上海房屋買賣律師根據以下案例，淺談房屋買賣相關法規。

　　【案情概況】

　　1.2015年6月22日，張獲得位于上海市房屋(以下簡稱涉案房屋)的搬遷安置；

　　2.2015年10月29日，張（作為甲方）和周（作為乙方）簽署了拆遷安置房屋銷售合同，約定房屋總價為120萬元。2015年11月18日前，乙方支付100萬元，甲方在收到上述購買價款后的第二天將涉及的房屋交付給乙方；甲乙雙方應在房屋交易限制期滿后3個工作日內向中介機構簽訂《上海房地產銷售合同》，并向房地產交易中心辦理轉讓手續。乙方應在所有權轉讓當天支付20萬元的余款。

　　3.合同簽訂后，周依約履行房價支付義務，張還于2015年11月16日向周交付房屋；

　　4.2017年8月18日，張因欠趙150萬元貸款本金無法償還，被趙起訴法院，并向法院申請依法查封涉案房屋。

　　5.2017年11月2日，法院裁定張在判決生效之日起10日內返還趙貸款本金150萬元及相應違約金。

　　6.判決生效后，債權人趙向法院申請款義務，債權人趙向法院申請強制執行，并要求拍賣涉案房屋。在執行過程中，周于2018年1月20日將房屋余額20萬元匯至法院賬戶，并根據律師的建議提出外人執行異議，但被執行法院依法駁回。

　　7.周拒絕接受，提起了外人對執行案件提出異議的訴訟，排除對房屋的執行。

　　【法院判決】

　　本案經歷了一審.二審，最終法院裁定：

　　本案涉及的房屋為拆遷安置房，相關政策規定，該房屋三年內不得轉讓。根據拆遷安置房屋銷售合同的內容，如果周知道有上述限制轉讓期限制，他應該預測法律風險的房子不能轉移所有權由于司法密封和其他原因在限制轉移期間，但仍然堅持購買房子，應該承擔由此產生的法律后果。因此，周的權利不符合第二十八條規定的最高人民法院的執行異議和復議案件，不足以排除法院的執行。

　　最后，法院依法駁回了周的訴訟請求。

　　最后，以張的名義登記的房屋被依法拍賣。

　　此時，周因為購買了安置房，造成了錢房兩空！

　　為什么法院不能排除在限售期內買賣拆遷房屋的強制執行？

　　讓我們來看看第二十八條的規定最高人民法院的幾個問題關于人民法院處理執行異議和復議案件（以下簡稱執行異議和復議規定）規定：在執行貨幣債權，買方提出異議不動產的名義執行，符合下列情況，其權利可以排除執行，人民法院應當支持：

　　(一)簽訂合法有效的書面買賣合同，直至人民法院查封為止；

　　(二)該不動產在人民法院查封前已合法占有；

　　(三)已支付全部價款，或已按合同約定支付部分價款，并按人民法院要求交付剩余價款；

　　(四)未辦理過戶登記，非買受人自身原因。

　　前三個條款是客觀事實的條款，很容易提供證據作為當事人，但條款（4）是主觀識別條款，這是識別過錯的責任。在司法實踐中，可能對同一事實有不同的理解，也可能導致不同的判斷結果。

　　這種判決結果要么導致買方空錢，要么導致債權人不能強制執行，有效的法律文件變成一紙空文。無論結果如何，都會嚴重影響案件當事人的權益。

　　那到底該如何理解非因買受人自身原因不辦理過戶登記？

　　上海房屋買賣律師認為，作為買方，他們應該履行合理和審慎的注意義務，這些合理和審慎的義務包括但不限于以下情況，否則他們可能被法院認為不構成沒有轉讓登記沒有由于買方自己的原因。

　　一、在簽訂買賣合同時，應注意房屋的權利限制。

　　在正常情況下，在簽訂銷售合同時，買方應對房屋的權利狀況進行必要的調查，如房屋是否有抵押。是否有司法扣押，以及其他權利限制，如果房屋買方已經履行了合理和謹慎的注意義務，房屋沒有其他權利限制簽署房屋銷售合同，并滿足前三個條款的規定執行異議和復議，在合同過程中購買法院依法扣押，導致不能及時通過轉讓程序，因為買方符合不是因為買方自己的原因沒有處理轉讓登記。然而，對于那些沒有獲得產權證書的房產。抵押財產。已被法院扣押的財產，以及仍在限制期內的財產或其他限制轉讓的財產，作為買方，應預見交易過程中可能存在的風險。在這種情況下，仍然購買所涉及的房屋，一般可以確定買方不能處理房屋轉讓的錯誤。

　　二、在簽訂合同時要注意條件的限制。

　　目前，許多城市都有購房限制。對于買方來說，在簽訂房屋銷售合同時，他們應該注意自己的購房資格。例如，在上海，外國家庭的買家通常需要支付60個月的社會保障或個人所得稅。然而，一些買家在沒有購房資格的情況下簽訂了購房合同，并同意在獲得購房資格后轉讓所有權。在此期間，可能需要幾年的時間。在這個時候，如果賣方購買的房屋因債權債務而被法院查封，這顯然不能被視為因買方自身原因而未辦理所有權轉讓登記。正如最高法院在民事判決書2233（2020）中表示的那樣，知道自己被限制購買，仍然購買房屋的人，由于自己的原因未能辦理產權登記。

　　三、買受人在簽訂合同后行使權利的情況。

　　總有一些買是粗心大意地行使自己的權利，仍然沒有采取合理措施要求賣方配合轉讓所有權，而賣方一直處于違約狀態。這種買受人行使權利的行為，一般可以認定為不符合《執行異議復議規定》第二十八條第四項要求的行為，無權排除執行。正如最高法院在最高人民法院民事申請第4287號民事判決書中所說：。。根據本案發現的事實，張春梅。魏丹于2012年6月15日一年后向新順房地產公司發出書面提醒信，要求辦理轉讓登記手續。兩人在辦理房屋所有權轉讓登記時行使權利的，不符合最高人民法院關于人民法院處理執行異議和復議案件若干問題的規定第二十八條第四款規定的非買受人未辦理轉讓登記的情況。

　　在整個案件中，周志若已經簽署了安置房屋銷售合同，已經合法占有房子，實際使用房子到目前為止，周志若已經支付了100萬元的房價根據合同和剩余的購買價格200000元的執行法院。可以說，周志若排除了法院的強制執行，已經滿足了執行異議和復議規定第二十八條的前三項規定。然而，他知道所涉及的財產仍在銷售期限內，而且在長期的交易周期內有更大的法律風險，仍然有一定的過錯。因此，它不屬于因買方自己的原因而未辦理轉讓登記，因此不能排除法院的強制執行。如有此類問題，可以在線咨詢上海房屋買賣律師。

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