商品房買賣合同糾紛案件中，往往會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售時應如何處理。就司法實踐而言，這類糾紛大致可分為三種情況：一是登記在不動產權證上的權利人為夫妻雙方，一方與第三人訂立房屋買賣合同；未動產權證書上登記的權利人只是夫妻一方，登記權利人與第三方簽訂了房屋買賣合同；第三，未動產權證書登記的權利人只是夫妻一方，對方與第三者訂立房屋買賣合同。若再做進一步分析，則上述三種情況可以從房屋是否辦理轉移登記、買受人是否支付對價、買受人是否善意等不同角度劃分更多的案件類型。由于住房通常是夫妻共同財產的最重要組成部分，甚至涉及到夫妻的基本居住權，各級人民法院在處理這類糾紛時都比較謹慎。然而，由于法院對合同效力的判斷、夫妻另一方與買受人之間的利益平衡等方面存在認識分歧，在確定夫妻共同所有財產的最終歸屬時“同案不同判”的現象并不罕見。針對以上問題，《婚姻法司法解釋(三)》第11條對此作出了回應。就該條款的實施情況而言，效果明顯，故本次司法解釋清理時，將該條款的內容保留下來。僅對以下文字進行了修改：(1)將“共同共有”改為“共同所有”，使之與民法第1062條中的表述相一致；(2)將“并處理不動產所有權登記程序”改為“不動產登記并已經登記”，物權登記程序以口頭形式表示，相應的法律術語應為不動產登記。添加“已”字強調已完成的注冊行為。

　　《民法典婚姻家庭編最高人民法院司法解釋》第二十八條一方未經另一方同意出售夫妻共同擁有的房屋，第三者善意購買，支付合理對價，并且已經辦理了不動產登記，對方要求收回房屋的，人民法院不予支持。配偶一方擅自處分房屋共有財產，造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應當支持。
 

　　該條規定的問題，表面上雖然是關于房屋買賣合同效力和房屋所有權最終歸屬的法律適用上的分歧，但其實質卻是如何衡平房屋共有人與受讓房屋第三人之間的利益，或者抽象地說在交易安全和所有權安全之間的取舍。不同利益主體之間產生沖突的原因，都是由于夫妻一方的權利義務而引起的。“無權處分”，是無處分權人用自己的名義處分他人財產的行為。主要表現在三個方面：1)無權處分中的“無權”，主要是指沒有處分的權力來源。雖然處分時可能表現為具有權威性，但被處分人在實施處分時，實際上處于無權利狀態；(2)處分不限于所有權轉讓，(3)強調以自己的名義處分而不受轉讓，例如出租、設定擔保等非轉讓行為，從而區分以他人的名義，超越代理權和表見代理。后一種情況適用無權代理和表見代理規則等。《合同法》第51條對無權處分作出了規定。根據本條邏輯表達式，無權處分人所簽訂的合同無效力，是指買賣合同未生效。只有在處理人事關系之后，合同才是有效的，除非經過權利人的追認。當業主方不承認合同的效力時，基于物權的追償性，它似乎可以直接向買受人收回原物。該法第597條將《合同法》第51條中有關合同效力的條款作了修改，通過“解除合同”的表述實際上承認無權處分人訂立合同的有效性，但標的物所有權不因此而變更。這時，如果徹底貫徹所有權的絕對性原則，給予所有權人無限的追追權，則受讓人必須時時小心，以確定出賣人是否真的擁有處分權，這樣必然會增加交易的成本和費用，不利于交易的安全，也不利于交易的安全。反之，如果一概保護受讓人的受讓人的利益，就有可能助長欺詐、串通騙取他人財產的行為，從而嚴重侵犯所有人的合法權益。對此，學理上設計了善意取得制度，對其進行規制。
 

