上海律師_租房給他人，租戶不愿意搬走咋辦?
【新聞內容】
上海房產律師看到這樣一則新聞：2017年4月，唐文委托中介將其在北京市海淀區面積為42平方米的房屋租給劉江，租期三年。后，唐文需資金周轉決定把房賣了。唐文告知劉江具有優先購買權，并告知如果沒這個意愿，就配合中介帶人看房，每次折價作為補償。劉江一口回絕。2018年12月，唐文給劉江發去“提前解約”通知，但對方表示自己事情多、很忙，予以拒絕且不愿意搬出房屋。
【上海律師分析】
上海房產律師分析：一是買賣不破租賃，買賣不破租賃是法學術語，具體規定是合同法第二百二十九條“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該法條規定了租賃權不受物權變動的影響……由此會出現兩層法律關系:一是出租方想賣房時，租戶使用優先購買權予以購買，此時租賃權轉化為所有權;二是出租方想賣房，租戶放棄優先購買權，出租方將房屋轉賣給他人，此時新房東依然要履行原房東與租戶之間的租賃合同。
二是優先購買權，租戶優先購買權見于合同法第二百三十條“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”需注意的是優先購買權不是指只要租戶想買就一定要賣給租戶，而是指在同等條件下，如果租戶不愿意支付同等價款，出租方依然可以將房屋賣給他人。
三是出租方也具有違約的權利。這是租賃關系中最容易被忽視的法律關系，如若出租方選擇違約，提前解除與租賃方的租賃合同，則租賃方會失去優先購買權。提前解約與侵害租賃方優先購買權所需支付的代價或許沒有太大的差距。
四是作為房東碰到類似的租賃方應該怎么辦?依照目前民事訴訟法相關規定，本案如果起訴，雖然適用簡易程序，但依然會超過4個月以上才會裁決。加上如果對方不執行，申請執行又會耗費半年到一年。
房價上漲對出租方而言可能是好事，如若放假下跌，出租方估計殺了租賃方的心都有了。上海房產律師認為，在出租方愿意解除租賃合同并已經支付違約金情況下，租賃方的占有屬非法占有，出租方有權給與其一定期限讓其搬離房屋，如若租賃方拒不搬離，出租方有權依據所有權對其妨礙占有的行為行使排除妨礙權。為了避免租賃方以貴重物品丟失或者損失起訴出租方，上海房產律師建議公權力機關介入。至于以后的訴訟糾紛，讓租賃方慢慢起訴吧，化被動為主動。【來自法律案例解讀】
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