上海房屋合同律師答合同雙方均違約承擔(dān)責(zé)任劃分
案例簡(jiǎn)介
2020年9月2日，王通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)了李的房地產(chǎn)，并簽訂了房屋銷(xiāo)售合同。雙方同意王分三次支付李的購(gòu)房款。李應(yīng)在王支付第二筆房款后交付房屋，并配合辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。手續(xù)完成后30天內(nèi)，王需將房屋余額轉(zhuǎn)入李的賬戶。在合同履行過(guò)程中，李未按合同約定在王支付第二筆房款后交付房屋，也未及時(shí)配合辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。王未在房屋交付后30天內(nèi)支付房屋余額。雙方都有違約行為。交付房屋后，李提出仲裁，要求王支付購(gòu)房余額和利息，而王則提出反請(qǐng)求，要求李支付逾期違約金。雙方都有違約行為。我們應(yīng)該如何承擔(dān)責(zé)任？
仲裁審理
李與王簽訂的房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同是雙方的真實(shí)含義，不違反法律規(guī)定，是有效合同。上海房屋合同律師根據(jù)《民法典》第五百九十二條的規(guī)定，當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人違約造成對(duì)方損失的，對(duì)方對(duì)損失有過(guò)錯(cuò)的，可以減少相應(yīng)的損失賠償金額。規(guī)定，李逾期交付應(yīng)向王支付違約金，逾期利息按同期銀行貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算。李交付房屋后，王未能及時(shí)支付拖欠余款，應(yīng)向李支付房屋余額和逾期付款利息。
律師分析
房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約的賠償金有約定的按照約定，沒(méi)有約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
1、逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；
2、逾期交付使用房屋的，上海房屋合同律師按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
上海房屋合同律師房屋買(mǎi)賣(mài)合同違約損失舉證：
一、如雙方就此有約定或通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致，應(yīng)根據(jù)約定內(nèi)容或協(xié)商結(jié)果予以判處；
二、如雙方無(wú)約定或不能協(xié)商達(dá)成一致，人民法院按照以下原則確定損失范圍：
1、原則上可比照最類(lèi)似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓同層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋升值的損失；
2、無(wú)相類(lèi)似房屋比照的，可通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋升值的差價(jià)損失。
三、認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約的買(mǎi)受人的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方開(kāi)發(fā)商的違約行為確定之日以及案件審理中房屋的升值情況等，合理確定。
四、守約的買(mǎi)受人損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約的開(kāi)發(fā)商能預(yù)見(jiàn)的因房屋升值而產(chǎn)生的差價(jià)。上海房產(chǎn)糾紛律師
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