上海房屋買賣糾紛律師給予案例分析

　　（一）早在2011年12月20日《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》（法〔2011〕354號）中，就已有關(guān)于“跳單”的指導(dǎo)案例“指導(dǎo)案例1號：上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”（2009）滬二中民二（民）終字第1508號。上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案，旨在解決二手房買賣活動中買方與中介公司因“跳單”引發(fā)的糾紛。

　　該案例確認(rèn)：居間合同中禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻撇開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定具有約束力，即買方不得“跳單”違約；衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。從而既保護(hù)中介公司合法權(quán)益，促進(jìn)中介服務(wù)市場健康發(fā)展，維護(hù)市場交易誠信，又促進(jìn)房屋買賣中介公司之間公平競爭，提高服務(wù)質(zhì)量，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　《民法典》第九百六十五條也是對該案例審判精髓的提煉和歸納，但其適用范圍不僅限于房產(chǎn)中介領(lǐng)域。

　　上述指導(dǎo)案例明確了買方“跳單”行為構(gòu)成違約，并明確了判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的標(biāo)準(zhǔn)，其中涉及到“跳單”糾紛中消費(fèi)者自由選擇權(quán)的保護(hù)。

　　（二）在另一典型案例“無錫恒茂時代不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴張某某、顧某某居間合同糾紛案”（（2011）南民初字第11號）中，法院認(rèn)為，根據(jù)合同法對居間合同的定義，案涉當(dāng)事人之間形成居間合同法律關(guān)系。房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定，屬于格式條款，但是并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，就不屬于格式條款無效的情形，對合同當(dāng)事人而言就具有法律約束力。居間合同委托人（即房屋買受人）對“跳單”行為沒有正當(dāng)抗辯理由，應(yīng)依照約定，承擔(dān)違約責(zé)任，賠償居間人的損失，但考慮到居間人僅提供房源信息，未實際操作購房協(xié)議等情形，中介費(fèi)可酌情少收。

　　此外，在“虎林市盈德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴叢某某居間合同糾紛案”（（2019）黑03民終530號）中，法院首先分析本案的案由，即案涉合同的法律性質(zhì)。房地產(chǎn)中介公司涉及到的“跳單”糾紛案件一般會涉及兩種合同關(guān)系，一種為居間合同，一種為委托合同。其主要區(qū)別在于中介公司所掌握的房源信息，是由中介公司自行提供并促成交易，還是依據(jù)委托關(guān)系幫助購買人進(jìn)行詢價促成交易。結(jié)合到本案而言，本案的房源信息系由中介公司提供，購買人在中介公司處準(zhǔn)備購買房屋，中介公司準(zhǔn)備促成交易并簽訂看房協(xié)議，均能證實雙方之間形成居間合同關(guān)系，故本案案由確定為居間合同關(guān)系。

　　其次，法院分析“跳單”條款是否有效的問題。本案中的“跳單”條款是當(dāng)事人的真實意思表示，不存在免除一方責(zé)任、加重一方責(zé)任排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)為有效條款。如果在能夠證實本案購買人所購買房屋是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則購買人有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。

　　從上述案例可見，由于購房者亦是消費(fèi)者，“跳單”問題還涉及消費(fèi)者自由選擇權(quán)的沖突。法院在審理“跳單”糾紛案件時，應(yīng)綜合衡量和平衡購房人/委托人的消費(fèi)者自由選擇權(quán)和中介人的獲取傭金避免被“跳單”的權(quán)利。

　　在民法典生效后，關(guān)于“跳單”糾紛案例尚不多見。但是，由于民法典對中介合同的規(guī)定基本沿用原合同法的規(guī)定及相關(guān)指導(dǎo)案例的原理，法院對此的審理方向和說理部分應(yīng)該會繼續(xù)參照“指導(dǎo)案例1號：上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”。

　　（三）近日，重慶市巴南區(qū)人民法院受理了一起房屋買賣合同糾紛案件。買方李某與甲公司簽訂中介合同后，私下與賣方張某聯(lián)系并辦理了過戶手續(xù)，并拒絕支付剩余中介費(fèi)，三方就中介費(fèi)支付產(chǎn)生較大分歧，甲公司認(rèn)為該行為系“跳單”行為，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，遂向法院起訴。

　　承辦法官在了解案情后，認(rèn)為李某的行為屬于“跳單”行為，向李某和張某解讀了相關(guān)的法律條文，并告知其可能承擔(dān)的法律責(zé)任。最終，經(jīng)過法官的耐心釋法，李某和張某認(rèn)識到了自己的行為已構(gòu)成違約，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，李某和張某同意支付剩余中介費(fèi)用。

　　什么是“跳單”行為?

　　“跳單”是一個行業(yè)術(shù)語，就是指房屋委托人接受中介服務(wù)后繞開中介人直接與相對人訂立合同。

　　《民法典》第九百六十五條對此有明確規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬”。

　　跳單行為主要從三個方面認(rèn)定，第一，要看中介合同是否已經(jīng)生效，且要看中介人是否已按照合同約定提供了交易機(jī)會或者媒介服務(wù);第二，要看中介人向委托人提供服務(wù)之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)訂立合同;第三，委托人繞開中介人直接訂立合同。

　　《民法典》的這一條款，將“跳單”行為上升到了法律層面，充分保護(hù)了中介人的合法權(quán)益，同時有利于房屋買賣、租賃市場的健康有序發(fā)展。

　　法官提醒

　　“跳單”行為不僅會使委托人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，同時會增加房產(chǎn)交易的風(fēng)險，現(xiàn)實生活中也出現(xiàn)過委托人向買房人支付房款后不能辦理過戶手續(xù)、買賣雙方因為房款的支付時間產(chǎn)生糾紛等情況，給買賣雙方造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。希望廣大群眾嚴(yán)格遵循契約精神，按照合同約定履行各自義務(wù)，不要因為貪小便宜而吃大虧!

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