夫妻一方擅自進行出售夫妻雙方共同發(fā)展所有這些房屋，且購房人不構(gòu)成一個善意取得，該房屋買賣合同管理無效。夫妻雙方在處理夫妻共同財產(chǎn)方面享有平等權(quán)利，雙方在作出不是為了日常生活需要的夫妻共同財產(chǎn)重大決定時，應(yīng)在平等基礎(chǔ)上達成協(xié)議。上海房產(chǎn)糾紛律師帶您了解一下有關(guān)的問題。

　　當(dāng)事人未經(jīng)對方同意出售房屋的，協(xié)議價格不符合合理價格，轉(zhuǎn)讓價格未實際支付，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記已完成的，不符合善意取得的構(gòu)成要件，出售房屋的行為損害了對方的合法權(quán)益，房屋買賣合同無效。

　　夫妻一方擅自出售房屋，買受人符合善意取得的條件，另一方請求宣告合同無效的，人民法院不予支持。夫妻一方未經(jīng)對方公司同意與買受人在平等自愿的基礎(chǔ)上，簽訂房屋買賣雙方合同，且符合我國善意取得的構(gòu)成形式要件，夫妻另一方以不知情或不同意為由請求法院系統(tǒng)確認自己房屋買賣交易合同管理無效的，人民需要法院不予社會支持。

　　但在理想中，關(guān)于上世紀(jì)八九十年代因創(chuàng)辦州里企業(yè)所遺留的屯子集體設(shè)置裝備擺設(shè)用地使用權(quán)的出租行動，地皮行政主管部分因無明確的法令根據(jù)多半未予查處。并且在法律實踐中關(guān)于此類題目也存在較大的爭議，法院體系對此的認知各地也紛歧，此類租賃合同在各級法院的訴訟中也不一定就被認定為有效條約。

　　今朝有很多的農(nóng)村集體土地租賃就屬于這種情況，如認定無效，往往會引起群體性上訪、不穩(wěn)定事件的連鎖反應(yīng)；如認定有效，則會造成征地成本過高，征地工作開展陷入僵局，陷政府于“兩難”的選擇境地。

　　（一）提起條約有效的原告主體資格

　　依據(jù)我國民事法令劃定的普通準(zhǔn)繩以及《合同法》第一百二十八條的劃定，當(dāng)事人能夠經(jīng)由過程息爭或許調(diào)處解決條約爭議，當(dāng)事人不肯息爭、調(diào)處或許息爭、調(diào)處不成的，能夠依據(jù)仲裁和談向仲裁機構(gòu)請求仲裁，也能夠向人民法院告狀。也就是說并不是所有的人都可以對合同效力進行主張，原則上只能由合同當(dāng)事人來向法院主張。

　　實踐中，即使由于利益關(guān)系的驅(qū)動，很多出租集體土地使用權(quán)的村民組織（村民委員會）不愿意去法院訴訟確認合同無效，政府相關(guān)部門及其他組織也不能越俎代庖，來確定合同無效或代為向法院訴訟，這在法律上是沒有依據(jù)的。

　　（二）對于條約有效的情況下相關(guān)財產(chǎn)的處置和責(zé)任分擔(dān)

　　《合同法》第五十八條劃定，“條約有效或許被撤消后，因該條約獲得的財富，應(yīng)該予以返還；不克不及返還或許沒有需要返還的，應(yīng)該折價賠償。有錯誤的一方應(yīng)該補償對方是以所遭到的喪失，兩邊都有錯誤的，應(yīng)該各自負擔(dān)響應(yīng)的義務(wù)”；第五十九條劃定，“當(dāng)事人歹意勾通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人”。

　　《民法總則》第一百五十七條規(guī)定，“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”。

　　根據(jù)以上劃定，因為今朝屯子集體地皮租賃條約大多應(yīng)屬有效條約，當(dāng)確認條約有效后，兩邊當(dāng)事人有相互返還的責(zé)任。也就是說，村集體構(gòu)造（村民委員會）一偏向承租地皮的第三方返還出租地皮所獲得的收益（多半為房錢，但普通也僅返還余下房錢），承租地皮的第三偏向村集體構(gòu)造（村民委員會）返還所獲得的集體地皮使用權(quán)，自行撤除地上建筑物、構(gòu)筑物，復(fù)原地皮原狀。至于過錯賠償損失，則要根據(jù)具體的租賃合同進行過錯分析。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師認為，租賃雙方對過錯賠償數(shù)額有爭議的，可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以共同委托專業(yè)評估機構(gòu)進行評估。人民法院也可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》組織評估，最終依法確定一方承擔(dān)還是雙方分擔(dān)過錯賠償數(shù)額。