隨著買房的需求的不斷增加，開發(fā)商為了拉攏顧客賣房，也是想盡了一切辦法。從而也導(dǎo)致了購房后出現(xiàn)了這樣或者那樣的問題。那么，如果買房遇到問題，只能任由開發(fā)商擺布嗎？上海房產(chǎn)律師的回答是：不！下面，上海房產(chǎn)律師就通過以下文章，給你講講買房遇到問題，都有怎樣的解決方式。

　　1、協(xié)商

　　協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。購房者和開發(fā)商對雙方所發(fā)生的糾紛進(jìn)行協(xié)商，提出一個(gè)雙方都滿意的解決方案，并就此達(dá)成一個(gè)糾紛解決協(xié)議。由雙方協(xié)商解決糾紛，對購房者和開發(fā)商來講都是最好的解決糾紛的方式，因?yàn)檫@種方式既省時(shí)省力又省錢。

　　2、調(diào)解

　　這是指在非仲裁機(jī)關(guān)和訴訟外的第三人主持下，房屋買賣糾紛的當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議解決糾紛。在此上海房產(chǎn)律師提醒，此時(shí)最好是找一個(gè)懂法律的人，既有著威懾力，也避免在此入坑。

　　3、仲裁

　　上海房產(chǎn)律師說，仲裁是指買賣雙方當(dāng)事人依據(jù)他們事先或事后達(dá)成的協(xié)議，自愿將其爭議提交給雙方同意的仲裁機(jī)關(guān)，由該仲裁機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出裁決，以解決糾紛。仲裁解決是終局的，對雙方當(dāng)事人都有約束力，不存在當(dāng)事人上訴的問題，加上仲裁簡單、靈活，因此它能比訴訟更迅速處理糾紛，同時(shí)費(fèi)用更低廉。但是要采用仲裁方式解決糾紛，發(fā)生糾紛的雙方中有一方不愿將糾紛提交仲裁解決，那么就木能采用這種方式來解決糾紛。

　　4、訴訟

　　訴訟是指買賣雙方當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出判決以解決糾紛的一種方式。人民法院經(jīng)過審理后，就雙方之間的糾紛作出解決。由于我國實(shí)行的是二審終審制，當(dāng)事人對一審法院作出的判決不服的，可以向上一級人民法院上訴。

　　上海房產(chǎn)律師在這里提醒你，一定要注意訴訟時(shí)效！千萬不要拖到過了訴訟期。

　　一、房產(chǎn)合同作為合同當(dāng)事人雙方設(shè)立房屋買賣民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書面憑證，只存在約定的有效履行期限，而不存在所謂的訴訟時(shí)效。

　　二、訴訟時(shí)效是民事權(quán)利遭受侵害的受害人向法院起訴請求保護(hù)自身合法權(quán)益的法定期間，普通的訴訟時(shí)效期間為二年，特殊情況下的為一年。從當(dāng)事人知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)益遭受侵害之日起算。超過該期間才向法院起訴的，將喪失勝訴權(quán)。

　　三、如當(dāng)事人因房產(chǎn)合同發(fā)生糾紛，根據(jù)具體的情況，大部分糾紛都適用訴訟時(shí)效。
 

　　訴訟管轄

　　房屋多為不動產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第34條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)官司一般都由發(fā)生爭議的房地產(chǎn)所在地人民法院管轄。當(dāng)事人不能違反這一規(guī)定在其他人民法院打房地產(chǎn)官司，當(dāng)事人在起訴時(shí)應(yīng)注意這一點(diǎn)。

　　上海房產(chǎn)律師說，訴訟時(shí)一定要準(zhǔn)備好相關(guān)資料，以免辦理過程麻煩錯(cuò)漏，訴訟材料包括:
 

　　(1)房屋產(chǎn)權(quán)憑證;

　　(2)房屋買賣合同及公證書;

　　(3)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)買賣房屋的文件;

