2020年3月30日，自然資源部發(fā)布《中華人民共和國土地管理法實施條例(修訂草案)》(征求意見稿)公開征求意見(以下簡稱《條例草案》)。針對“農(nóng)村發(fā)展集體經(jīng)營性項目建設用地入市”改革，《條例草案》明確了集體經(jīng)營性建設用地入市交易的要求和應用程序，使用一個集體經(jīng)營性建設用地必須需要遵循節(jié)約集約的原則，優(yōu)先選擇使用存量建設用地，嚴格要求控制系統(tǒng)新增集體經(jīng)營性建設用地規(guī)模，允許通過采取不同土地整治等方式方法進行分析區(qū)位調整，合理有效利用這個集體經(jīng)營性建設用地。上海房產(chǎn)律師就來為您講講相關的情況。

　　2019年8月26日，經(jīng)第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議表決，對《土地管理法》進行新一輪修改，第四次修改后的新修訂的《土地管理法》于2020年1月1日正式實施。

　　土地管理法的修訂和法案的出臺，打破了長期以來農(nóng)村集體建設用地不能與國有建設用地同權同價進入市場的制度障礙，改革完善了農(nóng)村土地征收制度，重新界定了中央和地方政府的土地審批權限，明確了土地空間規(guī)劃的法律地位，加強了對耕地特別是永久基本農(nóng)田的保護。

　　就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，農(nóng)村集體經(jīng)營建設用地是市場中最值得關注的部分，需要關注的問題有:

　　新《土地管理法》第63條包括“工業(yè)、商業(yè)和其他經(jīng)營用途”。如何理解"etc "？其他法律法規(guī)有相關規(guī)定嗎？

　　在《招標拍賣掛牌出讓國有經(jīng)濟建設發(fā)展用地使用權制度規(guī)定》（原國土資源部39號令）中的經(jīng)營性項目用地是特指中國工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品結構住宅等用地。而新《土地管理法》和《條例草案》中均用了“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性資金用途”的描述，顯然并未得到明確自己提起一個商品以及住宅建筑用地。

　　在此之前，2014年12月31日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳分別發(fā)布了《關于農(nóng)村土地征收、集體建設用地市場化、宅基地制度改革試點的意見》(第71號)和2015年3月20日發(fā)布的原中華民國《農(nóng)村土地征收、集體建設用地市場化、宅基地制度市場化改革試點實施細則》(第35號) ，工礦倉儲、商業(yè)服務和其他經(jīng)營性土地用途的土地利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃。雖然“工礦倉儲、商業(yè)服務等商業(yè)用途”與“工商等商業(yè)用途”略有不同，但農(nóng)村集體建設用地顯然不能用于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和其他住宅開發(fā)建設。

　　根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GBT 21010-2017)、《城鎮(zhèn)土地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GB 50137-2011)、《村莊規(guī)劃用地分類指南》(建村〔2014〕98號)中對土地利用的分類，結合試點地區(qū)的實踐經(jīng)驗，我認為進入市場的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地可用于工礦收儲。當然，“同權”二字，從城鄉(xiāng)建設用地“同價同權”的角度，也為以后通過司法解釋和部門規(guī)章擴大使用范圍留下了口子。

　　集體所有建設用地的使用是否須經(jīng)租賃后簽訂的書面合同才能與租賃前的轉讓完全一致，或者當事人是否可以作出適當調整？

　　條例草案第四十二條第二款規(guī)定“經(jīng)依法批準改變集體經(jīng)營性建設用地用途的，所有權人和土地所有權人應當重新簽訂合同或者簽訂變更、補充合同，依法繳納相關稅費，并辦理不動產(chǎn)登記。“這一規(guī)定承認集體經(jīng)營性建設用地可以改變用途，但從這一規(guī)定來看，改變的用途仍僅限于“工業(yè)、商業(yè)和其他經(jīng)營用途”。

　　集體經(jīng)營性項目建設發(fā)展用地入市主體作用是什么？

　　答: 新土地管理法第六十三條和法案第三十七條規(guī)定集體經(jīng)營建設用地進入市場的主體為“土地所有者”，人民中華民國民法通則第七十四條，農(nóng)村土地承包法第二條，物權法第五十八條至第六十條和新土地管理法第九條都規(guī)定了農(nóng)民集體地位的集體所有權。因此，集體經(jīng)營建設用地的主體只能是農(nóng)民集體。

　　但是，集體經(jīng)營性建設用地入市主體與入市實施主體是不同的概念范疇。《農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市和宅基地制度改革試點實施細則》（國土資發(fā)〔2015〕35號）規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市主體為代表其所有權的農(nóng)民集體，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，分別屬于村內兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，由村內各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權，屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權；也可以探索由代表其所有權的農(nóng)民集體委托授權的具有市場法人資格的土地股份合作社、土地專營公司等作為入市實施主體，代表集體行使所有權。