上海房產知名律師來講講影響房屋合同認定的因素有哪些
依照民間借貸法律關系作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的貨幣債務的，出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物已清償債務。借款人或貸款人有權要求返還或補償拍賣所得與應償還貸款本息之間的差額。上海合同律師來回答一下有關的情況。
以下為最高人民法院在再審判決“本院學生認為”部分就此提出問題進行發表的意見：根據《中華人民共和國民法通則》第143條第2款的規定，民事法律行為應當具備“意思真實”的條件?！睹穹ㄍ▌t》第146條規定：行為人、相對人以虛假意思表示的民事法律行為無效。以虛假意思表示隱性民事法律行為效力的，依照有關法律規定處理。
林福漢一審訴訟的上訴內容之一是確認案件涉及“房屋銷售合同”的效力，而且“房屋銷售合同”中的雙方當事人在法律關系的性質上存在分歧，由于證據不直接、不充分，判斷合同內容本身是否為當事人的真實意圖，是確定合同效力的關鍵。
法院根據檔案證據，對合同簽訂時當事人的真實意思進行了探討，并對主要法律關系的性質和合同的效力作出了判斷。
首先，林福漢在簽訂房屋買賣合同前支付了部分款項。在分成兩次付款的電子轉賬憑證上，他注明他支付的錢是“貸款”。雖然林福漢主張轉賬時隨意填寫“借款”性質，該筆款項實際上是購房款，但高達800萬元的款項性質是隨意填寫的，不符合一個理性自然人的一貫做法。
其次，案涉《房屋進行買賣雙方合同》在約定公司簽訂勞動合同以及當日劉宣求即應將企業房產預告登記證原件、商品房交易買賣服務合同主要原件、銷售管理不動產或者發票數據原件問題交給林福漢的同時，又約定了劉宣求授權林福漢在2012年9月19日后需要辦理案涉房產過戶手續。
明確自己約定時間在此我們之前林福漢無權要求辦理過戶手續，而劉宣求則可以在2012年9月19日前“反悔”，如若沒有反悔，應歸還林福漢全部“預付購房定金款”、另加“購房定金款”每日3‰的違約金。
從案件涉及的商品房價格來看，案件涉及的“房屋銷售合同”采取“一次性價格”800萬元，不同于普通房屋銷售合同采取的樓面面積，每平方米單價計算房屋價格的一般交易習慣。同時，根據二審法院查明的事實，劉璇要求轉移店面案件時，另一案件調解書中房屋的價格為13409596元，與案件中《房屋買賣合同》約定的800萬元有較大差異。
由此可見，“房屋買賣合同”案中的店面買賣協議本身就是當事人之間的虛假意思表示，劉玄秋與林福漢簽訂“房屋買賣合同”的真正目的是保證劉玄秋本金800萬元的債務得以履行，借款期限為3個月，當事人之間的協議的真正含義是，隱名法案是當事人以貸款合同為擔保的店面。
故林福漢請求確認其與劉宣秋于2012年6月20日簽訂的房屋買賣合同合法有效，缺乏法律依據，本院予以駁回。對于林福漢請求判令劉選秋協助其辦理位于福州市鼓樓區林俊史圣茶亭（一、二區）A座商業綜合樓16層、16層、16層、16層、3層、1層、20層、20層房屋的權屬轉移登記手續，本院不予支持。
上海合同律師發現，根據《民法通則》第一百四十六條的規定，法院認定本案房屋買賣合同作為變相行為無效，貸款擔保作為隱性行為，在不違反法律、行政法規強制性規定的情況下，可以確認當事人之間的合同效力。
相關閱讀
-
訴訟離婚什么情況下會判離？詳細閱讀
《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一千零七十九條，夫妻一方要求離婚的，可以由有關組織進行調解或者直接向人民法院提起離婚訴訟。人民法院審理離婚案件，應當進行調解；如果感情確已破裂，調解無效的，應當準予離婚。有下列情形之一，調解無效的，應當準予離婚：（一）重婚或者與他人同居；（二）實施家庭暴力或者虐待、遺棄家庭成員；（三）有賭博、吸毒等惡習屢教不改；（四）因感情不和分居滿二年；（五）其他導致夫妻感情破裂的情形；（六）一方被宣告失蹤，另一方提起離婚訴訟的，應當準予離婚。
-
上海房產合同律師談貸款買房需要注意的“坑”詳細閱讀
我們都知道，對于那些通過抵押貸款購買房子的人來說，除了與賣方簽訂銷售合同外，買方還需要簽訂房屋和抵押合同。買方應按照協議償還銀行欠款。這種按揭購房方式的注意事項是什么？策法網上海房產合同律師為您分析：在抵押中買賣房屋時，行轉抵押，轉抵押需要注意以下問題：一、謹慎選擇中介。辦理二手房轉按揭可能會涉及到中介，但由于中介素養不同，在選擇時需要謹慎。
-
如何理解最高法關于彩禮返還條文的司法解釋？詳細閱讀
彩禮作為我國傳統婚嫁習俗的一種，是談婚論嫁時不可避免的話題。但因為彩禮往往數額比較大，不少曾經“愛過”的戀人為此“扯皮”，甚至引起一系列的法律糾紛。 2020年12月30日，最高人民法院發布關于適用民法典婚姻家庭編的解釋。其中第五條明確：當事人請求返還按照習俗給付的彩禮的，如果查明屬于以下情形，人民法院應當予以支持： 1、雙方未辦理結婚登記手續； 2、雙方辦理結婚登記手續但確未共同生活； 3、婚前給付并導致給付人生活困難。
- 詳細閱讀
