上海房產律師：夫妻一方擅自處分共有房怎么辦
摘要：根據我國法律規定，處分夫妻共有財產重大事務的權利，如變賣夫妻共同房產，均得由配偶共同決定處理，任何一方不得擅自處分。那么夫妻一方擅自處分共有房怎么辦?下文上海經驗豐富的房產律師為您詳細講述。
1、房屋為夫妻共同財產，且房屋所有權證書上明確登記的權利人為夫妻兩個人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的;
房屋所有權證書登記為夫妻兩個人的名字，該房屋即為夫妻共同財產，夫妻一方未經另一方同意，單獨與第三人簽訂合同的，根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”可以看出，出賣人無權處分標的物不影響房屋買賣合同的效力。這是因為房屋買賣合同為債權，而房屋的所有權為物權，這是兩個權利體系。此時，房屋的所有權仍為夫妻二人共同擁有，但是根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持”，房屋的買受人可基于債權請求權要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償。
2、房屋為夫妻共同財產，但房屋所有權證書上明確登記的權利人為夫或妻一方，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同，第三方支付合理對價，并且已經辦理了房屋過戶手續的;
對于該房屋買賣合同的效力問題，一般認為若買受人受讓該房屋是善意(指不知情)且支付了合理對價，并已經實際辦理了房屋過戶手續的前提下，應當保護善意第三人的合法權益，合同應認定為有效。這就是法律上所謂的善意取得制度。這時候，構成對于其他共有人的損失，應當由擅自處分共有財產的人賠償。
3、房屋為夫妻共同財產，但房屋所有權證書上明確登記的權利人為夫或妻一方，登記權利人與第三人簽訂房屋買賣合同，第三方支付合理對價，但雙方尚未辦理房屋過戶手續的。
該種情況比較復雜，涉及一些實踐中具體可能出現的情況。例如，如果該第三人已經長期在該房屋內居住，而且有足夠的證據證明房屋的另一個所有人知情且長時間未提出異議，在實際操作中，該房屋就有可能被判給第三人。但也不盡然，要具體情況，具體分析。
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