國有土地使用權是否可能被提前收回？上海房產糾紛律師來回答
“房地產項目投資的特點就是“投入大，周期長，風險多”，整個房地產項目開發(fā)過程面臨諸多不確定性，比如政策變更、利率變化、通貨膨脹、市場供應、市場周期等，“一著不慎，滿盤皆輸”。上海房產糾紛律師為您講解一下有關的情況。
對于房地產開發(fā)公司來說，在房地產開發(fā)的早期階段，土地拍賣掛上“奔跑的人”之后，獲得國有土地使用權并不容易，但仍然可以提前收回。宣義成等人訴浙江省衢州市國土資源局(最高法指導2014年41號案)。
一、案情簡介
1、原告宣懿成等18人系浙江省目前衢州市柯城區(qū)衛(wèi)寧巷1號（原14號）衢州府山中學教師教工人員宿舍樓的住戶。
2、衢州市發(fā)展規(guī)劃委員會根據第三方建設銀行曲周分行的報告，審核并批準曲周分行將商業(yè)樓宇的建設項目擴展至原有商業(yè)綜合大樓的東南面。
3、同日衢州市規(guī)劃局制定建設項目選址意見，衢州分行擴建營業(yè)用房等。根據詳細規(guī)劃，擬自行購買并拆除占地205平方米的福山中學教工宿舍樓，改造為露天停車場。(修改與案件相關的內容)
4、同月三十一日，曲周市土地局發(fā)出《關于撤銷國有土地使用權的通知》 ，通知包括宣義成在內的十八人，他們所使用的國有土地使用權將被撤銷，他們有權提起訴訟。該通知說明了行政決定所依據的法律名稱，但沒有具體說明行政決定所依據的具體法律規(guī)定。
二、裁判結果
法院認為，衢州市國土資源局作出的收回國有土地使用權的具體行政行為主要證據不足，適用法律錯誤，應予撤銷。
三、評析
本案原告雖勝訴，但并不意味著中國政府可以收回國有土地使用權沒有相關法律理論依據。
四、在什么情況下政府可以提前收回國有土地使用權？
因公共利益的需要，提前收回國有土地使用權的。從法律角度看，《物權法》第一百四十八條、《城市房地產管理法》第二十條、《土地管理法》第五十八條第一款(甲)項、(乙)項、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條、第四十七條第二款對此作了規(guī)定，但在實踐中仍存在諸多爭議，主要原因如下:
1、政府國土資源主管部門在土地出讓和土地收回過程中具有雙重身份，既是 "運動員 "又是 "裁判員 "，容易擴大 "因公共利益 "的適用范圍；
2、對因公共經濟利益發(fā)展需要而提前收回國有土地使用權的法律工作性質不明。目前主要有以下三種不同意見：將該行為視為行政征收;國家作為土地所有者，為這種情況創(chuàng)設了法定的撤銷權。基于這種形成權，國家可以單方面宣布提前解除合同。
上海房產糾紛律師認為，國有建設用地出讓合同具有行政合同和行政許可的雙重屬性，是一種提前收回土地的行政許可撤銷行為。目前司法實踐傾向于適用(2)解除合同的說法，即國有建設用地出讓合同屬于民事合同。
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