上海專業房產糾紛律師 買房違約怎么起訴 違約金
上海的房價增勢迅猛，而由此導致的結果就是增加了房屋交易中賣方違約的情況，而買方可能認為自己只能夠收取雙倍返還的定金，但是真的是這樣嗎？買房違約怎么起訴？違約金怎么賠償？上海專業房產糾紛律師通過問答的形式來為大家解答。
一、我是房子的賣方，現在房屋價格上升了，我不想賣了，那我能不能把定金雙倍返還給買方，但不履行買賣合同？
首先要看雙方訂立的合同是定金協議還是房屋買賣合同，并且還要看定金協議與房屋買賣合同是不是夠成本約，定金協議不等于預約，房屋買賣合同也不等于本約。簡單來講只有簽訂定金協議并且不夠成本約的情況下才可以選擇支付雙倍定金以此不履行合同。
二、那么如何確定是預約合同還是本約合同呢？
上海打房產官司的律師：根據《民法典》第495條規定：“當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書、意向書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。”因此我們可以看出預約合同是為了達成本約合同而訂立的合同，一般名稱為定金合同或者居間合同。
而本約合同就是正式的合同，雙方達成一致意見，成立正式的合同關系，受到合同約束。但是如果居間合同或定金合同里對買賣合同的主要條款進行了約定，也一般屬于本約合同。
三、那么預約合同和本約合同的區別對買賣雙方有什么影響嗎？
第一個問題在于合同能否繼續履行。如果是預約合同的話，即使賣方違約不交房或者買方不付款，那么守約方只能依靠定金罰則解除合同。如果雙方簽訂的是本約合同，那么守約方就可以請求違約方繼續履行合同。
四、那么關于賠償的問題呢？
如果雙方簽訂的是預約合同，那么賠償的范圍一般只限于定金罰則，也就是賣方雙倍返還定金或者買方無權要求返還定金。
如果雙方簽訂的是本約合同，根據《民法典》第五百八十八條第一款規定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”守約方可以主張違約金或者定金罰則，另外如果房屋大幅上漲超過20%，此時守約方如果是買方還可以向賣方主張因房價上漲所造成的差價損失，法院可能會根據實際情況調整差價損失賠償的金額，并且此時賠償的參考價值可能以法院審理時房屋價格為準。
五、賣方可以要求支付違約金并解除合同嗎？
上海房產訴訟律師：有些賣方認為只要向買方表達解除合同的意思，并且支付違約金合同就可以解除了。此種認識是錯誤的，合同的解除權分為約定解除和法定解除，但是都需要滿足一定的情形守約方才可以解除買賣合同，而違約方不享有解除合同的權利。
《民法典》第五百六十三條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。”
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