上海房產(chǎn)合同律師淺談?dòng)嘘P(guān)房產(chǎn)合同的相關(guān)法律規(guī)定。

　　一、房地產(chǎn)合同的效力

　　合同的效能便是合同的法律約束力，是指法律賦與依法成立的合同擁有束縛各方當(dāng)事人的強(qiáng)制力。當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)由滿意的民事行動(dòng)，假如吻合法律規(guī)定的前提，便是一種民事法律行動(dòng)，在法律上發(fā)生約束力。《民法通則》第55條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說(shuō)，訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，就在產(chǎn)生了法律上的約束力，否則不產(chǎn)生法律效力。

　　不發(fā)生法律效能的合同為無(wú)效合同。1999年10月1日起執(zhí)行的《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定合同有效的前提是：（一）一方以訛詐、勒迫的手法訂立合同，侵害國(guó)家好處；（二）歹意勾通，侵害國(guó)家、集體或第三人好處；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因無(wú)效合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　房地產(chǎn)合同是所以合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不但要遵照《民法公例》，《合同法》的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)辦理相關(guān)批準(zhǔn)、登記手續(xù)，這樣合同才能產(chǎn)生法律效力。

　　二、有效房地產(chǎn)合同的處理

　　《合同法》第56條規(guī)定：“有效的合同或被撤消的合同自始沒(méi)有法律拘束力。”第58條規(guī)定：“合同有效或許被撤消后，因該合同獲得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

　　有效的房地產(chǎn)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處置。歸納綜合起來(lái)，法律對(duì)有效合同的處置主要是：（一）返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；（二）賠償損失。對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也需承擔(dān)一定的法律后果，但在具體處理上，應(yīng)遵循以下原則。

　　（一）公平原則

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃是一種民事行為，《民法公例》第4條規(guī)定：民事舉止應(yīng)該遵照被迫、公道、等價(jià)有償、誠(chéng)懇信譽(yù)的準(zhǔn)則。在對(duì)有效房地產(chǎn)合同的處置中，也應(yīng)貫徹這一準(zhǔn)則。比如因未辦理房屋租賃許可證而致使租賃合同有效時(shí)，租賃關(guān)系有效，承租方應(yīng)將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，應(yīng)考慮讓無(wú)過(guò)錯(cuò)的承租方支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理（租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門(mén)進(jìn)行評(píng)估）。

　　（二）防止累訟原則

　　房地產(chǎn)合同糾紛案件中每每存在多種法律關(guān)系，對(duì)一種法律關(guān)系認(rèn)定有效后，會(huì)影響到其余的法律關(guān)系，是以，在有效房地產(chǎn)合同的處理上能夠思量盡量周全協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。比如在確權(quán)案件中同時(shí)存在房屋抵押關(guān)系和房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，如果認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，抵押關(guān)系無(wú)效，這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問(wèn)題，應(yīng)責(zé)令有關(guān)當(dāng)事人中止他項(xiàng)權(quán)利登記備案，以保證買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的確認(rèn)。

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