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　　在現代都市生活中，擁有一處屬于自己的安樂窩是許多人的夢想。而在上海這樣的大都市，買賣房產更是大多數人一生中最為重要的一項交易。然而，房產買賣并非簡單的資金交換，它涉及到復雜的法律和金融知識。作為上海房產律師，我今天將帶大家深入了解什么是買賣房產合同以及如何訂立一份有效的合同，確保你的權益得到最大化的保障。

　　### 什么是房產買賣合同？

　　房產買賣合同是指房屋所有權人將其房屋出售給他人，由買受人支付相應價款，雙方通過協商達成一致意見后簽訂的具有法律效力的協議。根據《中華人民共和國民法典》及《城市房地產管理法》的規定，房產買賣合同不僅需要涵蓋買賣雙方的基本信息和房屋的基本情況，還需明確價格、支付方式、交付時間等關鍵內容。

　　### 房產買賣合同的主要條款

　　一份完整的房產買賣合同通常包含以下幾個重要條款：

　　1. **當事人信息**：包括買賣雙方的姓名、聯系方式、住址等基本信息。

　　2. **標的物**：詳細描述房屋的具體信息，如位置、面積、結構、用途等。

　　3. **價格與支付方式**：明確房屋的總價款、支付時間和支付方式（如一次性支付或分期付款）。

　　4. **交付時間**：約定房屋交付的具體日期和條件。

　　5. **權利擔保**：賣方應保證房屋沒有任何產權糾紛和財務糾紛，并清除所有抵押權。

　　6. **違約責任**：明確違約情形以及相應的賠償責任。

　　7. **爭議解決方式**：約定發生爭議時是通過仲裁還是訴訟解決。

　　8. **其他事項**：如房屋的保修責任、物業管理等。

　　### 如何訂立房產買賣合同

　　訂立房產買賣合同是一項嚴謹的工作，以下是具體的步驟和注意事項：

　　#### 1. 確認產權信息

　　在簽訂合同前，買方應仔細核實房產證的真實性以及產權是否清晰無糾紛。可以通過房地產管理部門查詢相關信息，確保賣方對房屋擁有合法的處置權。

　　#### 2. 協商合同條款

　　買賣雙方應就合同的各項條款進行充分協商，包括但不限于房屋價格、付款方式、交付時間和違約責任。可以在正式簽訂合同前進行多輪討論，確保雙方的利益都能得到保障。

　　#### 3. 使用標準合同文本

　　為了確保合同的合法性和完整性，建議使用房地產管理部門提供的標準合同文本。如果有特殊需求，可以在此基礎上進行修改和補充，但必須確保所有條款符合法律規定。

　　#### 4. 簽署合同

　　在確認無誤后，買賣雙方應在合同上簽字并注明簽署日期。如果有共有人，共有人也需一同簽字。為了提高合同的法律效力，建議在簽署合同時有第三方見證或進行公證。

　　#### 5. 備案登記

　　部分地區要求將買賣合同在房地產管理部門進行備案登記。具體操作可按當地規定執行。

　　### 上海房產律師的作用

　　在上海這個國際大都市，房產交易頻繁且復雜。一位專業的上海房產律師可以在多個方面為你提供幫助：

　　- **合同審查**：確保合同條款合法合規，避免潛在的法律風險。

　　- **法律咨詢**：解答你在房產買賣過程中遇到的各種法律問題。

　　- **糾紛解決**：在發生爭議時，代表你進行談判、調解或訴訟，維護你的合法權益。

　　- **產權調查**：協助你核實房屋產權信息，確保交易安全。

　　### 結語

　　房產買賣是一項重大的人生決策，涉及到大量的資金和復雜的法律問題。通過了解房產買賣合同的基本知識和訂立流程，你可以更好地保護自己的權益。同時，尋求專業上海房產律師的幫助，更能為你的交易保駕護航。希望這篇文章能為你的房產交易提供有價值的參考，祝你在上海的房產買賣順利進行！

