合同載明：甲方（賣方）王某剛，乙方（買方）張某芳，丙方（居間方）虹口某房地產公司。甲方愿意以人民幣壹佰零肆萬捌仟元整（￥1048000元）的價格，將其坐落在桓臺縣某小區6號樓一單元一層東戶的房產，包括水、電、雙氣開戶、所有內門、衛生潔具、燈具、沙發、院子、車庫的配套設施一并出售給乙方，乙方對甲方所要出售的房屋作了充分的了解，自愿購買該房地產；本合同簽訂之日，乙方將購房定金人民幣壹萬元整（￥10000元），交于甲方……乙方違約，乙方不得索還定金；甲方違約，甲方應自違約之日起3日內將定金雙倍退還給乙方……此外，合同還對雙方其他權利義務作出約定。在合同落款處，劉某玲代王某剛簽字確認并標有“劉某玲代”字樣。同時，劉某玲在甲方共有人處簽字確認。同日，上述合同簽訂后，張某芳將房屋定金10000元交付給劉某玲，劉某玲為其出具收到條一份。內容為：今收到張某芳購某小區6#1-101的房屋定金壹萬元整（￥10000元），收款人：劉某玲  2021年1月27日。
 

　　在合同履行過程中，2021年2月28日，王某剛以涉案房屋系其單獨所有為由，拒絕出售涉案房屋并出具證明一份，表明因個人王某剛原因單方終止與張某芳簽訂的《房地產買賣合同》。另查明，劉某玲與王某剛系夫妻關系。王某剛于婚后購買了涉案房屋，涉案房屋登記在王某剛名下，共有情況為單獨所有。還查明，涉案房屋所有權證書現由虹口某房地產公司持有，虹口某房地產公司曾與張某芳數次去現場查看涉案房屋，在涉案合同簽訂時，虹口某房地產公司向張某芳出示了涉案房屋產權證明。

　　法院判決：

　　一、解除原告張某芳與被告劉某玲、第三人虹口某房地產公司于2021年1月27日簽訂的《房地產買賣合同》；

　　二、被告劉某玲雙倍返還原告張某芳定金20000元，于本判決生效后十日內付清；

　　三、駁回原告張某芳的其他訴訟請求。

　　一審判決作出后，劉某玲方提起上訴，經二審法院調解，雙方達成如下協議：

　　一、上訴人劉某玲與被上訴人張某芳解除2021年1月27日簽訂的《房地產買賣合同》。

　　二、上訴人劉某玲返還被上訴人張某芳定金18 000元，款項支付至被上訴人張某芳銀行賬戶，于2021年10月1日之前付清。

　　三、上述第二項履行完畢，雙方就本案糾紛處理完畢，再無糾葛。

　　四、上訴人劉某玲若逾期支付上述款項，被上訴人張某芳有權按照一審判決申請執行。五、一審案件受理費150元；二審案件受理費300元，減半收取150元，均由上訴人劉某玲承擔。

　　裁判要旨

　　在買賣合同中，出賣人的行為同時符合無權代理和無權處分的構成要件應當分別分析，區分適用。出賣人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。出賣人因無權處分與買受人訂立合同，無權處分行為不影響合同的效力，若無其他效力瑕疵，合同有效。

　　案例解讀

　　一、關于夫妻的日常家事代理權

　　基于家庭交易的便捷性、高效性和保護交易相對方的需求，日常家事代理權應運而生。根據此制度，夫妻任何一方均有因日常家庭生活需要而獨立處理夫妻共同財產的權利。

　　《中華人民共和國民法典》第一千零六十條規定：夫妻一方因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為，對夫妻雙方發生效力，但是夫妻一方與相對人另有約定的除外。該規定體現了夫妻之間互有日常家事代理權。本案中，劉某玲與王某剛系夫妻關系，涉案房屋為雙方婚后購買，登記為王某剛單獨所有。劉某玲未取得王某剛同意，擅自將房屋出售，屬于處分夫妻重大財產的行為，超出了日常家事代理的范疇，系無權代理行為。
 

