上海房產律師解讀：“買房送面積”的法律性質
在如今的房地產市場中，“買房送面積”已成為開發商常用的促銷手段。這種營銷策略看似給購房者帶來了更多的實惠，但實際上卻隱藏著復雜的法律問題和風險。在上海，隨著房地產市場的不斷升溫，這種附贈行為的糾紛也日益增多。作為一名經驗豐富的上海房產律師，我將深入分析“買房送面積”的法律性質，通過真實案例和法律條文，為您揭示其中的法律陷阱與注意事項。
### 一、法律視角下的“買房送面積”
#### 1. 買房送面積的定義與表現形式
“買房送面積”通常是指開發商在銷售商品房時，承諾額外贈送一定面積的房屋空間，如地下室、閣樓、露臺等。這些所謂的“贈送”面積有時并未計入房產證中的正式登記面積，但在購房合同或宣傳資料中有所體現。需要注意的是，這些贈送的面積往往有一些限制條件，例如使用權而非所有權，或者僅能用于特定目的。
#### 2. 法律基礎與相關法規
我國《物權法》第14條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》進一步明確了專有部分和共有部分的劃分標準。因此，“買房送面積”涉及到的第一個法律問題就是：所送面積是否屬于開發商有權處分的范疇。
另外，《中華人民共和國城市房地產管理法》第31條規定，房地產開發企業在銷售商品房時，必須向購買人明示房屋的真實情況，包括面積、位置、用途等。如果開發商存在欺詐行為，消費者有權依據《中華人民共和國消費者權益保護法》第55條要求賠償。
### 二、典型案例分析
#### 1. 案例一：地下室贈送引發的糾紛
2018年，上海市民李某購買了一套帶有地下室的商品房。購房合同中明確約定，地下室為贈送面積，不計入房屋總價。然而，交房后，李某發現該地下室已被其他業主占用，且開發商未能提供合法的權屬證明。李某遂將開發商告上法庭，要求履行合同并賠償損失。法院經審理認為，雖然合同中約定了地下室為贈送面積，但開發商并未取得該部分面積的合法產權，因此無法進行產權轉移。最終判決開發商違約，需賠償李某相應損失。
#### 2. 案例二：未計入房產證的閣樓贈送
同樣發生在2019年，張某購買的商品房附帶一個閣樓。購房合同和廣告宣傳中均表示該閣樓為贈送面積，但實際辦理房產證時，閣樓并未計入其中。后來，張某想要出售房屋時才發現，由于閣樓沒有合法產權，導致整個交易過程復雜化，甚至影響了房屋的市場價值。張某無奈之下訴至法院，請求確認閣樓的產權歸屬。法院認為，既然閣樓未計入房產證，則不具備法定的產權效力，最終駁回了張某的訴訟請求。
### 三、律師觀點與建議
作為律師，我建議購房者在面對“買房送面積”的誘惑時，務必保持冷靜，理性判斷。要仔細查看購房合同中是否有明確的條款約定所送面積的具體位置、面積、用途以及產權歸屬。對于未計入房產證的贈送面積，更應謹慎對待。即使合同中有所約定，購房者也應要求開發商提供相應的權屬證明文件，確保所購房屋無后顧之憂。
同時，購房者還應注意保留相關證據，如廣告宣傳資料、沙盤模型、樣板間照片等，以便在發生糾紛時能夠證明自己的權益。如果出現爭議，及時咨詢專業律師，依法維護自己的合法權益。
### 四、結語
“買房送面積”作為一種常見的營銷手段，雖然在一定程度上吸引了購房者的目光，但其背后的法律風險不容忽視。通過本文的分析，希望能幫助大家更好地理解“買房送面積”的法律性質及潛在風險，從而在購房過程中做出更加明智的選擇。記住，理性購房才是保護自己權益的最佳方式。
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