　　善意取得，又稱即時取得，指無權處分他人財產的轉讓人將其有權占有的他人財產(包括動產和不動產)交付或登記于買受人名稱下，如果購買者出于善意取得該財產，并且支付了合理的對價，那么其取得財產的所有權，原所有人不應要求受讓人返還原物。“善意取得”制度，是近代大陸法系和英美法系民法中的一項重要制度。本制度起源于日耳曼法中的“以手護手”原則，即任何一種東西都只能向相對人請求返還對方，如果對方把善意取得讓渡給第三人時，應不應對相對人請求賠償或其他權利要求返還。系統的目標是協調財產所有權的靜力安全和財產交易的動態性安全之間的矛盾。物權的靜態安全保護就是對物權的絕對保護，而物權交易的動態性保障是對物權流轉的保護。這一制度一方面是為了保障所有權安全，維持社會秩序的穩定，另一方面也是為了維護善意受讓人的利益，從而促進交易安全。在真實權利人和善意受讓人的利益發生沖突時，應重點對善意受讓人進行保護。既有利于維護交易安全，又有利于促進交易。對善意受讓人的保護將使受讓人在交易中形成對交易的合法性、對被轉讓物不可追奪性的信任，從而形成對當事人的一種激勵機制，即鼓勵他們多參與交易。同時，對真正的權利人利益的限制，也是對當事人選擇委托委托自己財產的實際權利人進行不周全的歸責。
 

　　善意取得制度的構成要件有：

　　(1)受讓人應具有善意。“善意”是指買受人在取得標的物所有權時，主觀上不知道存在著足以影響這種買賣行為的效力因素的一種心理狀態。因為這一心理狀態存在于人們的內心，外人難以了解，因此，只能通過對當事人交易的客觀情況進行判斷。舉例來說，根據受讓人的性質，受讓人可以有償或無償轉讓，出讓人的意思能力和受讓人的工作和生活背景等因素分析受讓人是否知道或應當知道不能轉讓。若受讓人在轉讓財產所有權時知道或應當知道出讓人無權轉讓該財產，可以認為受讓人主觀上沒有善意。對于受讓人在受讓后才知道該出讓人無權處分該財產的情況下，因交易已經結束，此時不影響受讓人取得所有權。
 

　　(2)受讓人必須支付合理的對價。正如前面提到的，善意取得制度主要是為了促進和保障交易安全。所以，如果沒有真實的交易關系，就難以建立善意取得制度的適用依據。同樣，是否構成善意取得，也可以通過是否存在真實的交易關系來予以界定。買受人支付合理的對價是否構成真實交易關系，一個非常重要的外部客觀指標。很難說明，如果未支付對價，或者支付遠遠低于市場價格的對價，買方在進行交易時主觀上具有善意。回過頭來看，即使未支付合理對價的受讓人主觀上是善意的，要求受讓人返還財產一般也不會使其遭受較大的損失，故對其不適用善意取得也不會導致利益失衡。
 

　　(3)受讓人實際擁有該財產。除實際交付外，根據《民法》第226條、第227條和第228條的規定，動產交付的表現形式還包括簡易交付，返還請求權之讓與，占有改變。簡單交付，即受讓人已占有財產，在財產買賣合同生效后，視為交付。占有改定權，即允許與受讓人達成特別協議，財產仍由出讓人繼續占有，在使與財產的合意成立時，即視為交付，受讓人取得間接占有。歸還請求權與，即財產為第三人占有時，出讓人向受讓人主張返還給第三人，以替代交付。
 

　　(4)物品是動產或不動產。動物性物指能在不損害其價值或使用的情況下移動的東西。在傳統理論中，善意取得物只能是動產。其原因是，只有動產的占有具有可信性，這是一種假定。此外，動產所有權的轉移采取交付轉移方式，在交付后，受讓人即取得了占有，可以假定其為所有權人。房地產是不能移動或移動將有損其價值或使用的東西。就不動產而言，各國普遍采用強制登記原則。只需注冊即可公布所有權。簡單標的物的移轉占有并不會移轉所有權，只有在進行轉讓登記之后，才會產生所有權轉移的效力。
 

　　如何理解本條“第三者善意購買，支付合理對價”