　　二、無權代理與無權處分的區別

　　無權代理與無權處分雖然在名稱上有相似之處，但是其內涵和法律效力等有天壤之別。首先，“無權”內涵不同，無權代理行為欠缺的是將行為人獨立實施的法律行為所產生的法律效果由被代理人承擔的權能，而無權處分行為欠缺的是對某物的處分權能。其次，行為人在實施法律行為時所代表的名義不同。無權代理是行為人以被代理人的名義為法律行為，而無權處分是行為人以自己的名義為法律行為。最后，兩者的效力不同，因無權代理訂立的合同效力待定，而因無權處分訂立的合同，無權處分行為不影響合同的效力。本案中，劉某玲的行為同時符合無權代理和無權處分的構成要件，應當分別作出處理。

　　三、關于無權代理的法律效力

　　代理的基本特征有三：一是基于代理人和被代理人之間的授權關系或法定地位，產生委托代理權或法定代理權；二是代理人以被代理人的名義與第三人為法律行為時，獨立地作出意思表示；三是代理人獨立實施法律行為的效果直接或者間接約束被代理人或第三人。
 

　　本案代理人劉某玲與被代理人王某剛之間不存在委托授權關系，劉某玲的售房行為亦非日常家事代理的范圍。基于此，劉某玲的行為屬于無權代理。

　　代理是指代理人在代理權限的范圍內，以被代理人的名義與第三人實施民事法律行為，該行為對被代理人發生法律效力的制度。
 

　　因無權代理訂立的合同，對被代理人所發生的法律效力待定，需被代理人追認或拒絕追認的意思表示加以確定。《中華人民共和國民法典》第一百七十一條：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。本案中，劉某玲沒有取得出售涉案房屋的代理權，仍然實施代理行為。被代理人王某剛知悉后，以涉案房屋系其單獨所有為由，拒絕出售涉案房屋，體現了王某剛拒絕追認的意思表示，因此，該《房地產買賣合同》對王某剛不發生法律效力。
 

　　四、無權處分的法律效力

　　劉某玲在與張某芳訂立《房地產買賣合同》時，未取得對涉案房屋的處分權，該行為系無權處分。因無權處分訂立的合同，無權處分行為不影響合同的效力。《中華人民共和國民法典》第五百九十七條：因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。該涉案房屋為王某剛與劉某玲婚后購買，登記在王某剛名下，共有情況為單獨所有，劉某玲不具有單獨處分該涉案房屋的權利。該涉案合同系劉某玲和張某芳的真實意思表示，且不存在導致合同無效、可撤銷等效力瑕疵的情形，該涉案合同合法有效。出賣人劉某玲因未對涉案房屋取得處分權，導致涉案房屋交付不能，合同目的無法實現，構成根本違約，劉某玲應當對此承擔違約責任。張某芳的行為是否符合善意取得的條件？張某芳是否可以善意取得該涉案房屋？善意取得是為了保護善意相對人，維護交易的安全性和穩定性而設立的一種制度。張某芳與劉某玲的《房地產買賣合同》雖合法有效，但張某芳是否可以善意取得涉案房屋需做進一步分析。

　　善意取得需要滿足以下幾點：一是受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；二是以合理的價格轉讓；三是轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。但根據本案查明的事實，涉案房屋為劉某玲和王某剛夫妻婚后購買，產權證明上記載該房屋為王某剛單獨所有，涉案合同簽訂時，虹口某房地產公司向張某芳出示了該房屋產權的證明。此舉表明合同的相對方張某芳對出賣人劉某玲無單獨處分涉案房屋權利的事實知情。張某芳明知劉某玲無處分權，仍與其簽訂《房地產買賣合同》，且涉案房屋未完成過戶登記，張某芳的行為不符合善意取得的構成要件，張某芳不能善意取得該涉案房屋。

　　相關法條：

　　《中華人民共和國民法典》第五百九十七條：因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。

　　《中華人民共和國民法典》第三百一十一條：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。    上海房產律師事務所

 

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