　　如果我們買房的時候簽訂了合同，那么我們在交易的時候就有了法律上的保障，而房產合同就是合同中最為重要的一部分。房產合同是買賣雙方在交易前或在買賣過程中所簽訂的買賣合同或轉讓合同；還包括房屋買賣合同內容。如果雙方沒有訂立合同的話，那么交易就不會進行。因此我們在簽訂房產合同時是要仔細查看合同內容，我們才能更好地保障自己的權益。

　　1、房屋的基本情況

　　房屋的基本情況主要包括該房屋所處位置、建筑層數、建筑用途、產權性質以及使用權年限等，房屋在房地產管理部門登記注冊后即具有法律效力，也就是說房屋所有人可以對該房屋行使所有權。其中在簽訂房產合同時要注意，合同中不能只寫名字或寫地址。這樣可以防止賣方在后續交易中出現糾紛。

　　2、房屋的建筑面積

　　房屋的建筑面積是我們購房的重要依據，也是容易出現糾紛的一個因素。一般來說，建筑面積的計算方法都比較簡單，但如果房屋面積誤差太大，對消費者來說比較不劃算，也不利于房屋的保值。所以消費者在簽訂合同時可以要求開發商提供房屋面積實測表，并對誤差部分進行補償。如果開發商沒有提供測繪面積表的話，我們在簽合同時應該要求開發商出示測繪面積表，并且還要明確面積誤差由誰承擔。房屋面積沒有準確測量的話對購房者來說也很不方便。

　　3、房屋的產權狀況

　　產權的有效性直接關系到交易的順利進行。首先是產權人的身份問題，應看其有無資格獲得授權，取得對該房屋權利及義務的授權；其次是房屋是否具備轉讓資格，如屬轉讓必須經過該房屋所在產權份額共有人同意，未取得其他共有人同意，則房屋不能轉讓。對一些特殊情況也要注意確認是否可以辦理過戶。除了了解產權的有效性以外，還需要確認產權人與售房人是否為夫妻關系等。在簽訂房產合同時應特別注意確認對房屋產權進行過戶確認的相關法律文件、費用以及手續（如契稅、維修基金等）是否已收取并完成相關手續或款項如何返還。如果房屋有抵押等情況應當提前提出異議并妥善處理，以免發生爭議后產生不必要的麻煩。

　　4、房屋的交付期限及房屋價款

　　房屋的交付期限是指雙方在房屋交付使用時所規定的期限。一般合同中的房子的交付期限都是自房屋交付使用之日起計算。但是，如果買受人在簽訂合同之前已經明確表示不接受該房屋了，那么此時應該由出賣人及時地通知買受人到房屋所在地房地產管理部門辦理房屋產權變更登記手續。另外一個需要注意的就是房屋價款的數額需要寫清楚，通常房屋價款不包括其他費用。如果購房者買受人認為總價不合理的話也可以提出。不過有一些情況需要注意不要寫進合同中，如該房屋有裝修裝飾情況的話一定要注明裝修裝飾的價格與約定的房價是否一致。

　　5、其他有關約定

　　購房者和開發商在合同中會有很多約定，如預售證、物業費標準、貸款條件等，這些約定應在合同中加以明確。還有很多其他需要雙方約定的事項，如違約責任、賠償方式、違約責任履行期限、定金返還條件、違約金比例、訴訟費用承擔等。這些都是購房者應該注意的。

　　房產合同是雙方當事人在平等、自愿的基礎上就有關房產權利和義務進行協商、訂立并依法生效的協議。其內容包括房屋買賣合同、物業管理合同等。房產合同應當嚴格按照法律規定履行。如果違反合同規定，造成當事人損失的，應當承擔賠償責任；合同沒有約定不明確時候，由出賣人承擔主要責任；造成買受人損失或者影響經濟安全的，應當承擔賠償責任。

