小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)用的地皮是農(nóng)村集體地皮，依據(jù)我國憲法劃定，這類房屋是阻止任何個人或組織進(jìn)行買賣的，也不可以擅自改變該土地的用途和性質(zhì)。上海房產(chǎn)律師淺談小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)知識，希望對大家能有所幫助!

　　小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　網(wǎng)友發(fā)問：購買了小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)初遇到拆遷，能夠享受到拆遷補(bǔ)償款嗎?

　　律師解答：小產(chǎn)權(quán)房不具備一般商品房的法律性質(zhì)，在購置過程當(dāng)中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同維護(hù);房屋建設(shè)程中缺少監(jiān)管，其質(zhì)量問題出現(xiàn)的概率要高過商品房;而因?yàn)闊o法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，對房產(chǎn)價值影響很大;若遇國家拆遷，很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。即使有也比有房產(chǎn)證的房子補(bǔ)償少。

　　房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)知識

　　農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　?。?） 被征地的村或許村民小組建制撤消的，以及建制盡管不撤消，但不具有易地建房前提的，被拆遷人能夠抉擇貨幣賠償，也能夠抉擇與貨幣賠償金額問等代價的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積;

　?。?）被征地的村或許村民小組建制不撤消的，具有易地建房前提的，被拆遷人能夠在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）地皮應(yīng)用整體計劃肯定的中央村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)請求宅基地新建住房，并取得響應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用。

　　小產(chǎn)權(quán)房是否過戶?小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)放的地皮使用證和預(yù)售許可證，購房合同在房管局不會給予立案。它的產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部分頒布的，由鄉(xiāng)政府或村委會頒布的，所以小產(chǎn)權(quán)房不可能登記，也不能過戶。

　　小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未交納地皮出讓金等用度，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部分頒布，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒布?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律觀點(diǎn)，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。

　　小產(chǎn)權(quán)房能登記嗎?

　　不可以。不動產(chǎn)登記是依法維護(hù)不動產(chǎn)所有人權(quán)力的法律行徑，不可能登記任何不合法的東西。現(xiàn)行法律法規(guī)明確，世界普遍實(shí)施土地用管制，所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記。

　　依據(jù)國家劃定，農(nóng)村室廬用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)住民不失掉農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)夫室廬或小產(chǎn)權(quán)房，故雙方簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)為無效。對于村委會頒發(fā)的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證只能由國家統(tǒng)一的房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放，村委會不具有發(fā)證的權(quán)力。

　　小產(chǎn)權(quán)房的“五宗罪”：其一，小產(chǎn)權(quán)房屋每每沒有計劃許可證和正軌土地證，如要求賠償?shù)仄こ鲎尳鸬脑挘€要繳納地皮款。其二，小產(chǎn)權(quán)房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，非本集體構(gòu)造職員“購置”后，一旦國家政策請求清算時，沒有法律保證。其三，沒有產(chǎn)權(quán)的房屋一旦國家要征地拆遷，沒有正當(dāng)產(chǎn)權(quán)的房屋難以得到充分的拆遷安置補(bǔ)償。其四，這類房子不能上市交易過戶，不得轉(zhuǎn)讓、抵押;其五，小產(chǎn)權(quán)房一旦因房屋遇到糾紛、法院往往不予受理。

　　那末，該若何鑒別是不是小產(chǎn)權(quán)房呢?

　　正規(guī)的商品房是“五證”俱全，即《國有地皮使用證》、《設(shè)置裝備擺設(shè)用地計劃許可證》、《修筑工程計劃許可證》、《修筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，缺一不可。最簡單的方法便是看是不是有《商品房預(yù)售許可證》，買房前一定要查看，一般有這個證基本上就有其他四證。

　　上海房產(chǎn)律師提醒，切勿貪圖廉價購買小產(chǎn)權(quán)房，以免給自己帶來不必要的風(fēng)險。

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