由于城市規劃的調整，一個城市開發區的建設，開發區內的一個村的房屋被列入拆遷和征用的范圍。然而，由于開發商在拆遷過程中資金鏈斷裂，街區開發、拆遷安置工作被中斷，村民的生活受到嚴重影響。上海拆遷律師為您講解一下有關的情況。

　　8年后，在政府部門的介入下，拆遷工作再次啟動。然而，村民們受到非法程序和強制拆遷的影響。于是A村村民委托律師參與維權。

　　本案的爭議焦點主要圍繞兩個方面：一是拆遷安置重啟后，面對強拆和不合理補償，村民應如何維權；第二，歷史遺留的拆遷問題，按照舊法執行，政府部門和企業簽訂拆遷合同拆遷村民房屋是合法的。

　　目前國有土地上房屋的拆遷依據是2011年頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》。2011年之前是《城市房屋拆遷管理條例》（現已廢止）。

　　因為拆遷啟動于2011年之前，所以可以適用舊法《城市建設房屋拆遷成本管理制度條例》。而根據舊法的規定，拆遷主體只能是開發技術企業和拆遷公司，行政服務機構不參與拆遷。這就產生了這樣一個重要問題：開發利用企業提供資金鏈斷裂的問題研究并沒有得到解決，無力再實施拆遷，只能由政府監管部門出面推進拆遷工作，但這又與《城市房屋拆遷管理法律條例》的相關政策規定相違背。

　　于是，當地人民政府和企業發展作出了一個重要舉措。企業和政府管理部門簽訂了一份《委托拆遷合同》。這份合同的內容是：為了能夠妥善處理該房產拆遷項目的遺留問題，房產市場開發技術企業通過書面委托市房屋征收社會服務活動中心（政府相關機構）完成征地范圍的拆遷工作。

　　簡單來說，企業委托政府進行拆遷工作。由于這種未完成的拆遷工作要繼續下去，需要遵循當時有效的法律《城市房屋拆遷管理條例》 ，而法律規定政府不得參與拆遷。那么，通過簽訂《委托拆遷合同》 ，委托政府部門開展拆遷工作來實施，這是否合法？答案是否定的。

　　開發一個企業發展資金鏈斷裂是開發技術企業的問題，拆遷爛尾歸爛尾，爛尾了就應該另做處理，按照當時的法律制度規定，政府工作不能參與，那么學生參與了就是違法的，因為我們沒有相關法律依據。

　　如果中國政府想參與拆遷，合法的做法是依據我國現行有效的《國有土地上房屋征收與補償管理條例》履行自己相應的征收工作程序，依法作出征收決定、征收公告，以及產品征收補償設計方案，來進行合理合法的征收。而不是由企業通過委托政府政策實施征收拆遷。

　　在強制拆遷問題上，法院認為，政府的強制拆遷行為“沒有任何法律依據和授權”，嚴重侵犯了被拆遷村民的合法權益。

　　隨后，該村村民進一步提起國家賠償訴訟。至于補償方式，由于征收拆遷項目不再具備產權調換的安置條件，村民的財產損失只能通過支付賠償金的方式進行補償。

　　在補償范圍上，如果沒有政府的違法強拆，村民本可以通過拆遷安置補償程序獲得相應的補償。因此，村民的直接損失不僅包括違法強拆對被拆遷房屋、附著物和室內物品損失造成的直接財產損失，還包括村民因拆遷安置可能享有的搬遷補助費、臨時安置補償費等補償權益。

　　在賠償標準方面，村民住宅周邊房地產價格比率明顯上升，可以根據案件審理時市場上住宅周邊房地產價格的變化進行賠償。

　　結合分析本案，我們再來給大家進行補充拆遷安置房爛尾時，關于我國房屋建筑產權的問題。

　　被拆遷人員遇到拆遷安置房未建成時，需要明確拆遷安置房產權歸屬。首先，要確定房屋銷售程序和產權是否明確，是否被銀行抵押過； 其次，要確定房屋賣方是否持有產權證和銷售許可證； 然后要了解房屋是否被抵押，如果有抵押，要查明抵押期限，如何解除抵押。

　　明確產權歸屬后，要根據情況處理：如果開發商資金斷了，能在短時間內籌集到資金，可以給開發商一些時間完成后續項目。如果開發商破產了，注意不要把房子還給開發商。

　　因為退房后，購房者只能拿到收據或借條。雙方的關系從買賣變成了債權債務。后來法院拍賣破產開發商的財產清償債務時，債權債務關系的優先順序低于買賣關系。開發商破產后，購房者仍可按程序向房屋管理部門申請房產證。

　　上海拆遷律師認為，未完成拆遷安置房涉及的部門和法律問題確實比較復雜，但只要理清思路，找到突破口，還是可以維護自己的合法權益的。如果對拆遷維權相關法律法規以及可能存在的法律風險缺乏了解，也可以咨詢專業律師。