上海房產(chǎn)律師淺談，學(xué)區(qū)住房，從某種意義上來說，是房地產(chǎn)市場的衍生物，隨著社會競爭的加劇，家長為了讓自己的孩子不輸在教育的起跑線上，花費大量的金錢購買所屬教育質(zhì)量高的小學(xué)學(xué)區(qū)房產(chǎn)。此外，一些重點中學(xué)附近的樓盤也會受到學(xué)生家長的青睞。在學(xué)校附近購買房產(chǎn)，有助于家長管理孩子的生活和學(xué)習(xí)，孩子也可以提高學(xué)習(xí)效率。但購買學(xué)區(qū)房是有風(fēng)險的，下面這些法律問題研究需要注意

　　問題一：原業(yè)主沒有搬出戶口，能處理入戶嗎？

　　為了方便孩子上學(xué)，一家在市內(nèi)買了一個學(xué)區(qū)的房子，并簽訂了購房合同。不過，在辦理入住手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)原業(yè)主仍未遷出該地址。買房子的時候沒有問，而原來的房主也沒有主動告訴，不能辦理入戶手續(xù)，影響了孩子入學(xué)。在這種情況下我該怎么辦？簽訂采購合同時應(yīng)注意什么？

　　能先處理新業(yè)主的安定問題，動員原業(yè)主再次遷出戶口。

　　首先，房屋出售后，原房主在此無固定住所，不具備在此登記戶籍的條件，不應(yīng)繼續(xù)以房屋所在地作為其戶籍。因此，原所有人應(yīng)該將他的戶口遷入他已具備落戶條件的地方，以便新所有人可以遷入他的戶口。原住戶已遷出但戶口尚未遷出的，可先為新遷入住戶辦理落戶手續(xù)，再采取措施動員原業(yè)主盡快辦理遷出手續(xù)。所以根據(jù)這份文件，新主人可以向派出所申請辦理落戶手續(xù)。

　　其次，因派出所工作無法進行強制原房主遷移戶口，所以在企業(yè)簽訂購房合同時，可以根據(jù)約定賣方應(yīng)當(dāng)在施工合同雙方簽訂之日起產(chǎn)生一定時間期限內(nèi)將戶口遷出，逾期未遷出，需承擔(dān)一定數(shù)量金額的違約風(fēng)險責(zé)任。另外，因購買學(xué)區(qū)房通常是因子女上學(xué)問題需要，在購房服務(wù)合同中可以明確注明合同的目的，并約定若因原房主拒絕遷出戶口導(dǎo)致新房主無法或延期落戶，從而造成影響自己子女入學(xué)的，買房者有權(quán)解除保險合同。通過分析以上就是違約及解除條款我們可以有效督促原房主盡早辦理戶口遷移手續(xù)。

　　問題二：學(xué)區(qū)房改變水電戶戶名稱，原業(yè)主有義務(wù)協(xié)助嗎？

　　不久前，b在市區(qū)買了一所小于60㎡的學(xué)區(qū)房，并簽訂了購買合同。由于疏忽，b沒有更改水電繳費戶主的名稱。根據(jù)相關(guān)政策，在初中，面積小于60㎡應(yīng)提供居住證明三年以上，滿足第一批入學(xué)條件，并提供居住證明將需要支付水電費。請問，原業(yè)主是否有義務(wù)協(xié)助新業(yè)主更改水電戶戶名稱？

　　即使購房合同中沒有約定，也要幫忙改水電賬戶的名字。原業(yè)主是否有義務(wù)協(xié)助新業(yè)主更改水電戶戶戶名稱，想看是否協(xié)助更改名稱是原業(yè)主應(yīng)履行的合同義務(wù)。合同義務(wù)包括主要義務(wù)和附帶義務(wù)。關(guān)聯(lián)義務(wù)是指通知、協(xié)助和保密的義務(wù)，遵循誠實信用原則，按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行的義務(wù)。

　　由于房屋已分配給新業(yè)主，支付水電費用的債務(wù)人也是新業(yè)主，因此水電賬戶的名稱應(yīng)與新業(yè)主保持一致。 原房屋所有人變更水電戶名，屬于購房合同所附的協(xié)助義務(wù)，即使在購房合同中沒有約定，也視為合同所附的義務(wù)。 原業(yè)主也有義務(wù)協(xié)助新業(yè)主更改水電賬戶的名稱。

　　問題三：房齡已超30年，無法辦理按揭貸款咋辦?

　　c想買一套學(xué)區(qū)房，因為經(jīng)濟能力有限，無法一次性付清全部購房款，所以打算申請按揭貸款。看中一套房，簽完合同，C才發(fā)現(xiàn)房子面積太小，房齡已經(jīng)超過30年。在這種情況下，商業(yè)銀行不會發(fā)放銀行按揭貸款。請問C該怎么辦？

　　要看雙方可以事先是否知情，購房前應(yīng)了解貸款條件。如果在簽訂購買合同時，約定的抵押貸款付款，但雙方不能處理抵押貸款，由于雙方無過錯，雙方可以同意改變一次性付款或分期付款的付款方式，賣方改變付款方式后，應(yīng)給買方一定合理的準備資金來支付購買款項。買方仍簽訂采購合同的，應(yīng)承擔(dān)為買方簽訂合同后的不利后果，即買方認識買方并隱瞞合同的，買方有權(quán)終止采購合同。

　　因此，購房者需要貸款購房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸款，在買房時注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸款。

　　問題四：如何繳付租約未到期的學(xué)區(qū)房屋的租金？

　　前幾天D買了一套學(xué)區(qū)房，簽了購房合同。原房主此前已將該房屋出租，購買時D的租期尚未到期。但是原房主沒有告訴D，租客一次性付給他一年的租金。請問租客支付給原業(yè)主的剩余租金應(yīng)該如何結(jié)算，是否應(yīng)該從購房款中扣除？簽合同時對此沒有約定怎么辦？

　　剩余部分租金可由購房款抵銷，取得房屋所有權(quán)即享有經(jīng)濟收益權(quán)。

　　首先，根據(jù)合同法第二百二十九條的規(guī)定：“租賃期內(nèi)租賃項目所有權(quán)的變更，不影響租賃合同的效力。”也就是說，這次出售并不違反租賃原則。原承租人可以要求繼續(xù)在學(xué)區(qū)租用，直至租賃期滿。為此，建議買方提前知道房屋租賃，如果租賃，租賃期很快到期，租金和押金費用，承租人是否同意終止租賃合同，最好解決房屋銷售合同，因為都屬于貨幣債務(wù)，雙方可以抵消購買，以免產(chǎn)生法律糾紛。

　　第二，如果雙方?jīng)]有就此達成一致，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，新業(yè)主取得房屋所有權(quán)后，將享有租金收益權(quán)，但原業(yè)主簽署協(xié)議時，違反了合同法規(guī)定的誠實信用原則，未向新業(yè)主披露后續(xù)租金已收取的事實。 從而損害新業(yè)主的合法權(quán)益，新業(yè)主可以向原業(yè)主提出相應(yīng)的經(jīng)濟賠償要求。如果你有相關(guān)問題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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