上海有名債務(wù)律師來(lái)講講農(nóng)村土地能否作為債權(quán)抵押的對(duì)象
本案的背景是，在城中村改造過程中，負(fù)責(zé)城中村改造的居民委員會(huì)向外借款，然后締結(jié)實(shí)物債務(wù)合同，在宅基地住房改造部分向債權(quán)人償還債務(wù)后，實(shí)物債務(wù)合同是否有效？最高法院對(duì)住宅用地的轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度。上海債務(wù)糾紛律師就來(lái)帶您了解一下有關(guān)的內(nèi)容。
一、裁判要旨
農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能自由轉(zhuǎn)讓，債務(wù)人以實(shí)物抵債方式將農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋補(bǔ)償給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的債權(quán)人的，該實(shí)物抵債合同無(wú)效，原借款關(guān)系未消除，債務(wù)人仍應(yīng)履行原借款關(guān)系下的還款義務(wù)。
二、案情簡(jiǎn)介
（一）2012年，北店街城中村改造指揮部向三江源公司借款，城關(guān)鎮(zhèn)政府為擔(dān)保人。
（二）2013年，北店街城中村進(jìn)行改造工程指揮部、北店街居委會(huì)與三江源公司企業(yè)簽訂《還款管理協(xié)議》，約定北店街城中村社會(huì)改造項(xiàng)目指揮部仍欠三江源公司資產(chǎn)本息約700萬(wàn)元，北店街城中村發(fā)展改造指揮部在于溝河建設(shè)以及完工后劃出一層具有商業(yè)房700平方米交給三江源公司，用于需要償還自己所有貸款本息。后北店街城中村改造指揮部撤銷，權(quán)利保障義務(wù)由北店街居委會(huì)應(yīng)該承擔(dān)。
（三）《還款協(xié)議》所涉及的抵債房屋屬于城中村改造工程的一部分，建設(shè)在農(nóng)村宅基地上。
（四）譚江源公司于二○一五年與小人國(guó)簽訂“債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，將所有債權(quán)及相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓予譚江源公司，并通知北店街居委會(huì)及昌都市政府城關(guān)。
吳自民向洛陽(yáng)中院起訴，請(qǐng)求判令：北店街居委會(huì)、城關(guān)鎮(zhèn)政府歸還銀行借款700萬(wàn)元及利息200萬(wàn)元。訴訟中吳自民死亡，其法定繼承人閆景梅、吳曉樂、吳東洋參加社會(huì)訴訟。洛陽(yáng)中院認(rèn)為，還款管理協(xié)議系無(wú)效勞動(dòng)合同，北店街居委會(huì)工作應(yīng)當(dāng)可以繼續(xù)發(fā)展承擔(dān)企業(yè)還款能力責(zé)任。
故判決：北店街居委會(huì)以及支付閆景梅、吳曉樂、吳東洋700萬(wàn)元建設(shè)及其相關(guān)利息，城關(guān)鎮(zhèn)政府對(duì)北店街居委會(huì)人員不能及時(shí)清償部分在二分問題之一世界范圍內(nèi)需要承擔(dān)連帶損害賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
北店街居委會(huì)、城關(guān)鎮(zhèn)政府不服，上訴至河南高院，主張《還款協(xié)議》不違反相關(guān)法律制度效力性強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為一個(gè)有效，協(xié)議對(duì)雙方進(jìn)行權(quán)利保障義務(wù)教育做了終結(jié)，且已履行完畢，雙方企業(yè)債權(quán)債務(wù)結(jié)構(gòu)關(guān)系發(fā)展已經(jīng)可以消滅。
河南高院認(rèn)為，吳自民及閆景梅三人均非北店街集體主義經(jīng)濟(jì)社會(huì)組織內(nèi)部成員，《還款協(xié)議》因合同一方當(dāng)事人不具備受領(lǐng)代物清償標(biāo)的物的主體沒有資格而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，北店街居委會(huì)應(yīng)按原借款信息權(quán)利保護(hù)義務(wù)勞動(dòng)關(guān)系需要承擔(dān)能力還款責(zé)任。故判決：駁回上訴，維持原判。
