上海房產專業律師來講講商品房買賣市場價格超過備案價格的法律后果
買房子，對很多學生家庭教育來說都是一件大事，不僅發展需要企業投入使用大量工作時間金錢，選購商品房的過程中，也可能會面臨各種糾結與困惑。今天，上海房產糾紛律師就來談談購房過程中極為重要關鍵的價格管理問題。
一、商品房價格記錄系統
作為大量的交易，商品房的價格往往是購房者在購房過程中最為關注的問題。那么，如何確定商品房的價格，消費者的選擇和判斷依據是什么？我們可以通過相關的規范性文件進行解釋。
《國務院關于中國堅決遏制部分主要城市房價過快上漲的通知》（國發（2010）10號）明確研究指出：“對取得預售許可或者可以辦理現房銷售部門備案的房地產市場開發建設項目，要在法律規定時間內一次性公開全部產品銷售房源，并嚴格要求按照申報價格明碼標價對外直接銷售。”
《住房和城鄉建設部關于學生進一步通過加強我國房地產行業市場進行監管體系完善中國商品住房預售制度有關社會問題的通知》（建房（2010）53號）也明確相關規定：“取得預售許可的商品住房建設項目，房地產公司開發技術企業必須要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。”
我國房地產市場以政府指導價為基礎，開發商自主決定商品房價格。為保證房地產市場的穩定健康發展，2010年以來，我國開始實行商品房銷售價格記錄制度，各地采取地方性法規和地方性規范性文件等形式，對商品房銷售和記錄價格等進行規范。
雖然具體規定不盡相同，但總體思路是規范商品房銷售價格，嚴格執行商品房明碼標價、一房一價的銷售，要求開發商按照記錄價格向外銷售，嚴禁無加價提價。因此，購房者在認購時，必須檢查房價，以確定開發商是否有擅自漲價等違法行為。
二、商品房銷售價格高于備案價格的情形及法律后果
雖然目前我國施行商品房銷售市場價格備案管理制度，但現實交易中，商品房銷售價格高于備案價格、或者可以通過學習其他工作方式不斷增加消費者購房成本的現象屢見不鮮。合同價格明顯高于備案價格。
這種情況在采購合同中體現得最為明顯，影響也最為嚴重。合同價格高于歷史最高價格，對買方影響最直接的是商品房銷售合同無法處理的網絡簽名。
根據實際情況，各地都根據記錄價格確定了相應的價格波動率，而合同價格高于或低于記錄價格的波動率將導致無法進行網上簽約手續，要想成功，必須在規定期限屆滿后調整合同價格或者調整備案價格，再次申請網上簽約手續，使買方的時間成本大幅度增加。
對于企業大部分人來說，購房的主要發展方式方法還是按揭。在辦理貸款時，銀行系統一般會根據我國商品房備案價格方面進行房產評估，確定放貸額度。合同價格水平高于備案價，意味著中國銀行放貸額度減小，購房者實際問題需要我們支付的購房款增多。
如果合同價格高于記錄價格，是否會導致合同無效？合同法第五十二條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效。因此，違反法律、行政法規的管理規定，當然不會導致合同無效。
上海房產糾紛律師注意到，目前我國關于商品房價格管制、政府指導價、價格記錄等各種通知、意見，都是管理規定，尚未形成法律、行政規定效力的強制性規定，因此，違反這種規定的商品房買賣合同，不一定被視為無效，我國目前的判例也支持這一觀點。
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