已經(jīng)退房的人都知道買房子不容易，退房更麻煩。現(xiàn)在買房的人通常對相關(guān)的知識了解甚少，萬一遇到這樣的麻煩，行業(yè)如何主要保護(hù)自己的權(quán)益，更順利地辦理了手續(xù)？上海房產(chǎn)律師做出如下解答：

　　哪些情況可退房？

　　1. 開發(fā)商逾期交貨構(gòu)成違約

　　開發(fā)商未能在買方購買后三個(gè)月內(nèi)交付房屋，買方有權(quán)要求開發(fā)商退還房屋，并要求退還按金或支付房款利息。

　　2.開發(fā)商擅自更改設(shè)計(jì)

　　開發(fā)商進(jìn)行變更發(fā)展規(guī)劃、設(shè)計(jì)，影響了房屋的結(jié)構(gòu)不同形式、空間以及尺寸、朝向等。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更管理設(shè)計(jì)工作之前，必須需要經(jīng)過購房人同意。

　　3.該房屋的測量面積與合同中約定的面積不一致

　　房屋交付時(shí)的實(shí)測面積與合同簽訂時(shí)的臨時(shí)實(shí)測面積的誤差比絕對值超過3％的，買受人可以提出注銷房屋并要求返還利息。

　　4.房屋主體進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)質(zhì)量不合格

　　因房屋質(zhì)量管理問題嚴(yán)重影響企業(yè)正常居住使用，購房人可以通過提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。但是他們認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)質(zhì)量不合格的，首先應(yīng)依照有關(guān)法律規(guī)定委托工程施工質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

　　5. 買受人未在約定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證的

　　根據(jù)市場買賣合同進(jìn)行約定或法律制度規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因分析導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)登記的，購房人可以退房，并且能夠得到發(fā)展相應(yīng)的補(bǔ)償款。

　　6.房子的產(chǎn)權(quán)尚不清楚

　　發(fā)生抵押、合建或者其他經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)，開發(fā)商在將房屋出售前，或者將房屋賣給購房者后，將房屋抵押給他人，購房者發(fā)現(xiàn)后，可視為購房合同無效。 要求退房。

　　此外，購房合同無效的共同原因還有開發(fā)商未取得預(yù)售許可、未經(jīng)其他共有人書面同意購買公共房產(chǎn)、房屋產(chǎn)權(quán)糾紛等。

　　退房程序

　　第一步：買房人發(fā)出進(jìn)行退房時(shí)間通知

　　買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致退房，應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費(fèi)等；如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的，可另行要求賠償；因購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康模_發(fā)商無需承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二步：15天內(nèi)完成各類手續(xù)

　　開發(fā)商應(yīng)在買受人提出取消購房請求后15日內(nèi)，退還買受人已支付的全部房款，并負(fù)責(zé)辦理買受人與貸款銀行之間的全部解除或終止合同手續(xù)。 在簽署上述手續(xù)或文件之前，開發(fā)商應(yīng)按月向貸款銀行支付本金和利息，而不是向買方支付。

　　第三步：開發(fā)商可以退還房款

　　開發(fā)商應(yīng)在發(fā)出購房通知后買房，全部購房，辦理公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行的還款手續(xù)。如果買方不能完成上述內(nèi)容，自買方發(fā)出退出通知后的16至日起，開發(fā)商應(yīng)每天向買方支付總房價(jià)款的千分之一。

　　退房注意事項(xiàng)

　　1.保險(xiǎn)公司退保手續(xù)問題不要忘

　　在購房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會要求買家為其購房上保險(xiǎn)，根據(jù)《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi)，剩余部分退還投保人。

　　2. 違約金分別為高或低

　　根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，如果違約金不足以彌補(bǔ)全部實(shí)際損失，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)賠償差額。 如果違約金高于實(shí)際損失，開發(fā)商將直接按照違約金進(jìn)行賠償。

　　3.定金雙倍退還

　　根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定支付違約金，又約定定金的，一方出現(xiàn)違約時(shí)，對方企業(yè)可以進(jìn)行選擇一個(gè)適用違約金或定金合同條款，不可避免同時(shí)也是適用。若是購房人的原因分析導(dǎo)致客戶退房，開發(fā)商有權(quán)不退還定金；但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。

　　4.在辦理財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證書之前，可以更容易地進(jìn)行檢查

　　業(yè)主最好辦理結(jié)賬手續(xù)之前，如果得到房子財(cái)產(chǎn)卡后房子或在其他情況下問題需要檢查，通常需要一個(gè)長的識別過程，然后采取訴訟的道路，證書成功后辦理手續(xù)，過程更加復(fù)雜。如有更多問題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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