　　(4)關(guān)于房屋交付情況的證明;

　　(5)買賣雙方交付、收取房款的憑證;

　　(6)買主身份、買房用途及房籍情況的證明;

　　(7)共有房屋的其他共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)和同意出賣房屋的證據(jù);

　　(8)出租房屋的承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證據(jù);

　　(9)其他證據(jù)。
 

　　訴訟程序

　　第一步：遇到房屋買賣糾紛當(dāng)事人各方如果不能協(xié)商解決，那么應(yīng)首先了解相關(guān)起訴的法律知識，一是通過一定的信息渠道，最好是向?qū)I(yè)律師咨詢，明確所遇到的問題通過訴訟能否解決，如果能通過訴訟解決，需要準(zhǔn)備哪些相關(guān)的證據(jù)材料，自己或委托律師起訴或申請仲裁，在訴訟前應(yīng)基本收集齊全證據(jù)材料，寫好起訴書，準(zhǔn)備證據(jù)清單及身份證復(fù)印件。向法院提起訴訟的，必須符合下列條件：

　　(1)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民，法人或其他組織;

　　(2)有明確的被告;

　　(3)有具體的訴訟請求和事實(shí)、理由;

　　(4)屬于人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。

　　向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁需事先約定解決爭議的仲裁機(jī)構(gòu)或發(fā)生糾紛后雙方同意將爭議提交仲裁機(jī)構(gòu)的協(xié)議。

　　第二步：到房屋所在地法院起訴。起訴審查、立案由立案庭(室)負(fù)責(zé)，立案庭受理后開具交費(fèi)通知單，到農(nóng)業(yè)銀行交費(fèi)，交費(fèi)后持農(nóng)業(yè)銀行開具的交費(fèi)憑據(jù)到法院的財(cái)務(wù)部門換訴訟費(fèi)收據(jù)，然后再將該收據(jù)交立案窗口，至此立案完成。在起訴之前，原告為了執(zhí)行的方便，也可以申請?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。

　　第三步：立案后，法院的內(nèi)勤將案件分到具體的承辦法官，由承辦法官根據(jù)自己的時(shí)間安排，由書記員負(fù)責(zé)將起訴書送達(dá)被告或電話通知開庭時(shí)間或其它事項(xiàng)。被告應(yīng)在收到起訴狀副本后15日內(nèi)提出答辯狀。不提出答辯狀的，不影響人民法院審理。

　　第四步：準(zhǔn)備證據(jù)并注意法院的證據(jù)規(guī)則的規(guī)定。法院審理案件實(shí)行“誰主張、誰舉證”的原則，舉證不能，將承擔(dān)敗訴或?qū)徟薪Y(jié)果與己不利的后果，法律另有規(guī)定的除外。如果當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集并已提出調(diào)取證據(jù)的申請和該證據(jù)線索的，法院可以根據(jù)當(dāng)事人申請，依職權(quán)取證;當(dāng)事人提出申請可由人民法院勘驗(yàn)或者委托鑒定。

　　第五步：法院確定的開庭時(shí)間和地點(diǎn)，所有訴訟參加人均應(yīng)嚴(yán)格遵守，無正當(dāng)理由不按時(shí)到庭的，不得再入庭參加訴訟。原告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，按自動撤訴處理;被告不到庭或未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。
 

　　第六步：開庭審理。民事、經(jīng)濟(jì)案件開庭審理的順序?yàn)椋汉藢?shí)雙方當(dāng)事人的身份及代理人身份、宣布合議庭組成人員及詢問是否回避，然后開始審理。首先原告陳述事實(shí)，然后被告答辯，法庭調(diào)查、法庭辯論、法庭調(diào)解、最后陳述，然后休庭，一般不當(dāng)庭宣判，等判決書做出來后通知當(dāng)事人取判決，一般法院不宣讀判決書，簽字后自己看結(jié)果。適用普通程序?qū)徖淼拿袷?、?jīng)濟(jì)案件，審限為6個(gè)月;有特殊情況需延長的，由法院院長批準(zhǔn)，可延長6個(gè)月;還需延長的，報(bào)請上級法院批準(zhǔn)。適用簡易程序?qū)徖淼陌讣瑢徬逓?個(gè)月。目前一般的案件均適用簡易程序，由一個(gè)審判員獨(dú)任審理，三個(gè)月內(nèi)結(jié)案。三個(gè)月不能審結(jié)的，轉(zhuǎn)為普通程序。