　　一、訂立合同的目的

　　訂立合同的目的，是指當事人為了訂立合同而達成的意思表示，是民事主體之間民事權利義務關系的法律體現。訂立合同的目的不在于當事人訂立的法律關系是否成立、當事人是否能實現合同的目的而在于合同是否具有法律效力。因此，訂立合同的目的包括兩個方面，即合同當事人本身是否具有真實的意思表示和是否有利于實現合同目的。

　　二、房屋的基本特征，如房屋面積、房屋結構、房屋質量等情況

　　1、房屋面積：房屋的實際面積，即指房屋實際占用面積。2、房屋結構：以房屋為主要建筑材料的建筑工程為房屋的主要建筑工程。3、房屋質量包括房屋主體結構質量和房屋裝修質量兩方面。4、房屋質量投訴：房屋質量問題應在雙方當事人補充協議中予以明確。

　　三、商品房的主要質量特征

　　商品房質量一般分為房屋質量和裝修質量兩大類，房屋質量是指房屋的結構、材料、設備、功能、性能等是否符合設計和國家有關標準規范的要求，如不符合設計要求或不能正常使用而發生裝修質量事故；裝修質量是指裝修工程結構和國家有關標準規范的要求，如不符合國家有關標準規范所規定的部位、部件和材料的使用性能，使用中可能發生危害人身和財產安全的事故。由于商品房沒有專門的質量標準，所以在履行合同過程中，房地產開發企業會根據自己的經驗進行調整修改，但不管怎么調整都會影響商品房的質量。另外，由于工程的特點，房屋結構復雜、材質不同、施工周期不同等原因，所以每個房屋質量標準對房屋結構設計和施工標準都有不同的要求。

　　四、出賣人違約的法律責任

　　根據合同法第94條的規定：“當事人一方不履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”同時還應根據具體情況對出賣人造成違約行為造成的損失進行賠償。對違約方違反誠實信用原則而導致房產合同無法履行的，應當根據合同中約定或者法定規則采取補救措施或者賠償損失等措施進行救濟。如果造成當事人實際損失的，還應當賠償實際損失額。

　　五、出賣人解除合同和買受人要求返還定金，支付違約金的理由

　　當事人行使任意解除權，可以解除合同。法律另有規定的除外。出賣人違約時，除支付違約金外，還應當向買受人返還定金、賠償損失。因出賣人違反房地產市場監管規定造成買受人損失，買受人請求撤銷房地產市場監管規定的，人民法院不予支持。

　　房屋買賣合同的簽訂，一般分為買賣雙方簽訂和買賣雙方共同簽訂兩種。我國《合同法》規定，商品房買賣合同是指房地產開發企業、房地產經紀機構與買受人訂立的買賣商品房的協議。房屋買賣合同一般包括房屋的買賣（包括預售）合同和房屋的出租（包括轉讓）合同。

　　一、買賣雙方在簽訂商品房買賣合同時，應當注意下列問題：

　　1、合同的主要條款應寫明：房屋的基本情況、預售商品房的情況和銷售進度、房地產開發企業的資質與信譽，其中特別要說明該企業可能存在的法律風險；房地產開發企業與買受人在商品房買賣合同中應該明確約定：買受人對房屋提出異議，應當按照國務院房地產主管部門的規定向房地產行政主管部門投訴。

　　同時也應當向房屋所在地土地管理部門提出申訴，要求核實房屋是否已經出售或即將出售，并對商品房和其他設施設備作出書面說明，有關異議是否成立？以及相關責任和違約責任等內容。

　　2、合同中沒有約定不明時，應當以口頭形式做出補充條款；除補充條款外，買受人應當同意商品房買賣合同訂立協議的所有文件和要求。

　　在訂立商品房買賣合同時，可以要求提供房地產開發企業資質證書或者證明其具有相應資格的文件；購買人還可以將此作為是否接受房屋買賣代理協議或者房屋銷售委托協議的主要依據；雙方均有權要求對方提供上述文件。

