上海房產律師：未成年人的房屋產權如何處理
摘要：未成年人的房屋產權是怎么樣?未成年人可以買房，可以辦理房產證，不過辦理時由其法定監護人代為申請辦理，未成年人產權人也需要到場。而如何處置未成年房產?監護人處置未成年人房產的時候，只有為了未成年人的利益，才有權處理未成年人的房產。下面上海最好的房產律師為您詳細講述。
辦理購房證明或者過戶，需要未成年人產權人到場嗎?
無論是辦理購房證明，還是過戶，均無需未成年產權人到場。作為房屋的唯一產權人，孩子未滿十八周歲，屬于未成年人，雖然可以登記買房，但是無法作為主借款人申請銀行貸款，因此無法辦理按揭，需一次性付款。
即使未成年人與父母共同購房，因為涉及到未成年人財產處置和未成年人權益保護，一旦父母無法償還貸款，銀行在對這套房產的處置上由于需考慮未成年人的權益而比較棘手。因此銀行對于此類貸款十分謹慎，基本上不予受理。
未成年人買房如何辦理房產證?
未成年人可以買房，也可以辦理房產證，辦理時由其法定監護人代為申請辦理。
按照相關法律規定，未成年人在18歲之前原則上不得處置其房產(出賣、貸款設定抵押)。非處置不可的，要優先保護未成年人利益(未成年人利益一般指生病求醫、上學等)，要求其法定監護人書面保證，并經公證。
未成年人房產的處置要求
根據我國《民法通則》第十八條的規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。監護人不履行監護職責或者侵害被監護人的合法權益的，應當承擔責任;給被監護人造成財產損失的應當賠償損失。
最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題意見(試行)第10條規定，監護人的監護職責包括：保護被監護人的身體健康，照顧被監護人的生活，管理和保護被監護人的財產，代理被監護人進行民事活動。
根據以上規定，只有為了未成年人的利益，監護人才有權處理未成年人的房產，否則，監護人不得處理被監護人的財產。對于“為被監護人的利益”的情形，我國法律還未作出相應的規定。根據司法實踐，以下情形可以視為“為被監護人的利益”：
1、作為監護人的父母為了未成年人的教育，比如支付學費等，需要處理未成年人房產的。
2、作為監護人的父母為了未成年人的健康，比如治病等，需要處理未成年人房產的。
3、根據《侵權責任法》第三十二條第二款“有財產的無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，從本人財產中支付賠償費用。”，作為監護人的父母為未成年人支付侵權賠償款，需要處理未成年人房產的。
4、未成年人的房產遇合法拆遷，作為監護人的父母在不放棄房屋拆遷補償權利的情況下與拆遷部門簽訂《房屋拆遷補償協議》，而處理未成年人房產的。
5、作為監護人的父母需要出售舊房來為未成年人購買新房改善居住條件時，且購買的新房價值等于或大于舊房的價值，而處理未成年人房產的。
綜上，如不符合上述條件而私自處置未成年人房產的，監護人將要承擔相應的法律責任。目前，我國對于未成年人的保護愈發嚴格，相關法律也在逐步細化和完善，這是我國立法和司法領域的一個重大進步。
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