?上海房屋買賣律師　房屋已經納入拆遷范圍 所簽的房屋買賣還有效嗎?

　　根據司法實踐來看，拆遷一般不會影響合同效力。

　　并且，如果房屋已經納入拆遷范圍，房主一般也不會出售房屋，所以實際當中一般都是先簽訂房屋買賣合同，然后再遇到拆遷。

　　主流的觀點是：依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。雙方簽訂的買賣合同合法有效，雙方均應按照約定履行自己的義務，非依法律規(guī)定或者取得對方當事人同意，不得擅自變更或者解除合同。系爭房屋征收公告發(fā)布時間在買賣合同簽訂之后，屬雙方當事人簽訂合同時均無法預見的情況，也不屬于情勢變更原則的適用范圍，一方以此為由要求解除合同的，有違誠實信用原則，法院一般不予支持。.

　　農村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況

　　（一）買賣雙方的基本情況

　　1.從購買“安置房”的購房者需求劃分。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實現(xiàn)了對普通商品房的替代作用。這類人群雖然清楚安置房存在的風險，但是無力購買高價的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購買安置房。他們對房屋的穩(wěn)定性較為敏感，抗風險能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。二是滿足休閑住房需求的“安置房。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開發(fā)限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購買人群對是否真正擁有房屋產權應該并不是特別關注，他們關注的重點是購買到了這種休息居住的價值。普遍來說，這類人群的抗風險能力較強，他們要實現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。三是實現(xiàn)投資功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市發(fā)展規(guī)劃等的考慮，購買部分地段和區(qū)位的安置房，以期實現(xiàn)投資功能。這類人群抗風險能力強，對住房本身沒有需求，類似于商品房炒家。

　　2.從安置房賣方的身份劃分。一是賣方為被征地拆遷的農民。在拆遷安置的過程中，不少農民分得面積相對較大的安置房，甚至有些農民分得多套住房。為了使房屋發(fā)揮更大的效用，創(chuàng)造更大的價值，被拆遷農民賣掉多余的住房。二是賣方為房產開發(fā)公司和投資公司。從應訴到我院的糾紛來看，此類糾紛占絕大多數(shù)。在推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程中，由于資金等方面的原因，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會一般采取招標方式選擇具有資金優(yōu)勢的房地產開發(fā)商或者投資公司作為業(yè)主修建安置小區(qū)。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。有部分開發(fā)商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售。

　?。ǘ┐祟惣m紛的特點

　　一是開發(fā)商與購買人簽訂的合同表面為項目安置合同，實為房屋買賣合同。雖然合同名稱為“某某項目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內容。

　　二是合同明確表明為購房人辦理國有土地使用權證。開發(fā)商為了吸引購房者，一般在合同里面明確注明：開發(fā)商在房屋交付使用后一定期限內，按規(guī)定為購房人辦理“村鎮(zhèn)房屋產權”，并在房屋交付使用后一定期間內，依據相關政策換為“城鎮(zhèn)產權”，同時辦理“國有土地使用權證”。但是在實踐中，開發(fā)商很難兌現(xiàn)此項諾言，導致違約，糾紛必然發(fā)生。

　　三是此類案件矛盾尖銳。因為安置房的價格大大低于市面上的商品房，購房者基于價格的優(yōu)勢紛紛購買安置房。更何況有開發(fā)商“一定時期內辦理國有土地使用權”的承諾，購房人更加義無反顧。因此一旦糾紛產生，業(yè)主一般不愿意選擇退房，而要求開發(fā)商履約。

　　四是是涉穩(wěn)群體性糾紛案件較多。此類案件涉及利益主體廣泛且爭議的標的基本一致，紛紛要求開放商履約。上海房屋買賣律師眾多分散的購買人為了增強其維權的力量而聯(lián)合起來，一般是幾十戶甚至上百戶訴至法院。近期到我院起訴的此類案件，其中一案件涉及近五百戶業(yè)主，嚴重地影響社會的穩(wěn)定。

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