眾所周知，當(dāng)人們購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，需要與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房銷(xiāo)售合同。就二手房而言，市民購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)如何簽訂二手房銷(xiāo)售合同？ 也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，銷(xiāo)售合同應(yīng)該如何簽訂？ 上海二手房買(mǎi)賣(mài)律師做出如下解答。

　　一、如何通過(guò)簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)雙方合同

　　（1）必須確認(rèn)房主的真實(shí)身份

　　買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同前，應(yīng)首先核實(shí)合同標(biāo)的的真實(shí)性，主要核實(shí)業(yè)主的身份。 因此，業(yè)主證書(shū)的真實(shí)性以及證書(shū)與業(yè)主身份的一致性是簽訂銷(xiāo)售合同的先決條件，特別是買(mǎi)賣(mài)雙方在沒(méi)有第三方作為中介擔(dān)保的情況下自行進(jìn)行交易時(shí)，應(yīng)引起客戶的注意。

　　（2）必須進(jìn)行標(biāo)明企業(yè)付款過(guò)戶時(shí)間

　　在實(shí)際進(jìn)行操作中買(mǎi)方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣(mài)方市場(chǎng)需要一個(gè)明確要求買(mǎi)方的付款時(shí)間，同時(shí)，尾款的支付發(fā)展時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，因此對(duì)于買(mǎi)方有權(quán)利可以知道自己房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。如果沒(méi)有逾期則依照實(shí)際生活情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

　　（3）必須注明費(fèi)用移交的時(shí)間

　　這是買(mǎi)受人應(yīng)注意的房屋本身的附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，必須注明水、電、氣、物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交接日期。 因?yàn)槊鞔_的交接時(shí)間是明確職責(zé)分工的關(guān)鍵，如果是公有住房交易，是否對(duì)原業(yè)主單位的物業(yè)、供暖等費(fèi)用的支付時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)有一定的規(guī)定和變更， 合同中應(yīng)明確規(guī)定賣(mài)方的合作和買(mǎi)方簽署的協(xié)議。

　　（4）必須有一個(gè)詳細(xì)的代理費(fèi)清單

　　隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)良好的經(jīng)紀(jì)公司能夠有效地保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利。 通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例逐年上升，2004年比2003年翻了一番多。 因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受到消費(fèi)者的關(guān)注。

　　但目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確問(wèn)題，合同中只記載代理費(fèi)占房?jī)r(jià)總額的比例，沒(méi)有詳細(xì)的清單，中間會(huì)出現(xiàn)信息不平等。 最終損害消費(fèi)者的利益。 因此，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，必須要求經(jīng)紀(jì)公司明確代理費(fèi)的使用。

　　（5）買(mǎi)方必須親自見(jiàn)業(yè)主

　　現(xiàn)在一些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，所以有“一個(gè)房間賣(mài)”非法操作，也就是說(shuō)，經(jīng)紀(jì)公司的存款，將帶其他客戶去看房子，最后誰(shuí)出價(jià)高將賣(mài)給誰(shuí)，犧牲與第一個(gè)客戶合同。原因往往是業(yè)主不出售，如經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人不對(duì)任何違約行為負(fù)責(zé)，而支付定金的消費(fèi)者只能吞下它。提醒這個(gè)消費(fèi)者，如果你能在這個(gè)時(shí)候正確地鍛煉自己，要求與房主預(yù)約，面對(duì)面核實(shí)，就會(huì)暴露其不當(dāng)行為。

　　（6）必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議

　　買(mǎi)賣(mài)交易雙方在簽訂合同時(shí)我們?nèi)绻髽I(yè)遇到合同管理?xiàng)l款不明確，或需要進(jìn)行進(jìn)一步約定時(shí)，要在施工合同以及相關(guān)法律條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫(xiě)明，會(huì)減少后續(xù)發(fā)展階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

　　二，購(gòu)買(mǎi)二手房子時(shí)如何簽訂銷(xiāo)售合同

　　（1）在簽訂合同前，認(rèn)真核實(shí)房屋所有人身份，嚴(yán)防虛假業(yè)主或多套出售房屋的情況。 這種情況在現(xiàn)實(shí)中較為普遍，受害者往往是最終購(gòu)房者，因此有必要嚴(yán)格核實(shí)房主的身份；

　　（2）在簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確約定付款時(shí)間和轉(zhuǎn)讓時(shí)間。這一條款的重要性反映在賣(mài)方想要得到價(jià)格，而買(mǎi)家想要盡快回家。但如果在此期間房?jī)r(jià)有很大的變化，就可能會(huì)導(dǎo)致違約，造成麻煩。

　　（3）簽訂合同時(shí)，必須明確各項(xiàng)費(fèi)用交接的時(shí)間和方式。 二手房在使用中，因此會(huì)有水、電、氣、物業(yè)、暖氣、有線電視等費(fèi)用，其中有些需要預(yù)付，有些需要年終結(jié)算。 如何移交這些費(fèi)用以及何時(shí)移交必須有明確的規(guī)定，否則容易引起爭(zhēng)議。

　　（4）在簽訂合同時(shí)我們必須寫(xiě)明違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和合理有效利用進(jìn)行補(bǔ)充條款。違約條款是整個(gè)合同中比較重要的條款，它承擔(dān)著法律維權(quán)的重要?dú)v史使命，合同在履行期間免不了會(huì)有違約現(xiàn)象，而通過(guò)違約條款的明確自己規(guī)定，可以為了確保受害一方能夠得到法律幫助。

　　（5）在簽訂合同時(shí)，需要結(jié)合房屋的具體特點(diǎn)，商定一些補(bǔ)充條款。二手住房購(gòu)買(mǎi)因?yàn)槠湫再|(zhì)，需要寫(xiě)房子本身的特點(diǎn)，盡可能保護(hù)自己的權(quán)益進(jìn)入合同，以便更可靠的保護(hù)購(gòu)買(mǎi)的利益，減少變量過(guò)程中銷(xiāo)售和麻煩。

　　關(guān)于“如何簽訂二手房銷(xiāo)售合同”和“購(gòu)買(mǎi)二手房銷(xiāo)售合同如何簽訂”的問(wèn)題，以上問(wèn)題逐一供您介紹，希望這些內(nèi)容能幫助您解決您遇到的問(wèn)題。無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)第一手房還是購(gòu)買(mǎi)二手房，買(mǎi)家在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)必須謹(jǐn)慎，避免遇到購(gòu)買(mǎi)陷阱。而在購(gòu)買(mǎi)二手房屋時(shí)，如果是通過(guò)中介來(lái)購(gòu)買(mǎi)的，但也需要防范中介人的陷阱，以避免遭受雙重?fù)p害。在購(gòu)買(mǎi)二手住房、中介和房主談判的過(guò)程中，如果您有任何問(wèn)題，可以咨詢上海二手房買(mǎi)賣(mài)律師。

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