隨著城市化的快速推進(jìn)，違章建筑問題日益凸顯，尤其是小產(chǎn)權(quán)房的未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)建或改建現(xiàn)象，更是成為了城市管理的難點(diǎn)和熱點(diǎn)。作為上海拆遷律師，我們深知違章建筑拆除涉及的法律復(fù)雜性和處理的敏感性。本文將從法律角度出發(fā)，深入探討小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)建或改建可能面臨的強(qiáng)制拆除風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的法律應(yīng)對(duì)策略。

　　一、小產(chǎn)權(quán)房與違章建筑的法律界定

　　小產(chǎn)權(quán)房，顧名思義，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，沒有國家發(fā)放的土地使用證、預(yù)售許可證，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。這種房屋在法律上屬于違規(guī)建筑，因?yàn)槠浣ㄔO(shè)過程并未遵循國家關(guān)于土地使用和城鄉(xiāng)規(guī)劃的相關(guān)法律法規(guī)。

　　而違章建筑，則是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。它可能包括各種形式的非法建設(shè)，如擅自改變建筑用途、超面積建設(shè)等。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)建或改建的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條和《中華人民共和國土地管理法》第七十七條的規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，以及擅自在集體土地上建房且不符合土地利用總體規(guī)劃的，均會(huì)被責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除。這意味著，小產(chǎn)權(quán)房若存在未經(jīng)批準(zhǔn)的擴(kuò)建或改建行為，將面臨被政府相關(guān)部門強(qiáng)制拆除的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　無法獲得拆遷補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)

在拆遷過程中，違章建筑由于其非法性，通常無法獲得拆遷補(bǔ)償。這對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主來說，無疑是一個(gè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。即便是在某些情況下能夠獲得部分補(bǔ)償，也往往遠(yuǎn)低于合法建筑的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

　　法律糾紛與訴訟風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)房的非法性還可能導(dǎo)致一系列的法律糾紛，如買賣合同糾紛、繼承糾紛等。同時(shí)，若遇到拆遷等敏感問題，還可能引發(fā)行政訴訟，給業(yè)主帶來不必要的麻煩和損失。

　　三、上海拆遷律師的法律應(yīng)對(duì)策略

　　面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)建或改建可能帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，上海拆遷律師建議采取以下應(yīng)對(duì)策略：

　　及時(shí)咨詢專業(yè)律師

一旦發(fā)現(xiàn)自己購買的小產(chǎn)權(quán)房存在未經(jīng)批準(zhǔn)的擴(kuò)建或改建行為，業(yè)主應(yīng)立即咨詢專業(yè)律師，了解自身權(quán)益和可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。律師會(huì)根據(jù)具體情況，提供針對(duì)性的法律建議和解決方案。

　　收集相關(guān)證據(jù)材料

業(yè)主應(yīng)收集與房屋建設(shè)、購買、使用等相關(guān)的證據(jù)材料，如購房合同、支付憑證、房屋照片等。這些證據(jù)材料在后續(xù)的法律程序中可能起到關(guān)鍵作用，有助于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

　　盡量與政府部門協(xié)商解決

在面臨強(qiáng)制拆除等法律風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，業(yè)主應(yīng)盡量與政府部門進(jìn)行協(xié)商，尋求和平解決的方式。通過溝通和協(xié)商，有時(shí)可以達(dá)成妥善的解決方案，避免更大的法律糾紛和經(jīng)濟(jì)損失。

　　依法提起訴訟或申請復(fù)議

若協(xié)商無果，業(yè)主可以依法提起訴訟或申請行政復(fù)議，維護(hù)自己的合法權(quán)益。在訴訟或復(fù)議過程中，業(yè)主應(yīng)積極配合律師的工作，提供充分的證據(jù)材料，爭取有利的結(jié)果。

　　關(guān)注政策法規(guī)變化

隨著國家對(duì)違章建筑和小產(chǎn)權(quán)房問題的重視，相關(guān)政策法規(guī)可能會(huì)發(fā)生變化。業(yè)主應(yīng)密切關(guān)注這些變化，及時(shí)調(diào)整自己的應(yīng)對(duì)策略。

　　四、違章建筑拆除的法律程序

　　在處理違章建筑拆除問題時(shí)，必須嚴(yán)格遵循法律程序。一般來說，違章建筑拆除的法律程序包括以下幾個(gè)步驟：

　　立案調(diào)查

政府部門在發(fā)現(xiàn)違章建筑后，會(huì)進(jìn)行立案調(diào)查，核實(shí)相關(guān)情況。這包括對(duì)建筑物的合法性、建設(shè)時(shí)間、涉及面積等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

　　作出處理決定

在調(diào)查核實(shí)后，政府部門會(huì)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)作出處理決定。對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)建或改建的小產(chǎn)權(quán)房等違章建筑，通常會(huì)責(zé)令停止建設(shè)、限期拆除。

　　催告與公告

在作出處理決定后，政府部門會(huì)進(jìn)行催告，要求當(dāng)事人自行拆除違章建筑。同時(shí)，還會(huì)通過公告等方式向社會(huì)公布處理結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督。

　　強(qiáng)制拆除

若當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)未自行拆除違章建筑，政府部門會(huì)依法采取強(qiáng)制拆除措施。在強(qiáng)制拆除過程中，應(yīng)確保人員安全和社會(huì)穩(wěn)定。

　　五、違章建筑拆除的法律救濟(jì)途徑

　　當(dāng)事人在面臨違章建筑拆除時(shí)，若認(rèn)為政府部門的行為違法或不當(dāng)，可以通過以下法律救濟(jì)途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益：

　　申請行政復(fù)議

當(dāng)事人可以依法向作出處理決定的政府部門的上級(jí)機(jī)關(guān)申請行政復(fù)議，要求重新審查處理決定的合法性和合理性。

　　提起行政訴訟

若行政復(fù)議結(jié)果仍不滿意，當(dāng)事人可以依法提起行政訴訟，通過司法途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。在訴訟過程中，應(yīng)提供充分的證據(jù)材料支持自己的主張。

　　尋求國家賠償

若政府部門的強(qiáng)制拆除行為造成當(dāng)事人合法權(quán)益的損害，當(dāng)事人還可以依法尋求國家賠償。這要求當(dāng)事人在強(qiáng)制拆除過程中保留好相關(guān)證據(jù)材料，以便后續(xù)維權(quán)。

　　結(jié)語

　　作為上海拆遷律師，我們深知違章建筑拆除尤其是小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)建或改建的法律風(fēng)險(xiǎn)和復(fù)雜性。因此，我們建議廣大業(yè)主在購買和使用房屋時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎，避免涉及違章建筑問題。同時(shí)，在面臨法律風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)及時(shí)咨詢專業(yè)律師并采取相應(yīng)的法律應(yīng)對(duì)策略來維護(hù)自己的合法權(quán)益。