　　二、簽訂商品房買賣合同必須遵守的主要原則

　　1、平等原則：《合同法》明確規定了不同主體之間訂立商品房買賣合同各自應承擔的法律責任，這是保證各方當事人合法權益獲得法律保護的前提。雙方當事人必須平等協商，認真權衡利弊，對不能達成一致意見的，應通過友好協商解決。

　　2、公平原則：《合同法》第2條明確規定了平等主體之間可以通過訂立合同來實現民事權利和經濟權利的平等和保護，也就是說，在商品房買賣合同當中，雙方是平等主體，任何一方都不得以自己的私利損害其他當事人的合法權益。

　　3、誠實信用原則：《合同法》第52條規定：當事人可以約定一方違約時應當承擔違約責任或者解決違約責任，但按照當事人約定的方式或者依照法律規定并結合個案情況不得約定解除權。

　　4、先付款后交權原則：《合同法》第52條規定：出賣人交付房屋后，買受人在合理期限內未獲得房屋所有權的，買受人有權解除合同。在沒有得到合同約定時間、約定地點或者履行期限屆滿不能到來時，買受人有權解除合同。

　　三、商品房買賣合同中所載明的其他事項

　　1、房屋交付使用時間：即確定交房時間。

　　2、房屋質量狀況：即明確了該樓盤房屋質量問題如墻面起皮、墻面開裂、天花板脫落及門窗老化等具體內容。

　　3、約定交付方式：即明確了在交房條件尚未成熟時，房屋是否允許交房。

　　4、付款方式：即明確了付款方式、交房時間以及違約責任等內容。

　　5、違約責任：就違約責任規定得十分明確且詳細。

　　房產合同是指房屋所有權轉移過程中的一種合同形式。房產合同的當事人可以是個人，也可以是單位，但必須是合法有效的，必須在房產管理部門登記備案。房產銷售人員應在銷售廣告中明示所售房產的名稱、價格和主要情況。同時對相關事宜做出說明、約定。

　　一、買房人應當自知道或者應當知道房地產轉讓或者可能會造成損失時起三個月內，與出賣人訂立書面合同，并自知道或者應當知道其權利被侵害之日起九十日內，按照約定支付違約金。

　　違約金可以約定，也可以無約定。違約金過高的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少，但當事人另有約定的除外。當事人約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人可以約定逾期支付價款的違約金數額標準。違約金的數額標準應當以房屋總價為基數，參照自知道或者應當知道房屋轉讓或可能造成損失之日起至實際支付之日止標準計算。

　　二、出賣人出賣房屋給買受人的，應當按照約定支付房子轉讓價款；

　　出賣人逾期不支付的，買受人可以催告出賣人在合理期限內支付相關價款。超過約定期限，出賣人仍未支付價款的，買受人可以催告出賣人在合理期限內支付；逾期不支付的，視為同意出賣人在合理期限內不提供相應擔保的，買受人可以解除合同并要求出賣人承擔違約責任；買受人解除合同并要求出賣人承擔違約責任后，還可以向買受人追償。

　　三、因出賣人開發建設的房屋使買受人獲得建筑物所有權時發生糾紛或者受到損失的，可以依法向人民法院起訴，也可以直接到房地產管理部門申請調解。

　　《商品房買賣合同司法解釋》第九條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，以買受人不知道該商品房為由，請求解除合同，并承擔違約責任的，人民法院應予支持。”《商品房買賣合同司法解釋》第十二條規定：“商品房預售合同訂立時房屋的建筑面積單價已經確定，房屋的銷售價格已經確定，但是消費者購買房屋后，發現商品房存在質量問題或者其他不符合約定的，購房人請求出賣人承擔修復或者更換房屋的責任；出賣人因不可抗力不能履行合同的，可以免除責任，但是應當給消費者因此而增加的損失賠償額為商品房價款總額的20%;買受人就房屋價款要求賠償的，應當就其主張承擔賠償責任。”