　　第七步：二審審理。當(dāng)事人任何一方不服一審判決的，在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向上一級法院提起上訴。不服一審裁定的，應(yīng)當(dāng)在裁定書送達(dá)之日起10日內(nèi)提起上訴。上訴應(yīng)當(dāng)遞交上訴狀，同時(shí)交納上訴費(fèi)，并通過原審法院提出。原審法院收到上訴狀后將上訴狀交給被上訴方，被上訴方提交答辯狀，一審法院將答辯狀再轉(zhuǎn)交上訴方，然后連同全部案卷和證據(jù)，移送第二審法院。第二審法院只對上訴人請求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審理?，F(xiàn)在的二審案件一般不開庭審理，一般法院通知說“談話”，只針對有爭議的部分進(jìn)行審理，沒有爭議的則不再審理。人民法院審理對判決的上訴案件，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起 3個(gè)月內(nèi)審結(jié)。上海房產(chǎn)律師提示：有特殊情況需要延長的，由法院院長批準(zhǔn)。對裁定的上訴案件，應(yīng)當(dāng)在二審立案之日起30日內(nèi)做出終審裁定。

　　第八步：申請?jiān)賹彙．?dāng)事人對已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定，認(rèn)為有錯(cuò)誤的，可向原審人民法院或上一級法院申請?jiān)賹?，但不停止判決、裁定的執(zhí)行。當(dāng)事人申請?jiān)賹彽?，?yīng)當(dāng)在判決、裁定發(fā)生法律效力后兩年內(nèi)提出。

　　第九步：申請執(zhí)行。發(fā)生法律效力的判決，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當(dāng)事人可向有管轄權(quán)的法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)提出書面申請，申請法院執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限，雙方或一方當(dāng)事人是公民的為一年，雙方是法人或其他組織的為6個(gè)月。法院發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解書，由原第一審人民法院執(zhí)行。執(zhí)行案件，簡單案件3個(gè)月內(nèi)執(zhí)結(jié);普通案件6 個(gè)月內(nèi)執(zhí)結(jié);重大疑難案件1年內(nèi)執(zhí)結(jié);特殊情況需延長的必須辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條規(guī)定了案件受理費(fèi)分別按照下列標(biāo)準(zhǔn)交納：

　　(一)財(cái)產(chǎn)案件根據(jù)訴訟請求的金額或者價(jià)額，按照下列比例分段累計(jì)交納：

　　1.不超過1萬元的，每件交納50元;

　　2.超過1萬元至10萬元的部分，按照2.5%交納;

　　3.超過10萬元至20萬元的部分，按照2%交納;

　　4.超過20萬元至50萬元的部分，按照1.5%交納;

　　5.超過50萬元至100萬元的部分，按照1%交納;

　　6.超過100萬元至200萬元的部分，按照0.9%交納;

　　7.超過200萬元至500萬元的部分，按照0.8%交納;

　　8.超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.7%交納;

　　9.超過1000萬元至2000萬元的部分，按照0.6%交納;

　　10.超過2000萬元的部分，按照0.5%交納。

　　以上就是買房遇到問題，上海房產(chǎn)律師給出的解決辦法。如果你還有什么不明白的地方，可以到上海律師事務(wù)所進(jìn)行法律咨詢。我們有專業(yè)律師是團(tuán)隊(duì)，為你出謀劃策。
 

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