前事不忘、后事之師。為避免企業(yè)未來(lái)發(fā)展發(fā)生類似敗訴，提出問題如下建議，因農(nóng)村地區(qū)宅基地使用權(quán)不能進(jìn)行自由資金流轉(zhuǎn)，故不能同時(shí)通過以物抵債方式將宅基地使用權(quán)及地上房屋抵償給非集體經(jīng)濟(jì)組織社會(huì)成員。上海債務(wù)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　值得我們關(guān)注的是，2015年全國(guó)中國(guó)人民政府代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)進(jìn)行審議企業(yè)通過的《關(guān)于國(guó)家授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政管理區(qū)域發(fā)展暫時(shí)沒有調(diào)整教學(xué)實(shí)施提供有關(guān)我國(guó)法律制度規(guī)定的決定》規(guī)定，針對(duì)三十三個(gè)試點(diǎn)研究區(qū)域，“暫時(shí)調(diào)整自己實(shí)施一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目用地使用權(quán)不得出讓等的規(guī)定。

　　在符合設(shè)計(jì)規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村社會(huì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)生態(tài)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)工程用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)。”據(jù)此，試點(diǎn)地區(qū)區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)問題可以直接入市交易，但是由于宅基地等集體非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地仍不允許入市交易。目前應(yīng)用試點(diǎn)期限延長(zhǎng)至2018年12月31日。

　　根據(jù)安全法和司法解釋的規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或者社會(huì)團(tuán)體違反法律規(guī)定提供安全保障的，安全合同無(wú)效。主合同有效，擔(dān)保合同無(wú)效，債權(quán)人無(wú)過錯(cuò)的，擔(dān)保人和債務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)連帶責(zé)任; 債權(quán)人或者擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)的民事責(zé)任不得超過債務(wù)人不能償還的部分的二分之一。

　　中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百五十一條集體所有土地用作建設(shè)用地的，依照土地管理法和其他法律的規(guī)定辦理。第六十三條農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃，依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，除非土地使用權(quán)因破產(chǎn)、兼并等原因依法轉(zhuǎn)讓。

　　本案再審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是還款協(xié)議的效力問題。本案中，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系為借貸關(guān)系，重建指揮部向三江源公司借款，由城關(guān)鎮(zhèn)政府作為擔(dān)保人。為了還清貸款債務(wù)，重建指揮部、北店街居委會(huì)和三江源公司簽訂了還款協(xié)議。

　　各方確認(rèn)，截至2013年12月31日，重建指揮部仍欠三江源公司約700萬(wàn)元本息，重建指揮部負(fù)責(zé)在溝河建設(shè)完成后為三江源公司劃出700平方米的商業(yè)用房，以償還所欠其全部本息。改造指揮部撤銷后，權(quán)利義務(wù)由北店街居委會(huì)承擔(dān)。

　　還款協(xié)議約定以交付商品房代替原借款合同約定的貨幣債務(wù)，消除原債權(quán)債務(wù)關(guān)系。原審查明，還款協(xié)議中涉及的房屋是城中村改造項(xiàng)目的一部分。建在農(nóng)村集體土地上，沒有相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)。至今未送達(dá)閆敬梅等三人。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第151條，農(nóng)村集體土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》等法律法規(guī)辦理。基于房屋跟隨的一般原則，涉案宅基地使用權(quán)將隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。

　　吳自民、閆景梅不是北店街道集體組織成員，不享有該集體組織的宅基地使用權(quán)。他們不能以實(shí)物抵債的方式接受集體組織宅基地上的房子。因此，還款協(xié)議中的約定違反了現(xiàn)行法律規(guī)定。城關(guān)鎮(zhèn)政府主張國(guó)家對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的限制呈自由化趨勢(shì)。

　　但在雙方簽訂還款協(xié)議、吳自民起訴時(shí)，涉案農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能自由轉(zhuǎn)讓。因此，二審判決認(rèn)定還款協(xié)議無(wú)效，并無(wú)不妥。還款協(xié)議自始無(wú)效，原借款關(guān)系未消除。吳自民要求北店街居委會(huì)、城關(guān)鎮(zhèn)政府履行原借貸關(guān)系下的義務(wù)，應(yīng)予支持。

　　上海債務(wù)糾紛律師提醒大家，吳自民與三江源公司企業(yè)簽訂的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系當(dāng)事人可以真實(shí)意思就是表示，并不違反相關(guān)法律制度規(guī)定。二審判決認(rèn)定一個(gè)有效，亦無(wú)不當(dāng)。案件來(lái)源: 嵩縣城關(guān)、昌都市人民政府中華民國(guó)、吳小樂、閆景梅、吳東陽(yáng)、嵩縣城關(guān)鎮(zhèn)北店街社區(qū)居民委員會(huì)貸款合同糾紛申請(qǐng)民事再審判決、最高人民法院(最高人民法院第3285號(hào)法院)。