　　我國物權法第311條規定，物權善意取得制度主要是為了保障物權交易安全，保障物權歸責于物權人。在司法實踐中，如何正確認識善意購買“第三者善意”和“合理對價”，應注意以下問題：

　　(一)確定"善意"的標準。

　　既然善意是第三者的主觀心理，別人也不能直接探討，因此在實踐中，對何謂“善意”，看法不一。就動產而言，至少有四個界定標準：(1)所謂善意是指不知讓與人無讓與的權利，無過失在所不問；(2)所謂善意，系指不知讓與人無讓與權利，有無過失固非所問，然依客觀情勢，在交易經驗上，一般人都可認定讓人無讓與權利，也就是說，應當認為惡意；(3)所謂善意，是指不知情或不知道讓與人的權利；(4)所謂善意，應當參照德國立法例，對他人的解釋性解釋為須明知故犯或不知情的權利。但是，在權衡善意受讓制度是基于立法目的和交易安全考慮的前提下，受讓人對允許與人是否有受讓權，應當承擔一定的注意義務。在此，受讓人是否盡到謹慎義務，應根據具體交易情景和情形來判斷。舉例來說，凡在開放和規范的交易場所購買的動產，一般應認為是買主對其已盡謹慎義務，而在不公開的場所和地點所購買的動產，則應對此作出較大注意，如要求出售人提供動產的法律憑證。
 

　　對于包括房屋在內的不動產，是否可以參照動產善意取得中的“善意”標準，要求第三人在信賴不動產登記基礎上尚無重大過失，則觀點不一。一種觀點認為，房子通常是個人或家庭最重要、最有價值的財產類型。尤其在婚姻家庭關系中，房屋作為夫妻共同所有的財產，往往涉及到對家庭成員居住權利的保障。這樣，如果在不了解登記簿中有錯誤，而且登記簿沒有異議登記，則夫妻另一方必須提供證據，證明房屋取得人明知不動產登記簿記錄有錯誤，也是善意的。很明顯，信息不對稱決定了要證明第三者內心非善意是非常困難的。此外，從日常生活實踐看，登記機關根據各種主客觀原因將夫妻共同所有財產登記在夫妻一方名下的情況也屢見不鮮。為此，應當排除有重大過失的第三人的善意，并加重注意義務，以便更好地保護對方的合法權益。以上觀點并不全面。在我們看來，對于動產的受讓人可將其有重大過失而不知道讓與人無讓和權利視為非善意，但對作為不動產的房屋而言，應以不動產登記第三人對不動產的信賴作為判斷不動產善意取得的標準。一般情況下，如果第三人依賴不動產登記，則應假定其為善意，除非有證據表明其事先知道有錯誤的不動產登記或對登記簿有異議而作了記錄。在此善意并不以第三方進一步核查登記事項為前提。
 

　　理由在于：

　　1.房屋權屬登記不實并非由第三人造成，客觀上第三人難以查明登記錯誤的實際情況。當前，人們因缺乏法律知識，以及登記機關工作人員的責任意識不強、社會誠信度低等原因，登記不實的情況時有發生。實踐中，由于無權處分人偽造了各類申請材料，造成了大量登記簿錯誤。比如，在實務中常見的作假行為、利用虛假身份申請登記、偽造委托公證文書、司法判決文書辦理不動產登記等，都可以通過司法途徑進行。而且在夫妻共同所有財產登記在一方名下的情況下，更有相當一部分甚至是夫妻二人或者是另一方默認的結果。對以上不實的情況，即使是專業的登記機構也難以發現，更是沒有專業知識的第三方。這樣，通過向第三人附加核查真正所有者的義務，將此類登記錯誤所帶來的風險全部轉移到它身上，顯然是不恰當的。此外，這種向提款者強加調查核實義務的做法不能提高交易效率，也不能保證交易安全。
 

