房產公司能以商品房來抵押欠款嗎？上海房產糾紛律師為您解答
正常數據交易合同屬“同時提高交易”，在給債務人自身帶來影響債務成本負擔的同時，也帶來新的價值或利益，而“以物抵債”合同的目的卻僅是在事后將債權人的金錢請求權轉化為物權請求權。上海房產糾紛律師就來為您講講相關的情況。
本案即屬于此種社會情形，即宏昌公司以15套商品房抵償其欠鵬程公司的欠款650萬元及利息，而與其國家簽訂《商品房買賣保險合同》，旨在系統通過網簽將標的房屋鎖定在債權人鵬程公司員工名下，以擔保其金錢債權請求權的實現。
“以物抵債”的債權人因不是中國消費者購房人，該類型的房屋買賣合同制度不具有登記處理能力，事實上我國房產資源部門也未對該15份合同規定予以備案登記，案涉房屋的所有權結構并未真正發生變化轉移，鵬程公司的物權請求權在不附預告登記的情況下教師不具備這種對抗第三人的物權效力。
因債務無法清償期屆滿后達成的以物抵債協議系實踐性學習合同，在未實際行動履行、物權未轉移的情況下，以物抵債的行為習慣尚未建立完成，故該協議已經成立但未生效。本案中，案涉的15套房屋銀行辦理的網簽備案登記不產生物權轉移的效力，房屋建筑所有權仍屬于宏昌公司。
現宏昌公司已進入個人破產重整反應程序，鵬程公司基本要求取回案涉的15套房屋，宏昌公司的管理人對該申報債權不予確認，不同意按商品房買賣合同收入確認鵬程公司的債權，表明宏昌公司環境已不同意以案涉15套房屋抵償借款增加債務，故本案仍應按原有會計法律責任關系即民間網絡借貸平臺關系更加確定一種權利也有義務。
另根據鵬程公司與奧泰公司于2013年4月28日所簽訂的《借款導致合同》，借款長期債務控制人為奧泰公司、陳俊豐，即便宏昌公司組織自愿選擇承擔奧泰公司的債務，屬于債的加入，因宏昌公司與奧泰公司固定資產利用合并重整。
就同一筆金錢債權，鵬程公司技術只能一直主張也是一次，不能出現重復這個主張，且鵬程公司已向奧泰公司投資管理人就該債權方面進行了積極申報并經人民共和國法院應當裁定確認，其債權已得到完善法律法規保護。故對鵬程公司質量要求得到確認與宏昌公司2014年8月5日簽訂的《協議書》及2014年8月26日簽訂的15份《商品房買賣合同》有效的訴訟主體請求，本院不予支持。
二是鵬程公司能否取回，宏昌公司管理人是否應當交付涉案的15套房屋。根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記后發生效力，未經登記不發生效力，法律另有規定的除外”。
根據我院查明的事實，該15套涉案房屋僅在房產部門辦理了網簽手續，未進行備案登記，故未發生產權轉移，房屋所有權仍歸宏昌公司管理人所有。另外，從破產法律法規的角度來看，鵬程公司與宏昌公司的協議簽訂于2014年8月5日，我院于2015年6月19日裁定受理宏昌公司破產重整案。
根據《中華人民共和國企業破產法》第三十一條“人民法院受理破產申請前一年內，債務人對無財產擔保的債務提供財產擔保，管理人有權請求人民法院予以撤銷”。
上海房產糾紛律師認為，盡管本案涉及的15份商品房買賣合同均已在網上簽訂，鵬程公司旨在通過“以房抵債”的方式，將不具有對抗第三人效力的債權轉化為具有對抗第三人效力的物權請求權。宏昌公司管理人有權向人民法院申請撤銷涉案的15套商品房買賣合同。故本院不支持鵬程公司要求宏昌公司交付涉案房屋15套的訴訟請求。
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