒定，但是結果完全不一樣，開發商堅持認為只是一般的質量問題， 不同意戴先生退房的要求。

　　戴先生的訴求主要有三個方面， 1.解除合同； 2.退還房款、裝修款等支出費用； 3.賠償漲價損失。根據戴先生的訴求，律師在訴訟中采取了關鍵的兩個措施。

　　一、申請房屋質量問題鑒定要求對房屋的有關構造柱的設置是否符合國家規范《建筑抗震設計規范》的規定以及是否存在主體質量問題進行鑒定。 法院委托上海XX質量檢測站對本案爭議房屋原告要求鑒定內容進行了鑒定，報告的檢測結論為：房屋缺少構造柱，不能達到根據規范規定的抗震設防烈度為7度地區的抗震設防安全標準，房屋主體結構質量不合格，會影響房屋安全使用。

　　二、申請房價和裝修損失評估 為確定雙方損失，向法院提出申請，要求對本案爭議房屋的現有價值和裝修損失進行評估，法院委托XX價格咨詢服務有限公司對房屋的現有價值和裝修投入進行了鑒定，鑒定結論為：聯排別墅一套，毛坯房總價290萬元，裝修款21萬元。

　　訴訟中開發商提出抗辯意見，首先是關于鑒定報告，開發商請求以自己委托的XX建筑研究院質量檢測中心作出的結論為準確來認本案爭議房屋質量是合格的問題。法院認為，開發商提交的XX建筑工程質量檢測中心出具的《抗震承載力驗算報告》是針對房屋墻體抗震強度作出的測算，而不是對房屋的整體抗震作出的結論。房屋結構的部分合格，并不等于整體結構的合格。而且在XX建筑工程質量檢測中心進行測算過程中，戴先生不知情，也無法參與。該《報告》屬于開發商單方委托行為。因此不予采信該份報告。 其次是能夠修復是否就不能退房。開發商認為自己可以修復該質量問題，因此不同意解除合同的要求。但是法院認為不論是與否，即使能夠修復，作為受到損害的購房者依照法律規定，有權選擇同意修復繼續居住或者退房賠償損失。戴先生既然選擇退房賠償損失，作為違約方開發商就應當予以退房并賠償相應的損失。

　　房屋出現質量問題怎么解決呢

　　一、房屋交付時出現質量問題

　　1、可以解除合同的情況

　　房屋交付時或者交付使用后使用人發現房屋主體結構質量不合格或是因房屋質量問題嚴重影響了正常居住使用的，且該質量問題難以通過修復方法解決，購買人可以要求解除合同，要求開發商歸還購房者所付的購房款及其利息，并承擔違約的責任。主體質量不合格主要包括房屋的地基基礎工程及主體結構工程質量，如房屋下沉、傾斜等。

　　2、可以請求繼續履行并取得賠償的情況

　　房屋交付時或者交付使用后使用人發現房屋主體結構質量不合格或是因房屋質量問題嚴重影響了正常居住使用的，如果該質量問題可以通過加固等修復且確保建筑安全的，買受人既可以請求解除購房合同也可以請求出賣人依照法律規定或者合同約定內容繼續履行合同，請求繼續履行的購房者同時有權要求開發商另外提供住所，同時賠償購房者由此所受到的損失。

　　二、交付使用后保修期內的出現質量問題

　　1、房屋主體結構質量不合格或是因房屋質量問題嚴重影響了正常居住使用

　　交付使用后買受人發現房屋主體結構質量不合格或是因房屋質量問題嚴重影響了正常居住使用，并經過核驗確實屬于不合格的，買受人可以依照上述交付使用時的方式維護自己的權利。

　　2、其它質量問題

　　房地產開發企業應當對所售商品承擔質量保修責任，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。出賣人拒絕修復或者在合同期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委托他人修復，但由此產生的修復費用和由此形成的損失由出賣人承擔。但是因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。購房人和房地產開發企業應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。

　　正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期是：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞及衛生潔具1年；管道堵塞2月；燈具、電器開關6月；供熱供冷系統和設備的保修期為一個采暖或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由供需雙方自行約定。開發商可以延長上述保修期。商品房保修期從開發商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。

　　三、房屋交付時，用戶應特別注意的事項

　　1、開發商在向用戶交付銷售的新建商品房時，必須同時提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。其中《住宅質量保證書》是對銷售房屋的結構、部件、設施、配套、維修等方面向購房者作出的質量保證和承諾，其必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。《住宅使用說明書》是對建筑結構特點和各種設施容量、配置、性能、標準等做出的使用說明和提出的注意事項；

　　2、開發商交付房屋時，若果沒有像購房者提供上述兩項文件，購房者有權拒絕接受此房屋，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

　　從常理來說，購房者付出巨大投資，當然是希望能得到相應的質量有保證的房屋。房屋質量問題與人們的生命財產安全密切相關，也和人們日后的生活質量有密切關系，因此不容小覷。

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