有當(dāng)事人咨詢：在非自愿的情況下簽署了放棄延期交房違約金的協(xié)議，還能主張賠償嗎？開發(fā)商房屋延遲交付時(shí)有發(fā)生，面對(duì)用辛辛苦苦好幾年甚至十幾二十幾年的存款購(gòu)買房屋，真的是否令人抓狂。那么發(fā)生了這類情況，如何處理?

一、 應(yīng)對(duì)開發(fā)商延期交房的正確姿勢(shì)

　　開發(fā)商和你說，房屋要晚點(diǎn)交時(shí)，你肯定是五味雜陳，我的房子是不是會(huì)沒了?開發(fā)商要卷錢走人嗎?實(shí)際情況是開發(fā)商說晚點(diǎn)交付房屋，是真的晚點(diǎn)交付房屋，真的卷錢走人的情況很少，所以你最為要準(zhǔn)備的是和開發(fā)商處理對(duì)方延遲交付的賠償。基于此，你可以采取以下措施：

　　其一，找當(dāng)?shù)胤抗懿块T或消協(xié)投訴，協(xié)商索賠;
　　其二，保留證據(jù)，為日后可能的訴訟做準(zhǔn)備，
　　其三，不簽署內(nèi)容為放棄自身權(quán)益的協(xié)議;

　　不少開發(fā)商在房屋延遲交付后，會(huì)提出與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，主要內(nèi)容是業(yè)主放棄大部分延期交房賠償，然后開發(fā)商把房屋交給業(yè)主。簽署此類協(xié)議，意味著你放棄對(duì)于開發(fā)商延期交房的賠償。《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。和開發(fā)商簽訂此類合同的，同樣也是有法律效力的，對(duì)于你不同意的合同，你有權(quán)選擇不簽署。另外，不簽署此類協(xié)議，開發(fā)商仍然有義務(wù)交房，對(duì)于開發(fā)商因?yàn)椴缓瀰f(xié)議而更加延期交房的，你仍然有權(quán)主張相應(yīng)的違約責(zé)任;

　　其四，開發(fā)商延遲交付房屋達(dá)到一定期限后，業(yè)主可以主張解除合同，主張解除合同的不影響要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任;

　　究竟多久可以達(dá)到可以解除合同的時(shí)間呢?

　　對(duì)此，首先有約定的，根據(jù)約定。合同約定開發(fā)商延遲交付房屋達(dá)到X日的，業(yè)主可以解除合同的，那么業(yè)主在開發(fā)商延期交房滿足合同約定條件就可以主張解除合同了。其次，沒有約定延期交房解除合同怎么辦?《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同： (三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;你可以主張法定解除，要求對(duì)方在合同里時(shí)間內(nèi)交房，否則解除合同。這里一般情況下，法院會(huì)認(rèn)定需要90天。沒有約定對(duì)方延遲交房你的單方解除權(quán)的，你需要及早確認(rèn)，你準(zhǔn)備解除合同并且給對(duì)方發(fā)出這樣的通知。發(fā)通知必須有辦法證明通知被對(duì)方收到。你不發(fā)通知，即便延遲了一年，你也不能直接主張購(gòu)房合同因?yàn)殚_發(fā)商延遲交房而解除。最后，不參與鬧事，做守法公民。

二、 違約責(zé)任的法律基礎(chǔ)

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條，

　　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

　　經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第一百一十四條規(guī)定，

　　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

　　如果合同約定的違約金低于實(shí)際損失的，在訴訟中可以主張實(shí)際損失。比如，延遲交房，需要在外租房，該額外租金支出可以作為損失而主張。

三、 再次強(qiáng)調(diào)，簽署放棄違約賠償?shù)摹堆a(bǔ)充協(xié)議后》，不能再主張違約責(zé)任了
 

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