上海黃浦區(qū)蓬萊公園律師提示，樹大（航西）海上迪斯尼斯的業(yè)主房屋因欠工程款被航西市人民法院依法查封。導致不能辦理房產(chǎn)證。那么，在簽訂房屋買賣合同后，未辦理房產(chǎn)證的情況下，房屋被法院依法查封，作為購房人能否排除人民法院的強制執(zhí)行？搞清這個問題，我們先看看相關司法解釋的規(guī)定：《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（下稱“《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》”）第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

　　（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

　　（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”  

　　第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

　　（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”依據(jù)上述條款，買受人排除債權人的強制執(zhí)行申請，其實質就是權利的排序，優(yōu)先保護哪種權利？在司法實踐中只要能夠滿足《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第28或29條，就足以排除債權人的強制執(zhí)行。在司法實踐中，買受人若想排除債權人的強制執(zhí)行申請，即便從表象上滿足第28、29條的規(guī)定，但仍然需要注意以下三個法律問題，從而能夠整體把握案件的走向：
 

　　一、擔保物權優(yōu)先保護的法律問題

　　《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第27條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。” 該條款重申了基于擔保物權等優(yōu)先受償權的強制執(zhí)行一般不應被排除的基本原則。而該《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28、第29條的規(guī)定就是27條所指的“法律及司法解釋另有規(guī)定的除外”的進一步規(guī)定。尤其是第29條之所以作為第27條的但書內(nèi)容，是為了優(yōu)先保護符合相關情形的消費者的生存權，通過司法解釋特別規(guī)定的形式，對抗所有的權利，包括但不限于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權等。因此，本文僅針對買賣中存在抵押等擔保物權時，是否可以依據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條排除抵押權人申請的強制執(zhí)行進行分析、討論。第28條所規(guī)定的4個條件，相信對于前三項客觀條件，作為買受人舉證相對簡單，但是，對于該條款第（四）項“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，往往是司法實踐中的難點，可以說可左可右。針對這個問題，需要辯證的去分析處理：

　　1、抵押在先，而買賣在后的情形

　　針對這種情形，對于抵押權人來說該房屋是實現(xiàn)其債權的保障，而且依法辦理抵押登記的情況下，具有公示效力，若買受人在房屋存在抵押的情況下，仍然購買房屋并按約定支付購房款，在房屋未過戶的情況下，辦理房屋交付并入住，雖然未辦理過戶系因房產(chǎn)存在抵押而不能辦理過戶，但由于買受人亦未盡到合理審慎的注意義務，但其仍然放任法律風險推進交易，一般難以認定“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，否則這將突破抵押權，也就意味著抵押權人的利益將毫無保障。因此，若抵押在先，買賣在后的情況下，作為買受人難以依據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條排除抵押權人為實現(xiàn)抵押權而申請的強制執(zhí)行。
 

　　雖然司法實踐中，買受人往往以不知情作為抗辯，但是，在房屋買賣過程中，買受人應盡到高度的注意義務，應去房地產(chǎn)登記部門申請查閱不動產(chǎn)登記簿，了解房屋有無查封、抵押等其他權利限制；簽訂房屋買賣合同時，約定合理的過戶時間，積極向出賣人提出辦理過戶登記請求；出賣人遲延履行合同義務時，及時保存主張權利的相關證據(jù)，避免因舉證不能或怠于行使權利承擔不利的法律后果，尤其是二手房買賣更應如此。例如（2019）最高法民申1684號案件，最高院這樣陳述：“李紅光作為房屋買受人，在簽訂房屋買賣合同時未能盡到合理的注意義務，從而因案涉房屋上存在他人抵押權而導致其無法辦理房屋所有權轉移登記，此系李光紅自身原因所致，故其主張亦不符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件，其據(jù)此主張排除強制執(zhí)行，無事實和法律依據(jù)”。因此，對于抵押在先，而買賣在后，在未辦理過戶的情況下，一般難以依據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條的規(guī)定排除抵押權人申請的強制執(zhí)行。

