未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣糾紛案
上海房產(chǎn)律師根據(jù)以下案例淺談有關(guān)房產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)定。
【案情簡介】
2016年3月13日，周某購買了一套商品房，并于12月20日取得了房屋所有權(quán)證。同年11月20日，在中介公司的介紹下，周某與趙某簽訂了《房屋買賣合同》。合同約定周某以198萬元的價格將建筑面積129.70平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給趙某。
在約定付款期限后，雙方在補(bǔ)充條款中約定了兩個內(nèi)容：一是該房屋尚未取得房屋所有權(quán)證，雙方將在出賣人房屋所有權(quán)證完成后辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。第二，銷售合同自雙方簽訂之日起生效。雙方不得違約，否則違約方應(yīng)支付房價總額的10%。
在雙方約定的首付期限到來后，趙一直沒有履行合同。周認(rèn)為趙的行為構(gòu)成了違約。2017年6月9日，周委托上海房產(chǎn)律師向法院起訴，要求趙以房價總額的10%支付違約金19.8萬元。
由于趙違約導(dǎo)致合同無法履行，法院裁定趙支付周10%的違約金19.8萬元。一審判決后，趙上訴，二審法院維持一審法院的判決。
【法院審理】
被告趙認(rèn)為，《房地產(chǎn)管理法》第37條明確規(guī)定，未取得房地產(chǎn)所有權(quán)證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。趙和周的房屋買賣違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。在接受李的委托后，律師在分析案件時預(yù)測了這種情況，因此他做好了充分的準(zhǔn)備。
律師認(rèn)為，雖然法律規(guī)定未取得房屋所有權(quán)證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，但法律沒有規(guī)定未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，簽訂的房地產(chǎn)銷售合同無效。在這種情況下，周在補(bǔ)充條款中告知趙交易房屋沒有取得產(chǎn)權(quán)證書，并同意取得產(chǎn)權(quán)證書可以處理轉(zhuǎn)讓，因此可以看出，房屋銷售合同是原被告雙方的真實意圖，法院應(yīng)確定雙方簽訂的合同有效。律師以此為切入點，作為合同的有效代理，最終成功為周贏得了19.8萬元的違約金。
【律師提醒】
上海房產(chǎn)律師提醒，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未取得所有權(quán)證書不得轉(zhuǎn)讓是行政管理的規(guī)定，即行政機(jī)關(guān)不得辦理未取得所有權(quán)證書的房屋的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。在本案中，雙方原被告簽房屋銷售合同補(bǔ)充條款，同意在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)前取得產(chǎn)權(quán)證書，雙方達(dá)成協(xié)議。可以說，本條款的協(xié)議在贏得本案的訴訟中起著關(guān)鍵作用。
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