最高法院認(rèn)定案涉《還款協(xié)議》無(wú)效的原因在于：首先，《還款協(xié)議》用于抵債的房屋屬于城中村改造工程的一部分，建設(shè)在農(nóng)村宅基地上。根據(jù)地隨房走的一般原則，案涉宅基地使用權(quán)將與房屋一并實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)。
其次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。吳自民及閆景梅三人均非北店街集體組織成員，不享有該集體組織宅基地使用權(quán)，不能通過以物抵債方式受讓該集體組織宅基地上房屋。因此《還款協(xié)議》的約定違反現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定《還款協(xié)議》無(wú)效。
上海債務(wù)糾紛律師了解到，城門外的一個(gè)地區(qū)的鎮(zhèn)政府仍然拒絕并向最高法院申請(qǐng)重審，最高法院最終裁定昌都市政府的重審申請(qǐng)不成立。由于貸款還款協(xié)議自始無(wú)效，原貸款關(guān)系沒有消除，北店街居委會(huì)和城門鎮(zhèn)政府外地區(qū)仍應(yīng)履行原貸款關(guān)系下的義務(wù)。
相關(guān)閱讀
-
劉某拒不返還彩禮強(qiáng)制執(zhí)行案詳細(xì)閱讀
1月5日上午，在強(qiáng)制拘留措施施壓下，被執(zhí)行人劉某家屬代其到***法院執(zhí)行局履行義務(wù)，一起婚約彩禮糾紛案件順利執(zhí)行完畢。當(dāng)天下午，執(zhí)行干警前往***市拘留所對(duì)劉某提前解除拘留。申請(qǐng)執(zhí)行人宋某與被執(zhí)行人劉某因彩禮返還發(fā)生糾紛，宋某將劉某訴至***法院，經(jīng)法院判決劉某返還宋某彩禮600000元。判決生效后，劉某拒不履行義務(wù)，宋某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
-
上海房屋產(chǎn)權(quán)律師通過案例提醒大家借房屋的風(fēng)險(xiǎn)詳細(xì)閱讀
上海房屋產(chǎn)權(quán)律師借劉某房屋借用后長(zhǎng)期未還，葛某起訴要回房屋所有權(quán)的案例，提醒生活中借房屋應(yīng)該注意的風(fēng)險(xiǎn)。案情簡(jiǎn)介：房屋借用后長(zhǎng)期未還，如何確定房屋所有權(quán)。2006年7月25日，葛某表示，1984年1月，葛某之父葛大將其位于西漢村965號(hào)的房屋委托給同村村民劉某。劉某去世后，這所房子被他的兒子劉某一家三口占據(jù)。葛大家多次催促劉某歸還房屋，但都失敗了，于是向法院提出以下訴訟請(qǐng)求：1.西漢村965號(hào)房屋歸葛所有；2.法律費(fèi)用和其他費(fèi)用由劉承擔(dān)。
-
李某與安某的彩禮返還糾紛案詳細(xì)閱讀
"被告老李系被告小李的父親，被告老沙系被告小李的母親。原告小安與被告小李經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)后互加微信聊天了解。于2020年11月9日訂婚，訂婚時(shí)男方支付女方家彩禮166000元，女方家返還男方6000元。2021年2月26日原告小安到被告小李家接親，支付小李家彩禮20000元，支付彝族風(fēng)俗潑水費(fèi)600元，潑水費(fèi)是支付給來(lái)小李家?guī)兔Φ挠H友、鄰居。2021年2月27日在原告小安家舉行婚禮時(shí)，原告小安支付被告小李家彩禮20000元，當(dāng)天小安的姐姐安甲殺了一頭牛招待被告小李家一方，小李家一方支付了3000元給小安
-
劉某與趙某未結(jié)婚登記返還彩禮案例詳細(xì)閱讀
劉某（化名）與趙某（化名）原系初中同學(xué)，2020 年 4 兩人確定戀愛關(guān)系，2020 年 10 月 1 日，雙方按當(dāng)?shù)亓?xí)俗辦酒席舉行婚禮，按照農(nóng)村習(xí)俗，劉某向趙某給付彩禮68888元及舅公禮金1300元，舉行婚禮后雙方以夫妻名義共同生活，但未辦理結(jié)婚登記手續(xù)。后因生活瑣事雙方產(chǎn)生矛盾，2021 年 6 月 27 日后，劉某及其家人前往趙某家協(xié)商退還彩禮，并確認(rèn)二人正式分手。因雙方關(guān)于退回多少彩禮未達(dá)成一致，劉某遂訴至法院，劉某請(qǐng)求法院判令趙某返還禮金56188元。
