近年來(lái)，法院不斷加強(qiáng)執(zhí)行力度。《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于協(xié)助執(zhí)行文件辦理產(chǎn)權(quán)登記的函>通知》(法[2012]151號(hào))明確無(wú)證房屋可以現(xiàn)狀處置。

　　各省根據(jù)自省現(xiàn)狀和《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行文件辦理產(chǎn)權(quán)登記的通知》、《關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行文件辦理產(chǎn)權(quán)登記的函》等相關(guān)法律出臺(tái)了相應(yīng)的解決方案。以江蘇省為例，為了解決執(zhí)行中突出的難題，統(tǒng)一全省的執(zhí)行規(guī)模，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定和精神，結(jié)合實(shí)際執(zhí)行工作，制定了《蘇高法[2018]86號(hào)關(guān)于執(zhí)行難題的答案》供參考。
 

　　在國(guó)有建設(shè)用地上建造的無(wú)證房屋可以處置嗎？

　　上海房產(chǎn)律師所根據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于無(wú)證房地產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文件辦理產(chǎn)權(quán)登記的函>通知》(法[2012]151號(hào))，可以處置在國(guó)有建設(shè)用地上建造的無(wú)證房屋。執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)就房屋是否可以轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機(jī)關(guān)意見(jiàn)，并作為確定無(wú)證房屋價(jià)值的參考。

　　處置未辦理初始登記的房屋，符合初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)關(guān)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)關(guān)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，并規(guī)定房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》相關(guān)手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》進(jìn)行登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行現(xiàn)狀處置，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買(mǎi)受人或者承受人應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買(mǎi)受人或者承受人自行負(fù)責(zé)。

 

　　如何執(zhí)行被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品房？

　　被執(zhí)行人已向開(kāi)發(fā)商支付全部房款(被執(zhí)行人自付部分，銀行貸款部分)，銀行已辦理抵押預(yù)告登記(預(yù)抵押登記)。開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記前對(duì)銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情況下，預(yù)售商品房被法院查封后，開(kāi)發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對(duì)抗人民法院的執(zhí)行。

　　人民法院在辦理預(yù)售商品房預(yù)查封時(shí)，除向房地產(chǎn)登記部門(mén)送達(dá)預(yù)查封相關(guān)法律文件外，還應(yīng)當(dāng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商送達(dá)預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，通知預(yù)售商品房已被法院預(yù)查封，并擅自向被執(zhí)行人退款。

　　在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后，在向開(kāi)發(fā)商發(fā)出預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)之前，開(kāi)發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項(xiàng)，并在變價(jià)款中提前扣除并支付給開(kāi)發(fā)商。向開(kāi)發(fā)商發(fā)出預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)后，開(kāi)發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項(xiàng)，由開(kāi)發(fā)商自行追索。

　　開(kāi)發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項(xiàng)，應(yīng)在變價(jià)款中提前扣除并支付給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商未退還銀行相應(yīng)款項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)在變價(jià)款中提前扣除銀行貸款，并通知開(kāi)發(fā)商。
 

　　集體土地上建造的房屋可以處置嗎？

　　(一)未經(jīng)批準(zhǔn)在集體土地上建造的房屋能否處置？

　　參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于無(wú)證房地產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文件辦理產(chǎn)權(quán)登記的函>通知》(法[2012]151號(hào))，可以進(jìn)行現(xiàn)狀處置。處置時(shí)，應(yīng)在拍賣(mài)公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀和土地性質(zhì)。買(mǎi)受人或者承擔(dān)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋現(xiàn)狀取得房屋，買(mǎi)受人或者承擔(dān)未來(lái)可能面臨的拆遷、拆遷、補(bǔ)償?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)。如果價(jià)格沒(méi)有變化，債權(quán)人可以接受權(quán)人可以接受該房屋的債務(wù)償還。上述內(nèi)容和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在變價(jià)或債務(wù)償還裁定中注明。

　　(二)工廠、辦公樓、宿舍、倉(cāng)庫(kù)等。在租賃的集體土地上建造可以處置嗎？

　　在不改變租賃合同的前提下，集體經(jīng)濟(jì)組織不得同意處置現(xiàn)狀，但應(yīng)在處置前通知集體經(jīng)濟(jì)組織。處置時(shí)，應(yīng)充分披露租賃合同的內(nèi)容，特別是租賃剩余期限、租金標(biāo)準(zhǔn)和支付。

　　上海房產(chǎn)律師所在確定保留價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮租金支付。被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務(wù)在交易或者抵債后由受讓人繼承。

　　拍賣(mài)前的租賃期限已經(jīng)到期。租賃合同約定房屋所有權(quán)和補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)尊重租賃合同的約定。房屋收集集體組織但給予承租人（被執(zhí)行人）補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)執(zhí)行補(bǔ)償。未約定收集集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃土地，集體組織未提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限不定期，執(zhí)行法院可以處置房屋。租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式由執(zhí)行法院和集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定。

 

　　如何執(zhí)行被執(zhí)行人與外人(含配偶)共有的財(cái)產(chǎn)和未成年子女名下的財(cái)產(chǎn)？

　　有效的法律文件僅規(guī)定被執(zhí)行人為債務(wù)人，執(zhí)行法院可以執(zhí)行下列財(cái)產(chǎn)。

　　(一)被執(zhí)行人配偶名下的存款、股權(quán)(股份)、金融理財(cái)產(chǎn)品等。，婚后以被執(zhí)行人配偶單方名義登記的財(cái)產(chǎn)，以及婚后以被執(zhí)行人及其配偶名義登記的車(chē)輛；

　　(二)以被執(zhí)行人及其他人名義登記的共有財(cái)產(chǎn)，以外人名義登記但外人承認(rèn)屬于被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)或者同意作為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)接受強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)；

　　（3）對(duì)于被執(zhí)行人未成年子女名下與其收入明顯不相稱(chēng)的大量存款，執(zhí)行法院可以執(zhí)行被執(zhí)行人未成年子女單方名下登記的財(cái)產(chǎn)、車(chē)輛或者被執(zhí)行人及其未成年子女名下登記的財(cái)產(chǎn)。

　　上海房產(chǎn)律師所對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，實(shí)物分割后實(shí)施，但不能實(shí)物分割或者分割會(huì)導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)價(jià)值明顯減少的，執(zhí)行法院可以整體處置。

　　處置后變價(jià)款的執(zhí)行，以被執(zhí)行人在共有財(cái)產(chǎn)中的份額為限。被執(zhí)行人在共有財(cái)產(chǎn)中的份額以登記公示為準(zhǔn)；未登記公示的，按出資額確定；不能確定出資額的，視為平等享有。但被執(zhí)行人配偶單方名下和被執(zhí)行人配偶名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原則上限于1/2。

　　在人民法院整體處置之前，如果共有人愿意支付被執(zhí)行人應(yīng)有份額的相應(yīng)價(jià)款，申請(qǐng)排除執(zhí)行。債權(quán)人和債務(wù)人認(rèn)可的，人民法院可以允許。在處置過(guò)程中，鼓勵(lì)共有人積極參與投標(biāo)。共有人在投標(biāo)交易后，只需支付被執(zhí)行人應(yīng)有份額的相應(yīng)價(jià)款。

　　民事訴訟法第二十二十七條對(duì)共有人和未成年人子女提出異議的，適用審查處理。

 

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