上海搬遷糾紛律師來講講安置房面積遠(yuǎn)低于協(xié)議約定面積如何維權(quán)
門市商鋪拆遷后，拆遷方通常會依據(jù)被拆房屋面積和地段價格對房屋產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行分析異地安置或折算成賠償管理費用。通常需要雙方會簽訂安置協(xié)議，對安置房屋建設(shè)面積、權(quán)利等進(jìn)行社會約定。但有時被拆遷人收到安置房后卻發(fā)現(xiàn)自己房屋面積遠(yuǎn)低于協(xié)議約定面積，此外還有其他相關(guān)協(xié)議約定的權(quán)益也沒有能力得以發(fā)展實現(xiàn)，那么我們遇到此類研究問題該如何提高維權(quán)呢？上海拆遷律師為您講解一下有關(guān)的情況。
一、案情回顧
當(dāng)事人A為某門市房的合法知識產(chǎn)權(quán)人，由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，該門市房劃為被拆遷工作范圍。在當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)下，A與當(dāng)?shù)爻墙ň志头课莶疬w管理問題可以達(dá)成目標(biāo)一致，雙方之間約定由城建局在另外還有一處大廈C百貨公司購買一間商業(yè)門市房交付給A作為回遷安置用房。
直到2018年城建局才通知A收房。但A發(fā)現(xiàn)待交付的房屋存在嚴(yán)重瑕疵，部分面積成為公共空間，房屋營業(yè)面積僅為300平方米，遠(yuǎn)低于合同約定的569平方米。多次協(xié)商未果后，A向法院提起訴訟。
二、律師說法
本案爭議點在于，案涉房屋信息是否能夠符合企業(yè)合同約定。城建局辯稱，涉案房屋設(shè)計符合國家標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。c百貨公司具體負(fù)責(zé)建造涉案房屋，并與A就房屋事宜進(jìn)行溝通。假設(shè)A的主張成立，C百貨也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
三、關(guān)于案涉房屋信息是否可以存在一些不符合合同約定的問題。
第一，雙方企業(yè)簽訂的協(xié)議中國第一條可以約定：“甲方在某地塊向開發(fā)商以及在此歷史地段所建商廈中購買選擇一處進(jìn)行商業(yè)門市房，實測分析建筑施工面積569平方米，除設(shè)備間外（設(shè)備間公攤面積不超過10平方米），不再需要承擔(dān)商廈的其他沒有任何公攤面積。設(shè)備間公攤面積數(shù)和原569平方米回遷建筑設(shè)計面積比例之和，要落實在私有土地房屋產(chǎn)權(quán)證上，層數(shù)1-4層作為對于乙方的回遷安置管理用房。”
但根據(jù)房產(chǎn)測繪單，本案分?jǐn)偯娣e占55、92平方米，分?jǐn)偯娣e為地下室設(shè)備用房的共用面積。說明爭議房屋公攤面積與約定不符。
其次，協(xié)議第5條規(guī)定： 甲方應(yīng)保證乙方擁有搬遷房屋569平方米建筑面積的專有權(quán)。乙方有依法獨立經(jīng)營和管理獨立財產(chǎn)的權(quán)利，甲方無權(quán)干涉、不過，根據(jù)當(dāng)?shù)匾患以O(shè)計研究所發(fā)布的《案情說明》 ，可以知道，涉案房屋的樓梯和防盜門是作為整個建筑物使用的，屬于公共空間，房屋訴訟并不具有專屬產(chǎn)權(quán)。因此，提議的交付房屋的爭議不符合條約。
四、關(guān)于違約責(zé)任。
雙方企業(yè)簽訂的《回遷安置協(xié)議書》中約定了不同的違約情形下兩種方法不同的違約責(zé)任公司承擔(dān)教學(xué)方式，第一種是雖出現(xiàn)違約情形，但最終實現(xiàn)商業(yè)活動用房所有社會功能進(jìn)行達(dá)標(biāo)，能夠通過交付正常生活使用的情況；第二種是不能按約定在一個固定地段安置而改為異地安置的情況。
在這種情況下，由于城市建設(shè)局的違約，合同的目的無法實現(xiàn)。一起要求賠償安置費用和經(jīng)濟(jì)損失的訴訟。訴訟的實質(zhì)是要求解除合同，要求在不同的地方進(jìn)行搬遷，而不是原地搬遷，因此，本案屬于上述第二種情況，應(yīng)適用違約責(zé)任的第二種方法。根據(jù)第二違約責(zé)任協(xié)議，法院裁定，城建局應(yīng)當(dāng)支付住房補償費68、28億元。
上海拆遷律師了解到，近年來，越來越多的項目被政府拆除，這給一些部門加快執(zhí)行政策帶來了執(zhí)行過程中的各種問題。特別是當(dāng)實際拆遷補償方案不能合理彌補被拆遷人的損失時，有關(guān)部門就會推諉，拒絕履行協(xié)議。所以，面對這個問題，一定要通過法律途徑解決，有條件的可以讓專業(yè)律師介入案件。不要有“民告官”一定不能勝訴的錯誤想法。只要訴訟策略得當(dāng)，訴求合理合法，就會獲得滿意的賠償結(jié)果。
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