　　2、買賣在先，抵押在后的情形

　　針對這種情形，房屋出售人在簽訂房屋買賣合同后，又將房屋抵押給第三人導致未能辦理交易過戶的情形，若符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條的其他三個條件，而且，買受人積極主張權利的情況下，則應可以認定為“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，因為這種情形，買受人已經(jīng)盡到合理的注意義務，系由于出賣人的原因，在房屋買賣合同簽訂后仍然辦理抵押登記，而導致房屋無法辦理過戶，因此應認定為“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，從而排除人民法院強制執(zhí)行。
 

　　二、消費者的生存權的如何被法律保護：

　　消費者的生存權優(yōu)先保護的法律問題，主要是體現(xiàn)在《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第29條，買受人相對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是消費者，而我國實行商品房預售制度，消費者在簽訂商品房預售合同至最終取得小產(chǎn)證，往往有很長的一段時間，在此期間內(nèi)，有很多不確定的因素，有些開發(fā)商在此期間因經(jīng)營不善而破產(chǎn)，有些開發(fā)商雖未破產(chǎn)，但因債務纏身，消費者購買的房屋往往在辦理小產(chǎn)證前就被法院依法查封，甚至拍賣，若不加以司法保護，作為消費者的權益將很難得到保障。
 

　　正因為如此，為保護消費的合法權益，最高院2002年就出臺《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（下稱“批復”，特別說明：該批復中的條款已被其他司法解釋吸收或改變，已于2021年1月1日廢止），于2015年出臺以及《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》，其中《批復》第二條明確規(guī)定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。”上述規(guī)定體現(xiàn)了商品房消費者的權益優(yōu)先保護原則。而《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第29條則是將《批復》第二條對消費者權益優(yōu)先保護的進一步細化，即消費者的生存權優(yōu)先保護。當滿足以下三個條件時，作為買受人（消費者）可以排除法院的強制執(zhí)行：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
 

　　三、28條、29條相競合的法律是否適合：

　　在金錢債權執(zhí)行中，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條適用于買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出執(zhí)行異議的情形，而該不動產(chǎn)包括所有不動產(chǎn)的類型，商業(yè)用房、住宅等等所有類型；而第29條則適用于買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房（限住宅）提出執(zhí)行異議的情形。一旦被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條與第29條適用上很容易產(chǎn)生競合，在此情況下，作為房屋買受人就案涉商品房所提執(zhí)行異議，只要符合其中一條的規(guī)定，即可以排除人民法院的強制執(zhí)行。例如最高院發(fā)布的第156號指導案例，就對此作出明確闡述。最后，需要注意的是，由于我國非判例法國家，司法實踐中，即便是最高院對于一些法律問題，可能存在很多不同的判決，因此，一旦不能排除法院的強制執(zhí)行，作為買受人應窮盡一切法律程序，以維護自身合法權益。以上是購房人在簽訂房屋買賣合同后的概述，針對本次樹大海上迪斯尼斯被法院依法查封一事，作為購房人應該積極維護自身的合法權益，否則極有可能所購房屋被法院依法拍賣。

　　上述三個條件作為買受人在要求排除法院的強制執(zhí)行來說，舉證較為簡單。目前在一些司法案例中，即便買受人已支付價款未超過總價款的50%，而買受人在執(zhí)行異議中將剩余購房款交至法院，也可排除強制性，例如（2021）最高法民終600號案件，最高院就認為“本案買受人已經(jīng)支付的購房款雖然未達到總價款的百分之五十，但其在訴訟中明確表示愿意將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，在此情況下，法院適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定認定其在交付剩余房款后對于案涉房屋享有物權期待權、可以排除強制執(zhí)行并無不妥。”但需要注意的是，該案例已經(jīng)突破了《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第29條規(guī)定的條件，并且該案例也非指導性案例，在司法實踐中可能有很多不同的處理意見。需要注意的是，對于其中“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一。根據(jù)《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條明確解讀為：“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。但是，對于購買樹大迪斯尼斯的上海人來說，一般都是投資性渡假用房，難以和消費者生存權聯(lián)系在一起，本次購房者房屋被法院查封，能否排除法院強制執(zhí)行存在一定的變數(shù)！   上海黃浦區(qū)律師事務所

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