　　《商品房出售合同司法解釋》第十三條規定：“商品房交付使用后發生糾紛或者消費者要求房屋所有權證載明的事項發生變化時，雙方當事人協商一致可以變更或者解除合同。采取補救措施消除影響、恢復原狀或者賠償損失。”該條規定了變更或解除合同的條件與程序。《商品房買賣合同司法解釋》第十五條規定：“商品房交付使用后出現糾紛或消費者要求解除合同，應當向房屋所在地房地產管理部門申請處理。”本條規定為司法實踐中處理商品房交付使用后糾紛或消費者要求解除合同而提供了法律依據。

出賣人可以要求買受人支付購房款及利息、房屋折價款。也可以要求出賣人支付違約金。房屋買賣合同約定擔保方式和保證期間的話要注意以下問題：當因買受人未按時還貸而導致出賣人無法取得房屋所有權時，買受人應當及時與出賣人簽訂房屋買賣合同或者以書面形式通知出賣人。

　　房產合同的效力是法律對房屋所有權人的保護，若房產合同無效，則將導致房屋所有權人的合法權益受到損害，若房產合同不是法律規定的應當予以確認的無效合同，則則會導致房產合同無效。房產合同是以合法的形式掩蓋非法的目的，其主要包括買賣、贈與、繼承、租賃、抵押等形式。但實踐中，由于房產市場的混亂、價格虛高、買賣雙方的不誠信等原因，房產合同可能是無效合同。

　　一、因房產合同被宣告無效后，取得房產的一方應當返還財產。

　　《合同法》第一百一十四條的規定，當事人違反法律禁止性規定或者損害社會公共利益的，應當為無效合同，但是法律另有規定或者第三人善意的除外。《最高人民法院關于審理涉及夫妻債務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規定：夫妻一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思表示所訂立的債務糾紛訴訟中受到損害的，有權請求人民法院或者仲裁機構確認雙方所訂立的債務糾紛訴訟中受損害方的債務為共同債務。

　　二、房屋未被登記備案的，應返還給產權人，但不得超過房屋價款的20%。

　　《合同法》第一百一十四條第二款規定：“當事人訂立合同，應當遵循誠實信用原則，遵守法律、行政法規，履行約定義務，依法行事，誠實信用，維護公平。”我國法律對房屋所有權與土地使用權之間的關系作了明確的規定，即土地使用權只能在法律規定的范圍內進行轉讓，但并非所有房屋都是這樣。

　　三、如果房產買賣或者贈與行為已經生效且履行完畢，則該房屋可以在辦理不動產登記之前轉讓給他人；

　　該轉讓行為對當事人沒有重大影響，不動產登記簿不記載的，按照合同履行情況及當事人約定辦理；房屋已經登記的，按照房屋登記時的市場價格辦理；房屋未登記的，按照民法通則的規定將房屋所有權轉讓給受讓人。《民法典》第一千一百六十一條規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。但是有下列情形之一的除外:

　　（一）因不可抗力致使贈與人不能實現房屋權屬轉移的

　　（二）受贈人知道贈與人死亡或者與贈與人約定放棄贈與而不愿意轉讓房屋的

　　（三）遺囑或贈與合同中確定只歸贈與人一方的事項。”

　　四、房地產開發企業破產的，應按照破產財產的總額支付職工喪葬費和撫恤金；

　　破產企業職工安置費用。根據上述規定，因房地產開發企業破產導致房屋產權轉讓合同的有效性不受影響，但由于房地產開發企業自身原因導致無法履行合同的，可能會導致房屋轉讓合同無效。因該原因導致的房產合同無效及被撤銷后，買受人的權益將得到相應的保護。