　　2.信任第三者對房屋權屬登記的信任作為善意判斷的標準，并不排除對另一方的事先防范。根據《民法典》第220條第1款，權利人如果發現登記簿記錄不實時，可申請更正登記，從而避免因他人善意取得而蒙受損失。即使在更正登記完成前，權利人也可根據民法第220條第2款申請異議登記，避免第三者善意取得。可以看出，《民法通則》規定的更正登記、異議登記，是為了使真實權利人免受他人善意取得其房屋所有權之風險而采取的事前防范措施。把第三人在信賴登記之外還應承擔一定的注意義務作為“善意”標準，這將使不動產登記的善意取得制度在實踐中難以適用，也會導致更正登記、異議登記的有關規定可能淪為一紙空文。
 

　　3.夫妻另一方的權益受損可以獲得充分的事后救濟。若因登記機關錯誤而導致登記錯誤，則夫妻雙方的損失可獲得賠償。該法第220條第2款規定，登記機構對由于登記簿錯誤而導致實際權利人損害的賠償責任，適用無過錯責任，不論什么原因導致登記簿出錯，因此，由于第三者善意取得而使配偶另一方遭受損害，登記機構即使對此無過錯，也應向夫妻另一方承擔賠償責任。如登記不實系由夫妻一方原因造成的，配偶一方也可以根據本條第二款的規定，在離婚時，另一方可以要求對方賠償損失。這一規定已足以保護真實權利人的合法權益。所以，再也不需要在第三人的“善意”判斷標準中加上無重大過失等注意義務，對真實權利人的過分保護。
 

　　4.判定登記簿上的信賴是否為"善意"的標準，簡明易懂，有助于司法裁量權的統一。就當前各國司法實踐而言，善意外延的認定標準不盡相同。舉例來說，既有以夫妻另一方行為表現反證第三者善意的認定，又有根據夫妻一方出具的虛假委托書或公證委托委托書推定第三人為善意的認定等。所以，如果把第三人的“善意”的外延擴展為具有一定注意義務而沒有重大過失，就會以一定的注意義務和重大過失的抽象性為基礎，不可避免地在細化了所謂一定注意義務和重大過失的情況下又出現了理解不一致的情況。但如果把善意局限于登記信賴，在司法認定時，只需考慮登記記錄的所有人是否與夫妻一方一致，并且沒有異議登記即可。相對于后者，司法認定和司法裁量的統一顯然具有優勢。"善意"的證明責任的分配。
 

　　站在當事方的立場上，可歸納為，一方當事人在事實是否存在不確定的情況下，對其所產生的法律效果不予以承認的危險或不利益，由其承擔。此與當事方有關的危險或無利益即為證明或證明責任。根據這一定義，認定責任由哪一方承擔，很可能會對裁判結果產生影響。就不動產善意取得的證明責任分配問題，國內外立法觀點基本一致。對于不動產善意取得，應當首先推定取得人是善意的，取得人不負舉證責任，證明其為善意，而由否定第三人為善意者(通常是真正的權利人)承擔舉證責任，法官最終通過自由心證來解決這一問題。具體地說，由于登記簿以國家信譽為保障，具有較高的可信性，其“權利表征”高于動產的占有。此外，《民法》第216條明確承認登記簿的推定效力。所以，在舉證責任的分配上，夫妻一方應當承擔舉證責任，原則上是否認第三者為善意者，如果對方不能證明對方是惡意，則應推定第三者為善意。
 

　　第三者"善意"狀態的時間節點。

　　根據日常生活經驗可以看出，房地產轉讓登記的過程需要一定的時間，不能即時完成。按照《不動產登記暫行條例》第20條，“不動產登記機關應當在受理登記申請后30個工作日內辦理不動產登記手續，關于第三方善意的確定，除法律另有規定外，至少可以對提交登記申請的時間、登記機構受理的時間、完成登記的時間、完成登記的時間等可選擇事項作出規定。本文認為，在登記簿記載時，應合理地確定判斷第三人是否為善意的時間點。其原因是：(1)《民法》第311條第1款第3款明文規定了轉讓。   上海浦東律師事務所

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