　　五、如購房人有證據證明雙方就房屋買賣或者贈與行為存在過錯之情形下，可主張恢復原狀或折價補償。

　　一般情況下，由于雙方對房屋買賣或者贈與行為存在過錯，即使簽訂的房屋買賣合同或贈與行為合法有效，但雙方仍應承擔相應責任，房屋買賣合同或贈與行為也會受到法律保護。對于購房人而言，若其通過訴訟方式主張解除合同并要求解除雙方簽訂的二手房買賣協議而未獲得支持，購房人可依據《合同法》第一百一十四條的規定向有過錯的一方主張補償。對因合同無效或者被撤銷后取得財產依法應予賠償的權利人，因其取得財產所支付的價款應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還款的，應當折價補償。

　　若購房者在取得房屋后又發現其已經與出賣人簽訂二手房買賣協議，此時該情形下購房者可請求出賣人承擔相應的違約責任，并要求出賣人對購房人系通過非法手段購房而應返還所支付款的一半作折價補償。

　　買房過程中，合同是必不可少的一個環節。有很多購房者在購房時也會簽訂合同，但是在簽訂合同后就發現自己所簽的合同與房屋的實際情況有出入。那么當我們簽訂房產合同時是否就一定是真的一樣的呢？當然不是。因為如果房屋是以出租方式購買的話，那么在房屋出租期間將會涉及到房屋買賣等法律行為過程中，與房屋出租有關的一些內容都需要進行簽訂合同，所以合同不一致是可以理解的。如果在簽訂合同后，發現自己所簽合同與實際情況不符的話，則是需要通過公證或者訴訟的方式來對合同進行公證或者訴訟，將會取得很好的效果。

　　一、簽訂房產合同前需明確不一致的原因

　　購房者與開發商簽訂合同前要明確雙方不一致的原因，防止開發商或者中介不作為或者在合同簽訂時偽造房屋買賣合同進行詐騙。例如：購房者擅自改變房屋結構導致合同不生效。購房者擅自改變房屋結構是指購房者為改變房屋結構購買了商品房，這種行為已經違反了《合同法》第一百一十條關于法定情形之一具有毀約風險。根據上述規定不能導致合同無效或者被撤銷。開發商和中介違反了上述法律規定，致使簽訂的協議無效或者被撤銷，其行為構成民事法律行為無效。如果購房者因此被要求承擔相應的法律責任的，一般都是因為中介方違反了《合同法》規定不履行合同義務的情形而產生的。為了防止合同不一致導致其不能履行義務，購房者可以要求中介方承擔違約責任。

　　二、簽訂合同后若出現房產合同與實際情況不符怎么辦

　　房地產交易過程中，購房人與出賣人簽訂的買賣合同如果出現與實際情況不符的情況，應當按照合同法的有關規定進行處理。如果是因為合同不一致導致合同無效的，那么根據合同法第58條第四款的規定，一方以欺詐、脅迫等手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立或者變更合同的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷合同。房地產交易合同是出賣人與買受人之間明確具體的權利義務關系的協議。房地產交易合同成立并生效后就已經成為法律關系，它主要包括交易主體確認和交易標的確認兩大方面；買賣合同是指房地產買賣雙方在平等自愿互為條件的基礎上訂立的合同。房地產交易合同包括房屋買賣合同和物業管理合同兩類。

　　三、關于如何進行合同公證

　　通過上述的介紹，相信大家對于與房屋不一致相關的事情有了一定的了解了。通過進行公證，能夠有效地防止不一致現象，并且也能防止合同中無效條款以及合同自身不存在瑕疵，從而有效地維護自身合法權益。在簽訂合同時可以根據自己不同的需求和要求，選擇不同的方式來進行公證。需要注意的是在進行公證時，要提供相應的證件。而且辦理公證之后也是要在公證處進行公證，才能夠更好地維護自身合法權益。因為如果是在簽訂合同以后發現不一致可能會導致合同效力認定或者合同簽訂之后的糾紛處理結果不一樣，那么在辦理房產合同公證之后，也是要按照合同中簽訂承諾書的約定來進行相應的變更，才能夠更好地維護自身合法權益。